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2014-04
限购松绑此其时?
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随着各地降价潮愈演愈烈,甚至类似宁波房企破产倒闭等恶性事件频传,越来越多的开发商期待、呼吁调整“限购”政策,以挽救“命悬一线”的房企于危难之中!
  限购松绑与否陷入两难
  随着各地降价潮愈演愈烈,甚至类似宁波房企破产倒闭等恶性事件频传,越来越多的开发商期待、呼吁调整“限购”政策,以挽救“命悬一线”的房企于危难之中!
  在我看来,政府何尝不想松绑?毕竟限购目的从来不在于杜绝消费者买房,而是使其有序进场。现在的“危局”是有效需求渐趋枯竭,市场主力之首购或改善型刚需已是“强弩之末”,如此一来,看似解禁“限购”的理想时机,但真要松绑恐将引起媒体强烈关注,势必“惊动”中央,万一又带动买气蜂拥进场,其后果已远非地方所能承担。惟限购再不松绑,楼市情势即使不以“崩盘”名之,至少也是“岌岌可危”!
  广州已预告松绑时机
  面对政策与市场“抓死放乱”的两难局面,究竟该如何是好?我相信此类课题已进入一线城市主管单位的议程,譬如广州便为显例——早在2013年12月24日,广州市房管局局长李俊夫就曾表示, 2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应,探索“逐步取消限价、限购”等行政干预措施,建立房地产调控长效机制…云云。以为政策调整“打好基础”。现在看来,“限购”松绑对一线城市来说,已是“箭在弦上”的时间问题。
  至于同属“限购”的二线城市——省会城市、计划单列市如:温州、杭州、长沙…等,则正在或将要采取松绑措施,便不在讨论之列,毕竟其城市并非身处要律,只要不是全面性解除限购规定,相信中央不至有过多干预,但一线城市集国内外关注眼光,牵一发动全身,因此必须极其慎重,从而使北上广深陷于动弹不得之泥淖中。
  全球新兴市场形势均严峻
  有专家提出可将“限购”属性,变异为“购置后15年内不准出售”,既可杜绝投机、投资,亦可为限绑松绑。我的看法是:立意甚佳但无法执行,因为每个人或家庭的财务状况是动态过程,而十五年太过漫长,在遭遇变故急需用钱的情况下,却禁止其出售最有价值的房产以应急,无论情理法都说不通。唯一“可进可退”的方案,是将出售时间点的税费调整为“五年内课重税(总价的5~10%),五~十年课中税(总价的3~5%),十~十五年课轻税(总价的1~2%),唯一住房免税(或总价的1%以下)”,应较俱可操作性。
  也有人认为当前的市场窘境,纯粹是限购、限贷所造成,我看是“一半对,一半错”!
  毕竟从国家的角度观之,美联储量化宽松(QE)已逐渐淡出,全球新兴市场同步衰退,身为其中龙头的中国当然难以自外,经济发展陷于停滞在所难免,并进而使持续推升房价向上的动力枯竭,但因游资缺乏出路,如若继续放任货币以杠杆操作的方式进入房地产领域,将为后续楼市沦为日本灾难式崩盘预埋伏笔,因此即使地方仍有强烈的卖地需求及冲动,也只能暂时与开发商“割袍断义”,让市场在相当程度上进入“以价换量”的非常时期。
  各地房屋库存量激增
  最明显的例子与状态是金融机构“限贷”的严格执行,针对首购族非但毫无利率优惠,不少银行反而以上浮10%基准利率放贷,二套房更是必须首付七成,堪称已达到“闭门谢客”的地步!这就难怪当前各地房屋待售库存量快速攀升如:青岛存量达1504.1万平米、上海990万平米、广州738万平米、北京703万平米。凡此种种,导致即使“经得起最严厉调控”的上海,也不可避免出现“阶段性一跌”!
  那么,面对好不容易等来的楼市降价,现在是否为购房的最佳时机?我看也不尽然,至少对三线以下城市并不适用,其跌幅远未到底;二线城市多数适用,但仍需视各地发展始能论断;一线城市则基本适用,尤其上海“逢低就是买点”!毕竟,旺盛的买气摆在那里是不争的事实!

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蔡为民

蔡为民

出生于台湾,是唯一精通与见证两岸房地产发展之著名房产专家, 并首创沪屋台卖与台屋沪卖之营销策划模式,更是地铁房价值发现的两岸 第一人(1998年便在台开设【地铁房讯网】)、上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员、《青年报》房地产专栏主笔、《房地产世界》月刊专栏主笔、《移居上海》房地产专栏主笔、台湾·房地产政策研究学会秘书长、卫明不动产营销智库 负责人、《环球时报》房地产专栏主笔、目前常驻上海,从事两岸房地产商机交流与整合工作、中国时报、联合报、民生报、经济日报、工商时报等不动产专栏主笔、中视《住者有其屋》、非凡《现代购屋启示录》、正声《房事百科》节目制作暨主持人、从事房地产专业调研、策划、营销、教育训练工作二十年,著作《做自己购屋的主人》、蔡为民之《上海楼市智典》。受邀交大房地产、商业地产主讲名师。

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