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2014-04
(必看牛文)产业地产的本质
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被误读的产业地产

倘若没有服务中国产业地产的领军企业张江高科,我应该很难有机会对产业地产进行深入的思考,尤其无法从“本质”角度切入来略作探讨。

住宅地产看万科,商业地产看万达,产业地产看张江?

住宅地产小学生,商业地产本科生,产业地产研究生?

万科万达是全国瞩目的明星企业,两家公司都姓万,老板都姓王都是高干子弟都当过兵都在政府部门干过,老板都是五零后,公司都是八零后。在享用企业家之名方面,王石是“教父”;在享用企业之利方面,王健林是“首富”。

诚然,改革开放35年,凡是跟房地产沾边的老板,都盆满钵满,并以暴利和土豪等标签而毁誉参半。但万科万达在长达30年的发展过程中,为嘛不玩产业地产?

因为,产业地产根本就不是房地产,这个研究生学位的获取门槛很高,万科万达之类传统地产商中的优等生也面临挑战。

但传统地产商依然在大举进军产业地产,例如万科、绿地、世茂、协信、佳兆业等,但他们会真做吗?我看到万科在推广自己的产业地产项目即青岛国家广告产业园时,将其归入了商业类产品。

2007年,地产股暴涨,但张江高科是一支让多数股民无所适从的“地产股”,因为大家根本不清楚它究竟是不是地产股。我相信股市上的诸多大拿,势必也需要具备一点技术高度才能完成对这支股票的精准研究,至少他得懂产业,而非懂地产。

国人一向善于根据自己的立场和意图来理解与阐述各类文字及概念,并将其权威化、正统化、正常化。导致这种局面的关键原因,就是信息不对称,一般人无法享有信息的解释权。

产业地产亦长期被误读,或者说长期被有意误读成“产业+地产”,从而以产业之名,行地产之实。某些公司甚至在工业用地上盖小面积独栋别墅,进行类住宅产品销售,美其名曰“醇独栋,不限购不限贷”。除了佩服他们抓政策漏洞的逐利能力,你无法说出其它的赞美之词。这些“别墅”的业主们混住在一片高密度的厂房、仓库和办公楼中间时的情形,你很难想象。这显然是政府主管部门不愿意看到的,所以各种限制政策接连出台,包括对投资强度、税收指标、环境指标及各类规划建设指标的限制。最近我接触的一家企业,政府就在土地出让协议中明确规定:禁止建造150-500平米类别墅单栋建筑,独栋面积不小于1000平米。

可以预见,未来,产业地产的内涵将越来越回归本质。这是大势所趋,民心所向。


0.5产业地产

令人欣慰的是,还有一类企业,走的是“半产业、半地产”的模式,典型者莫过于华夏幸福基业。虽不乏批评者提出其业绩主要靠住宅支撑(可参阅《华夏幸福基业八成收入靠产业园区配套住宅》等网络文章),但较之某些利用房地产涸泽而渔的企业而言,我依然对其持鼓励和赞赏的态度。毕竟,这个公司已经在尝试将产业运营真正付诸实施,单是招商团队就达500余人,也为当地创造了真实的税收和就业,具备了一定的产业基因。

在克而瑞发布的《2013年前3季度中国房地产企业销售TOP50》排行榜中,华夏幸福以247亿元的销售额排名第20,第19名为赫赫有名的曾经单盘销售近百亿的雅居乐。其销售面积排名第15,仅次于实力派粤企富力地产,超过了我曾经的老东家金地集团。在2013年全年的销售TOP50排行榜中,华夏幸福以376亿位居第17名,夹在富力和雅居乐中间。

1998年从穷乡僻壤的河北固安起步,长短相济,“长”做工业园区,帮助政府招商,“短”做房地产,然后以短养长。15年成就了一个华夏幸福模式,即所谓园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”,探索了一条颇具特色的“产城共融,政企共赢”的中国县域经济发展道路。自2005年以来,华夏幸福业绩复合增长率保持在100%以上,并于2011年9月在A股借壳上市。

其它诸如联东、华南城、天安数码城等企业,亦为0.5产业地产的知名代表。某公司更是专门定义了他们认为的“产业地产”:产业地产是围绕着微笑曲线,构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象,整合自然资源、社会资源、经济资源等,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。字里行间,透露出浓厚的0.5理念,饱含着难以割舍的地产基因。

我认为,0.5产业地产的标志性特征就是:产业基因被动萌芽,有产业意识和产业行动,但处于地产思维引导和地产路径依赖阶段。即倡导“以产业为依托,地产为载体”,在园区招商引资、局部产业聚集、税收及就业方面的业绩贡献都有数据支撑,但这方面的数额占比较低,核心收入仍然依赖地产。


真产业地产的真实践

在上海,我对一个位于嘉定南翔、名叫蓝天经济城的园区印象深刻,因为它似乎在各个犄角旮旯都有办事处,各种喷绘、灯箱、大牌广告时不时都会映入眼帘,这代表了一种低层次的招商引资模式。因此,我对其印象并不好。

印象的改变源自今年9月份解放日报上刊登的一篇文章《一个经济小区的全新探索》,主角就是蓝天经济城:注册企业超过13000家、年税收超14亿元,已成为“上海经济小区的一面旗帜”。

以前招商引资,追求“有数量”、“有税收”,现在变成了“有产业”,做实产业集群;他们比拼的,也不再是政策和税收优惠,而是实实在在的产业引导和全方位服务……一个最极致的例子就是,一位连Email都不会发的老同志,竟然“先学会打游戏,再去对接企业”,成了游戏企业心目中父亲和保姆式的贴心人。

但比起新加坡的裕廊集团,多数的产业地产企业就会黯然失色了。裕廊为新加坡贡献了25%的GDP,在全世界复制了相当于171个新加坡国土面积的工业园区,这是两个“骇人听闻”的数字。你可以说裕廊是国企,是新加坡政府的代言人,也可以说新加坡高超娴熟的外交系统为它提供了很多便利。但是,作为政府代言人的国企何其多也,借助国家外交之势进军国外的企业何其多也,为啥都成不了裕廊?

