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2014-03
谁为房地产泡沫局部崩盘买单
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资金实力不足、踏错周期的房地产开发商首先付出代价。兴润置业虽然在奉化当地属于大开发商,但在全国范围内排不上号,融资能力有限在高利贷市场泥足深陷,只要市场有风吹草动房地产资产价格下挫,开发商就在泥潭里拔不足腿。   
  兴润置业事件发酵,显示为泡沫支付局部代价的时代已经开启。
   
  资金实力不足、踏错周期的房地产开发商首先付出代价。兴润置业虽然在奉化当地属于大开发商,但在全国范围内排不上号,融资能力有限在高利贷市场泥足深陷,只要市场有风吹草动房地产资产价格下挫,开发商就在泥潭里拔不足腿。
   
  此次犯难的沈氏父子在当地口碑不错,楼盘质量好,危机时刻没有一跑了之。并且,政府调控导致市场周期波动加剧、市场大幅震荡难辞其咎。兴润置业相关人士表示,前几年楼市好的时候,政府推地时把起拍价定得很高,导致企业高价拿地。现在楼市状况不好了,政府仍在大量拍卖相邻地块,为了提高拍卖成交率,又把起拍价定得很低。企业面临资产负债表崩溃的概率大增。
   
  《21世纪经济报道》披露,参与兴润置业债务事件处置的政府人士分析,原来房产业形势好,土地价值高,银行乐见抵押贷款,放贷额度也大,但现在土地价格跌了,“比如长汀项目,原来评估土地有1000万元/亩,现在同地段绿城买去的地,只值328万元/亩。”而兴润置业、银行都是按照每亩1000万元做出的市场规划,如今资产价格下跌一半,建立在资产价格上的所有金融、实业规划落空,坏帐水落石出。
   
  地方政府不会因此道歉,此前靠房地产与汽车行业拉动消费,带动数十个行业是正确的,如今保持稳健的货币政策、甚至停贷首套房贷也是正确的,当交易中掌握土地这一重要定价权的一方不承担任何风险,另一方承担的就是全部风险,惟一的办法就是保证现金流稳健,可以抵挡随时而来的调控。
   
  恰恰在这方面,习惯了房地产增长的开发商过于轻心。从长周期来看,中国从住宅市场化之后,至今都处于上升周期,每次开发商信心降到低谷时,随之而来的保增长就会让开发商后悔没有大量购入资产,没有大量借钱开发,形成了条件反射,以至于风险预判能力不足,进入房地产行业者如过江之鲫,A股市场上超过六成企业涉足房地产。一个小风暴,足以让不扎实的船倾覆海底。
   
  如今货币收紧,除非上市在国际市场有融资渠道,成为公众公司有多国法律与投资者保护,否则,现金流不足进行高利贷借贷的开发商,首当其冲成为殉葬者。当地政府之所以对兴润置业从拯救到袖手准备后事,就是大环境的变化,当地市场的低迷,复杂的债权,让拯救变得不现实。兴润置业的覆灭,提示浙江企业家,任何行业都有风险,房地产也不例外,从事自己擅长的行业才是保全之本。而浙江的房地产泡沫从激进的温州,进入在全国房地产市场上略显温和的宁波奉化,可以看出,泡沫覆没的趋势在扩大。
   
  其次付出代价的是进入高息金融链条的投资人,无论鄂尔多斯、还是宁波奉化,货币收紧导致民间高息金融无处不在,大家在火中取栗,等着赚取因为资产负债表崩溃而垂死挣扎的企业主最后一桶金,这是不道德的,但初创期的市场不靠道德取胜。
   
  兴润置业的债权人主要是银行,中新网向官方核实的数据显示,欠贷涉及的银行有19家,包括农行、中信、恒丰、浙商、民生等银行,相信24亿的银行贷款会有部分核销,但大部分通过资产拍卖追回。问题在于个人债权,公司掌舵者沈氏父子先后于2013年11月23日和2014年1月24日因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关刑事拘留。有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元,涉及98人(其中机关事业人员7人)。
   
  银行与个人作为债权人拥有相同的权利,但个人的高息不受保护,不仅如此,目前奉化市成立的专案组和应急工作领导小组针对涉事机关事业人员,市纪委也已介入调查,机关事业单位人员将因为违纪受到追究。从银行到个人,都会因为公司资不抵债清盘受损,根据偿债顺序,能够拿回本金已是上上大吉。从超日债事件,到某些信托项目亏损,到此兴润置业债务处理,所有的投资者都应该认识到,进入高息市场就意味着高风险,央行与地方政府不再兜底,稳赚不赔的时代已经结束。与企业一样,对投资者来说第一要义是安全,第二才是收益。
   
  兴润置业事件真正的风险在于,引发三四线城市房地产显性、隐性信托风险的大规模爆发,是否会因为风险蔓延造成银行资产负债表崩溃,而不是当地银行核销10亿,或者高利贷者血本无归,这不是决策者考虑的范围。只要风险不蔓延就不是大风险,从这个角度说,央行通过鄂尔多斯、温州、奉化进行了实际压力测试,这比纸面测试要可靠得多。
   
  动荡市场,别指望救世主,只有自己控制住风险,彻底了解项目的风险、信用、赢利前景,才能救自己。
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叶檀

叶檀

1973年生于上海,知名财经评论家、财经专栏作家。《每日经济新闻》主笔、《[1]解放日报》经济评论员,央视财经频道特约评论员。在《南方都市报》、《南方人物周刊》、《财经国家周刊》、FT中文网等多家媒体开辟财评论专栏。 获《南方人物周刊》2008年度青年领袖、中国证券市场20年回顾与展望论坛20年最具影响力财经传媒人奖等奖项。主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作。著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》。现居上海。

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