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2014-04
上海楼市降价动作渐多 南翔项目首付降至2成
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陆鸣
某上市房企副总裁说,旗下多个刚需、改善型项目3月销售情况较为清淡,而4月以来的情况比3月还要差,“目前各公司都在酝酿5月怎么推盘,预计此前价格在高位的楼盘5月价格不下调10%是启动不了的。”
  某上市房企副总裁说,旗下多个刚需、改善型项目3月销售情况较为清淡,而4月以来的情况比3月还要差,“目前各公司都在酝酿5月怎么推盘,预计此前价格在高位的楼盘5月价格不下调10%是启动不了的。”
  
  楼市持续低迷之下,上海也开始有开发商采取“动作”,其中包括降低首付比例和降价。
  
  首付20%
  
  位于嘉定南翔的一刚需改善项目于上周日开盘,在付款方式上采取了少见的灵活做法。据楼盘销售人员介绍,购房客户不管是首套房还是二套房,首付均只需要20%,此后3个月内再付10%,对于首套房需要贷款的客户,剩余70%的按揭贷款到账时间由原来的3个月延长至一年,“只要一年内全款到账都行。”
  
  对于二套房需要贷款的客户,在先首付20%,3个月内再付10%之后,剩余40%的首付款在办按揭贷款之前到账就行,而30%的银行按揭贷款到账时间也放宽到一年。
  
  “我们是带装修三房房源,均价2.1万元/平方米,20日当天开盘,160多套房子几小时内就卖完了。”该销售人员说,目前他们楼盘的公寓房源还剩下最后54套,将于本周末推出,价格不变,付款方式上仍将采用上述做法,“这次的房源量不多,我们收筹较少,很多上次没买到的客户都认筹了。”
  
  该销售人员说,楼盘的公寓房源量相对较少,开发商先不着急回笼资金,想把品牌打响,为下面比重较大的别墅房源销售做铺垫。“我们曾在去年12月开过一次盘,当时的价格和现在差不多,我们没怎么多涨价。”
  
  据开发商披露的数据,上述嘉定南翔刚需改善项目4月20日原推售100个单位,后临时加推50个单位,全数150个单位售清,套现3亿元。
  
  异曲同工。位于徐汇滨江的一中高端楼盘直接选择降价。据参与该楼盘分销的某中介负责人介绍,此次推出30多套特价房源,均价从原来的6.5万-7万元/平方米下调到5.1万-5.5万元/平方米,单价最低的4.6万元,最高的6.3万元,房型为两房至四房,“这一价格即便较周边二手房,也低了7000-10000元/平方米。”该负责人说,这批房源系整个楼盘位置最差的一栋,去年曾抵给基金公司获取一笔现金流,现在又从基金公司购回转卖,“今年1-3月,该楼盘一套房子也没卖出去,是此次降价幅度较大的主要原因。去年卖出去的房源也大多是通过促销取得的。”由于分销合同要到本周四才正式启动,所以目前客户都处于带看阶段,“带看量很大,估计这30多套房子一周内卖掉大半没问题。”
  
  昨日下午,该楼盘售楼处人员称,此次推出的特价房源系原先购房的老客户想要转手,“原价在7万元/平方米,优惠后的价格现场面谈,电话里不报价。”
  
  有中介业务员称,售楼处之所以称该批房源系老客户转手,主要是考虑到怕前期购房业主得知降价而心里不舒服,“购房合同都是和开发商签的。”
  
  对上述两楼盘的做法,嘉定某刚需楼盘开发商称,此次并非前述嘉定刚需项目第一次卖公寓房,“去年他们曾推出过一批,当时的单价在1.9万-2万元,这次的价格其实还是有上涨的。”该开发商说,该楼盘说是不急于回笼资金,其实仍旧是急于回笼资金的做法。“关于余款一年内到账的要求,是开发商基于对信贷政策走势的判断,难道信贷政策一年内都这么紧吗?!”
  
  关于前述徐汇滨江中高端楼盘特价房打折销售的做法,该开发商称,该楼盘开发商作为上市公司有业绩压力,同时屡屡传出资金链紧张,因此其降价打折销售系个案。
  
  机构喊“倒春寒”
  
  个案之说,有数据为证。金丰易居&佑威数据显示,上周(4月14日-4月20日)上海市商品住宅成交面积为18.35万平方米,比前周上涨24.98%;商品住宅成交均价为25822元/平方米,比前周下跌4.85%;商品住宅新增供应面积为17.22万平方米,比前周下跌0.06%。目前,上海100平方米以下的商品公寓总体上依然显示供应偏紧。
  