世界级战略大师加里·哈默尔关于核心专长的理论大家肯定不会陌生,裕廊集团有自己的核心专长,其中的关键要素就是其超强的园区规划和管理能力。在这里,我需要强调一下:能力本身并无意义,有态度的能力才是真正的能力——态度往往决定了能力的强度。裕廊旗下的启奥生物科技园一期,建设周期3年,却花了3年时间进行前期策划和规划,这就是有态度的能力。而我国多数企业的做法与之相反,虽然专业能力不一定逊色多少,但态度相差甚远,所以往往急于求成而快速完成前期策划规划,导致后续运营发展过程中出现各种漏洞和障碍。启奥生物科技园建设不是建好后等企业入驻,而是在建设之前就谋划好那些企业入驻,有针对性地进行规划、建设,即众所周知的“定制化”模式。我们的不少企业也经常将“定制化”挂在嘴上,并且永远挂在了嘴上。

裕廊集团是世界级的产业地产航母,它遥不可及,也很难模仿。


纠结的产业地产

今年10月份,中国房地产报产业地产研究中心发布了一份《中国产业地产30强榜单》。正如发布方自己所说,这的确是一份纠结的榜单。这份榜单中,前三甲暂缺,第四名为张江高科,成为了事实上的第一名。虽略显刻意,但我能够体谅主办方的良苦用心。

良莠不齐、真假交错,甚至有不少游走于政策和法律的边缘地带,这种产业地产的行业现状,使得哪怕仅仅是要想评出一份完整的、名副其实的《中国产业地产10强榜单》,都是很难的,何况30强?

对于张江高科而言,为什么要以第四之名享受第一之实,我在为其多个项目提供服务的过程中感触颇深:

第一,先发优势明显,但并未实现持续高速增长,且有放缓迹象。

第二,重资产模式导致其发展质量不足。多年来停留于本地本园区的建设发展,重“示范”不重“复制”,未实现专业和管理层面的规模化轻资产输出。

第三,行政色彩大于市场力量,导致其战略嗅觉及执行效率受损。“聚焦张江”、“国家示范”等字眼,即为这方面的集中体现。

但张江高科依然是国内最好的、最纯粹真实的产业园区和产业地产运营商(真产业,真实践),其希望打造国际一流的创新科技园区的梦想,虽不近,但亦不远。

我看到,张江高科一直在努力。身处上海这个国内最国际化的城市,使得张江高科天然具备与国际接轨的意识。例如,其旗下在全国都很知名的张江集电港园区,即在朝“综合社区化”方向发展。我们在为其提供区域战略营销服务的过程中提出“世界籍科技产业社区”的新定位,被欣然采纳。这一理念的落实,将大大有助于其内部生态的协调,并强化其内生增长效率,真正触及产业地产的本质。


产业地产的本质

产业地产的本质究竟是什么?有人说产业地产就是为了实现政府、企业、投资者等多方共赢;有人说产业地产是为了打造城市经济和产业发展的重要空间平台;有人说产业地产就是通过统筹组织区域内的经济活动和生活方式,实现对土地的更高利用效率,并使相关利益者都从中获益。

这些说法都没错,但都没有揭示本质。我认为,产业地产的本质就是:空间服务商,时间合伙人。如何理解呢?

关于空间服务商,这一点比较容易理解:产业地产必须提供基于产业的定制化空间产品和配套服务,这是其最基本的任务。例如,集成电路行业的企业,就应该来张江集电港发展,这里有全国最好最完整的空间和服务,聚合了全国20%以上的行业产值。

关于时间合伙人,可以结合案例来理解。展讯通信是中国领先的手机芯片供应商,纳斯达克“中国3G概念第一股”。从租借园区研发大楼,到拥有集研发办公、公寓、酒店、康体等在内的展讯中心,再到其与张江高科合作投资的正处于建设中的新项目,展讯通信的企业发展史就是一部关于张江高科扮演时间合伙人的历史。张江高科重视在产业创新前沿的企业,根据展讯通信不同时期的发展需要,为企业配置相关资源。初期为其提供政策扶植、空间场地、房租优惠等,中期提供公共事物投资环境、投融资类扶持、产业链上下游整合等,后期提供扶持基金、人力资源、交通居住配套等。2007年,得到张江高科等机构的注资,仅成立6年的展讯成功在纳斯达克上市。

在我看来,从战略上而言,所有空间的价值都是为了放大某段时间的价值。对于所有行业而言,只有时间是真正稀缺的资产。空间是时间的容器,产业地产的使命,一定要聚焦到“以差异化空间为时间赋予独特价值”上来(见下图:我个人原创的SSTI特定时空交互模型)。对于企业而言,入驻哪个产业园区,决策成本极高。毕竟,企业的发展不可逆,一着不慎满盘皆输,必须非常慎重地选择。


因此,产业地产制胜的关键,不仅要提供空间服务,更要在企业发展的各个时间段充当同甘共苦的合伙人,与入驻企业共成长,让企业在每个发展阶段都如鱼得水。唯有如此,才能培育出一个个有影响力的企业,进而和影响力企业一起,影响产业走向,优化社会生态,促进区域经济乃至国家经济的协调发展。

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