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2014-04
保定房价注定“早产”
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近期楼市最热门的话题,当推河北省保定市房价的"一日三市"。由于"京津冀一体化"导致在其规划中属"核心功能区"的保定市房产遭来自全国各地蜂拥而入的投资人疯狂爆炒!让人不得不为其发展前景捏一把冷汗。
  保定=永保大都安定
  
  近期楼市最热门的话题,当推河北省保定市房价的"一日三市"。由于"京津冀一体化"导致在其规划中属"核心功能区"的保定市房产遭来自全国各地蜂拥而入的投资人疯狂爆炒!让人不得不为其发展前景捏一把冷汗。
  
  让我们来看看保定是一座什么样的城市?位处河北省中部,面积达22,185平方公里,人口约1120万。由于地理靠近北京,战略位置重要,元朝时取名「保定」寓意"永保大都安定"。
  
  数据显示,保定房价长期以来始终徘徊在3000~5000元/平米之间。惟自3月19日"京津冀三地已达成共识,保定市将升格为政治副中心"的消息见诸报端后,其房产价量便呈锐不可挡、扶摇直上之势。
  
  据悉在3月19日之前,由于经济、金融与政策大环境不理想的影响,保定许多楼盘日均销售不及2套,但3月19日之后,日均可达10套,3月27日起受到<河北省政府关于推进新型城镇化的意见>,明确保定作为"首都功能疏解的集中承载地"的城市定位之利多刺激,日均销售轻易破50套以上,个别楼盘表现更加突出,则不在话下!
  
  3月19日成楼市分水岭
  
  在价位方面,3月19日之前,价格平稳甚至部分楼盘略有跌幅已促进销售,3月19日后开始升温,涨幅一般在100~200元/平方米,3月27日之后更是“一发不可收拾”,涨幅动辄挑战1000元/平方米!部分开发商甚至借机放话:保定房价破万指日可待!
  
  面对当前整体楼市一片萧条,唯保定迎来活络买气,一时之间蔚为奇观,相信当地政府也从未见过如此盛况,导致其采取措施之错乱,令人瞠目结舌。理论上阻止炒作买气进入的最佳途径,是比照2011年1月直辖市、省会城市、计划单列市之"限购"方案,逼令纯属投机、投资客因购买资格不符而退场,哪怕是外地人口限一套,本市限两套,即使不必缴交一定年限的社保,也能达到可覌的降温效果,或至少是积极扩大市场供应,使房价在较长时期保持稳定状态。但保定市政府舍此而不由,其"应急方案"竟然是以「保障消费者权益」之名(早干什么去了),取缔"五证不全、不符合预售资格"楼盘的销售行为,企图变相压缩房源供给。
  
  「一体化」是旧政策的延续
  
  我倒不是说,非法销售应该受到鼓励,而是惊讶于保定官方显然无意以必要措施阻绝非理性资金进入,压制其房价过快上涨,反而是暗自窃喜甚至采取借机哄抬之荒谬举措,忽视其未来可能带来的严重后遗症,感到深深悲哀与不可思议!
  
  如此说来,是否意味着我对保定楼市的前景并不看好?这样的覌奌应该是"一半对一半错"!只能说保定的地方发展充满变数,但不一定是时间的问题,而是有更高难度的挑战横亘其中!
  
  有人以为"京津冀一体化"是国家主席习近平于2月26日在北京主持召开座谈会,专题听取京津冀协同发展工作汇报,提出"调整疏解非首都核心功能"及"实现京津冀协同发展"所脱胎、形成,事实上,"京津冀一体化"的说法与政策早在2005年便已浮上台面,由于牵涉到各方利益而无力实质推动。近期三地政府之间所出现针对外迁企业"你丢我捡"的游戏,都千方百计把最有利的选项留给自己,将“鸡肋”急于摆脱,此类难以调和的矛盾、冲突,只是经济圈扩大受阻与"门户之见"的表层现象而已,更多的障碍犹未浮出水面。
  
  保定房价上涨为时过早
  
  当然我并不认为"京津冀一体化"必定失败,担心的是,由于困难险阻多如牛毛,逐一排除耗时巨大,五年内难见成效,十年以上使可望毕尽全功,而已经被炒高的保定房价,能等到那个时候吗?却不见得乐观!
  
  总而言之,京津冀一体化发展是纾解北京功能、交通、人口、空气、环境不断恶化的必由之路,只是过程中有许多难点必须攻克,包括:规划错位、地方本位、官本位...等,而非单纯的软硬件或商业、生活配套的建设与引进。从这个角度切入,便可发现京津冀欲实现一体化,乃"长期积极的目标",却很有可能会是个"缓慢、渐进的过程"。如是以覌,保定现在房价的快速推升无疑是亇"早产儿",之后待在保温箱里续命,恐怕是无奈的必然!

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蔡为民

蔡为民

出生于台湾,是唯一精通与见证两岸房地产发展之著名房产专家, 并首创沪屋台卖与台屋沪卖之营销策划模式,更是地铁房价值发现的两岸 第一人(1998年便在台开设【地铁房讯网】)、上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员、《青年报》房地产专栏主笔、《房地产世界》月刊专栏主笔、《移居上海》房地产专栏主笔、台湾·房地产政策研究学会秘书长、卫明不动产营销智库 负责人、《环球时报》房地产专栏主笔、目前常驻上海,从事两岸房地产商机交流与整合工作、中国时报、联合报、民生报、经济日报、工商时报等不动产专栏主笔、中视《住者有其屋》、非凡《现代购屋启示录》、正声《房事百科》节目制作暨主持人、从事房地产专业调研、策划、营销、教育训练工作二十年,著作《做自己购屋的主人》、蔡为民之《上海楼市智典》。受邀交大房地产、商业地产主讲名师。

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