  不过,数据同时显示,截至4月20日,4月前20个交易日一手住宅仅成交了47.81万平方米,全月成交量低于3月的概率较大,今年4月很可能形成“倒春寒”。
  
  另据德佑地产统计,4月前20天新增供应量仅为44.71万平方米,比3月同期下跌32.88%;4月前20天的成交均价为25315元/平方米,比3月同期下跌12.69%。
  
  佑威机构执行董事黄志坚指出,进入4月后,楼市日均成交量仅为2.39万平方米,平均7天的成交量仅为16.73万平方米,这表明,在一季度成交总体偏冷的基础上,4月的成交或继续偏冷。黄志坚提醒,从新增供应量来看,商品住宅连续4周的周均新增供应水平仅14.91万平方米,比年化周均水平低了36.28%。近期新增供应的低水平不仅影响了成交量,也显得异常,或反映了开发商的观望情绪。
  
  德佑地产研究总监陆骑麟认为,2014年以来,仅有3月最后一周全市商品住宅成交量是明显突破20万平方米,楼市成交依旧低迷,如果后期成交量无法提升的话,开发商资金链必然会面临重大考验,后期房价下行的压力也将会必然呈现。
  
  房企称仍看好后市
  
  某上市房企副总裁说,他们公司旗下多个刚需、改善型项目3月销售情况较为清淡,而4月以来的情况比3月还要差, “目前各公司都在酝酿5月怎么推盘,价格怎么做调整,预计此前价格在高位的楼盘5月价格不下调10%是启动不了的,一些新盘可能会率先进行价格调整。”
  
  该副总裁说,4月他们公司以及旗下的项目,也和许多公司一样目前处于观望时期,停止了大体量的推盘,目前公司资金链情况还可以。不过从中长期看,市场还是偏乐观的,目前土地市场的价格也还是处于高位,如果现在率先降价,会损失利润,“最好是别家公司先降价试试。”
  
  该副总裁表示,4月以来成交量低迷,首先肯定是由于供应量少的原因造成的,“目前开发商的推盘动力都不强,也没有什么大的促销、推广,价格更没有什么松动。预计4月的成交量会比3月略差,不会像3月那样在月底出现大幅翘尾。” 该副总裁说,目前市场处于僵持状态,买房人观望,开发商也观望。同时目前货币政策压力较大,银行个人房贷按揭、开发贷都比较紧,预计下一步楼市可能会松动价格,不排除一些开发商在局部区域下调价格预期,换取去化率。
  
  该副总裁认为,目前新增供应量偏少的状态不可能持久,因为开发商总是要把房子拿出来卖。接下来楼市供应量还是会有所增加,但价格已经涨不动了,“虽然一些楼盘推盘时的报价较此前有常规幅度的上调,但并没有成交量的支持。”不过在基本面上,上海的市场是没有问题的,由于政府不会再像以前那样采取行政手段进行调控,今年市场的基本面主要还是供求环境,从中长期看,开发商对后市是看好的。
  
  该副总裁说,虽然上海去年土地供应量较大,未来上海市场供应量应该还是不错的,但并不会像有些城市出现严重供大于求的情况。“在价格上涨乏力、成交低迷的情况下,未来开发商会出现分化,有的开发商仍然看好后市,加上拿地成本较高,所以价格会维持不动,有的资金链趋紧的开发商会松动价格,换取销量。预计到了5月楼市价格会出现一些松动。”
  
  某港资房企负责人的看法是,4月以来楼市成交低迷,主要是市场预期出了问题,导致买房人开始观望,开发商方面也随即谨慎起来。同时,去年市场较好,从而透支了一部分购买力,今年以来信贷政策趋紧也是原因之一。“预计4月全月成交量会比较惨淡,3月的翘尾行情不会在4月再次出现,因为3月上半月一些购房者在等两会后的政策,当两会结束没有政策出台的情况下,才开始集中入市。而4月不存在这个因素。”
  
  关于接下来上海楼市会不会出现降价,该负责人说,一般市场出现3个月左右的僵持,才会引发价格上的调整,上海楼市价格即便出现松动也不会在上半年出现,开发商会等到下半年结合宏观经济走势、政策再做选择。“我们旗下的项目4月没有什么推盘动作,主要是工程进度达不到预售标准,我们在闵行的一个刚需项目目前处于尾盘销售,一个月的成交量在二三十套,这与去年一个月100多套的成交量不可同日而语,当然成交量较低也与这个项目是尾盘有关。”
  
  某外资房企总经理表示,临近五一房展会,一些楼盘原本就会推出一些促销来带动销售,近期市场低迷,接下来促销的楼盘数量可能会多一些。









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