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2014-04
光谷联合上市香港:房地产商介入新型城镇化的新锐力量
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各位好!新型城镇化是最近地产界正在热议的一个重要政策文件,很多人反复研读,期望窥其深意。应该说,谁能看到新型城镇化的政策密码,谁就能站在下一个房地产十年的潮流端头。

最近披露的《国家新型城镇化规划(2014—2020 年)》明确指出,未来的城镇化不是简单的城市人口比例增加和面积扩张,而是要“以人为核心”在宜居环境、社会保障、生活方式、产业支撑等方面实现由“乡”到“城”的转变,最终打造绿色智慧城市。目前我国城镇化进程处于加速发展时期,并且随着工业化进程推进到高新技术产业这一阶段,倚靠于产业集群效应的城市群将成为城镇化演变的方向。

对于房地产来说,以住宅和商业为代表的承载生活需求的产品发展速度奇快,但承载生产需求的优质房地产产品却处于发展的初级阶段。面对不断变化的行业和产业革兴,市场上对生产资料的空间需求正在日新月异。所谓生产空间,不再是一陈不变的厂房和写字楼,伴随着高科技、研发和文化创意产业的快速兴起,企业对办公空间的需求变化迅速。

房地产企业要抓住下一阶段中国新型城镇化发展的机会,远离睡城、鬼城的困扰,参与进入有产业支撑的城镇化才是真正的王道。

今天跟大家分享一个正在这种城镇化进程中快速布局的公司案例——武汉光谷联合。这是一家刚刚在香港上市的企业。不同于前期我们介绍的扎根北京北方城市郊县进行产业园区招商运营的资本黑马华夏幸福基业,光谷联合的产业定位却更加偏向一、二线城市正在经历的战略型新兴产业集群。随着上市信息的披露,我们可以发现市场领先的产业地产公司的商业模式和运营逻辑。若想在下一个房地产大潮中制胜,我们先看看领跑者是怎样做的。


1、快速布局的产业地产白马。

中部地区物华天宝、人杰地灵。武汉作为中国制造业重镇,中部地区的中心城市,仅次于北京、上海的中国第三大科教中心城市,以武汉大学、华中科技大学、中科院武汉分院等一批中国一流学府所在地,集中了中国中部两湖地区最优秀的研究资源和科技资源。今天案例的主角就是生长在这个中部中心城市的科技摇篮里的上市公司——武汉光谷。

武汉光谷联合主业是开发和运营产业主题鲜明的大型产业园区。公司位列“2013年中国产业地产品牌价值TOP10”之一。由于各行各业的企业对产业园需求极为迫切,产业转型升级及结构调整的政府政策、城镇化水平提高以及中小企业发展及业务创新的带动,中国市场化产业园市场于1990年末至2000年间兴起,并一直增长迅猛。截止上市第一日(3月29日),其港股上市的总市值为30亿。

 公司在武汉、青岛和鄂州,已开发多主题产业园组合,并成为产业园开发领域的市场翘楚。根据公司在武汉开发及运营大型产业园所积累的行业知识、开发实力及运营专长,公司在其他地区复制产业园经营开发模式。公司开始在黄石开发产业园项目。

  公司也将在沈阳、合肥着手开发产业园项目,并拟进一步拓展至北京、上海、西安、重庆及天津等目标城市。

2、核心业务紧贴产业园区发展需求

作为一个以打造硬件环境为核心业务的房地产公司,光谷联合是怎样将其核心产品与超强的产业主题结合的呢?

我们看看招股说明书披露的公司核心商业模式。公司顺应产业集群趋势,开发产业主题鲜明的产业园,为大量新兴高速增长的企业提供解决方案,满足其商务空间、运营环境、产业配套设施以及多元化商业运营服务方面的需求。

  公司的大型产业园的主题遍及多元化产业,其中包括软件开发、服务外包、金融后台服务、数据中心、研发、信息技术、生物科技、医疗器械、新材料、节能、环保、海洋科技及文化创意产业。

 公司积极追踪分析目标产业领先企业在选址、商务空间及运营环境等方面的需求,并向选定企业提供具竞争力的条款、招揽其进驻公司旗下的产业园设立业务。公司相信该领先企业的存在可进一步吸引同业或相关全产业价值链中的供应商及服务提供商搬进产业园区。由于企业间位置较近,可因彼此之间增进互动和知识交流、分享和商业协同效应而获益,加上公司内部的某些产业专门资源、人才、技术诀窍及专长高度集中,继而有利于提高生产力和业务创新能力。

 公司大型主题产业园协助所在城市地方政府实现地方产业结构转型升级,推动中小企业及创业公司发展及业务创新,增进及改善城市功能,并将该等产业园所在地及周边地区转型为新市中心的政策措施方面担当重要角色。

 公司对目标产业及其相关产业的领先企业在选址、商务空间及运营环境方面进行积极广泛的市场研究。公司在项目早期全力开展销售与营销,并在开发全过程中力求与客户紧密合作,并引导客户改良产业园项目设计以及定制特色,务求确保个别客户的具体需求。

 凭借理解对中国新城镇化的远见卓识,公司协助地方政府将旗下大型产业园所在地段及周边地区开发为新城市中心,继而为城市新居民提供更多地就业机会及产城一体的社区环境。

因此,公司的主营业务可以总结为:

(1)为进驻旗下产业园的公司提供商业运营服务。

(2)委托建造合同。

(3)物业租赁

(4)为第三方拥有的产业园提供开发管理服务


通过招股说明书可见,上述主营业务模式体现在财务报表上的营业收入结构为:

2012年总收入18亿,其中产业园13.6亿,住宅6967万,商业运营服务1.33亿,建造合同1.95亿,物业租赁1763万,开发管理服务3610万。


至今为止,公司管理的项目有:

1、武汉   光谷软件园、光谷金融港、武汉研创中心、创意天地、节能科技园

2、青岛   青岛光谷软件园、青岛海洋科技园、青岛研创中心

3、其他城市  沈阳金融港、鄂州光谷联合科技城、黄石光谷联合科技城、合肥金融港


第三方管理项目:

1、  武汉国家生物产业创新基地

2、  武汉高科医疗器械园

3、  武汉未来科技城

4、  中国电子新能源研究院

3、纵向一体化的商业模式,打通产业链

 光谷联合的核心竞争力是打造全方位的产业园设计、开发与运营于一体的商业模式。除物业管理及运营服务外,公司为产业园内的企业提供相关区域能源供应系统及服务、人力资源及培训服务。

 公司的商业运营服务还包括政府联络及专业咨询等职能。公司凭借标准化的开发流程、文档记录编制及产品模块,公司已将商业模式应用到开发产业主题各异的产业园,并在目标城市复制。

 总而言之,公司已于一二线城市开发各个主要类型的产业园,即金融港、软件园、研创中心以及科技城。公司积极对以下三大类范畴的产业研究和分析:传统产业结构调整和转型升级、战略型新兴产业(包括生物科技、新能源、节能环保、新材料及新一代信息技术);及创新产业,其中包括电子商务、云计算、移动办公系统及信息安全)。

   

 虽然相比万科、恒大等传统住宅企业几百亿的市值规模,光谷联合的市值虽然小,但这种商业模式契合了未来中国城镇化的方向。相信公司能通过增值服务和品牌溢价以及长期积累获得的充沛的企业资源,获得地方政府认同后,公司如果能获得拿地成本优势和运营管理的价值提升优势,这将是公司未来制胜的核心杀手锏。不管如何,这种商业模式将领先于利润越来越薄的传统房地产开发模式,为未来十年的可持续发展储备了充足的养料。

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