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2014-04
杭州被弃?开发商“攻城”之策谋变
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佚名
城市的选择,代表了开发商的战略选择。上周末,在无锡蠡湖香樟园全国媒体发布会现场,融创中国董事长孙宏斌对记者说,他觉得杭州是最好的城市。
  在三四线城市被众多开发商“抛弃”后,越来越多的开发商面临“选择的烦恼”。
  
  城市的选择,代表了开发商的战略选择。上周末,在无锡蠡湖香樟园全国媒体发布会现场,融创中国董事长孙宏斌对记者说,他觉得杭州是最好的城市。
  
  几乎是在同时,福建开发商的代表泰禾集团董事长兼总裁黄其森却在接受记者采访时称,幸亏没有去杭州。
  
  降价城市的危机
  
  “房地产现在面临什么问题?就是产能过剩,有问题的地方就是供应量偏大。”孙宏斌说,就在这一波降价潮中,杭州的余杭、萧山都是供应量偏大的区域。
  
  即使如此,孙宏斌还是认为杭州是最好的城市之一,“集中了大量的富人,经济基本面较好。”他认为,目前杭州部分区域的降价是产能在短期被过度放大带来的风险。
  
  “比如华家池地块,融创为什么不去拿?当时有三家开发商一起拿地,大家的成本是一样的,这样很难做出来。”孙宏斌称,他更看好杭师大地块,但不看好华家池地块。
  
  泰禾集团显然不愿意参与这样的土地争夺战。黄其森称,泰禾管理层在拿每块地之前,都会研究这个城市库存等多项指标,因此“我们没有去杭州,现在看来,显然我们的判断是对的”。
  
  越来越多的开发商趋于谨慎。在远洋地产近期公布的2013年年报中,有几个城市的存货数字“不太好看”,包括较早传出楼盘降价的杭州、因商品房存量巨大而备受关注的秦皇岛、旅游地产开发扎堆的三亚。
  
  如远洋地产在三亚的旅游项目,公司总裁李明在接受记者采访时就直言,“周转欠佳”,杭州的两个项目存货估计也在10亿元左右,秦皇岛项目则已将部分土地退还给政府。
  
  在李明看来,未来选择城市成为房企非常关键的环节,特别是在多数同行都在努力加快去化、提高周转的现实下。他透露,今年远洋地产的重点还是要坚持已有的区域,其中包括大连、北京、天津、上海、武汉、深圳。在这份名单中,杭州已经被彻底放弃。
  
  一些已经在杭州拿地的开发商甚至感觉到危机。“这座城市中,保障房都比许多开发商的房子盖得好,一般的开发商到杭州还怎么做房地产?”一家2013年刚刚进入杭州市场的房地产企业在最近做了一次市场调研后,感觉“压力重重”。
  
  坚守一线城市
  
  “一线城市可以给予比较正面的判断,二三线则已经产生分化,好的能够保持以往的市场,但这是少数。”李明对记者称。
  
  虽然一线城市地价高企,但开发商还是更愿意到一线城市寻找投资的机会。“从目前楼市的整体形势看,还是偏悲观的,最主要的还是跟经济大环境有关系,还是要回归一个理性平和的心态。”黄其森承认,今年楼市即将出现很多分化,三四线城市会遇到一定的问题,没有人口导入和产业支撑的三四线城市,小型公司拿不到银行开发贷,现在看就不好办了”。
  
  “一个1000万人口的城市,一年销售面积在1000万平方米左右就行,若城市只有500万人,销售面积达到了2000万平方米,这种基本就吹了。”关于选择城市的标准,李明的想法是,一方面要选择人多的城市,城市的人口总数不能低于一年的销售量,此外,选择先天环境能吸引新的人口流动、历史上城市规划稳定的城市。
  
  无独有偶,今年3月,当阳光100登陆香港资本市场时,协纵国际创始合伙人黄立冲曾对记者称,眼下,香港投资者和机构的主流看法是,土地储备在一线城市的企业投资前景相对“保险”,主要在三四线城市做项目的企业则被认为风险较大。
  
  从“死守一线”的角度来看,泰禾集团算是贯彻到底了。去年,该公司在全国拿地金额200亿元,仅北京一地就投入了73亿元。今年,泰禾集团似乎还在延续这种势头,仅头两个月,该公司在北京拿地金额就已接近50亿元。
  
  二线城市的机会
  
  去年在北京土地市场拿下地王的融创中国,今年则更多地把眼光放到二线城市。“比如南京,这样的城市机会还是很多。”孙宏斌说,这是他们一直想去的城市。
  
  今年3月还说“就在一线城市,连天津都不去”的泰禾集团,在“京津冀一体化”红利的“刺激”下,4月初,以溢价200%、6亿元总价在天津武清拿地。该区域地处北京与天津之间,具有“一根扁担连接两个城市”的便利,在业内看来,也不乏存量巨大、资源上“两边不靠”的尴尬。
  
  在挺进天津的同时,泰禾集团还选择了长三角城市南京。上周,泰禾集团子公司通过挂牌出让方式,以4.22亿元竞得南京吉庆房地产有限公司100%股权,谋划在“寸土寸金”的南京秦淮区夫子庙板块打造低密度的“院子”产品。
  
  去年,南京市场的去化表现及土地供应节奏,的确吸引了一批房企。黄其森称,实际上,泰禾集团一直有意进入南京市场,早在去年底,就曾参与南京土地竞拍,虽积极举牌但没能抢到。
  
  “我们在2013年没有完成计划,很多土地价格都特别贵,超过了朗诗自己的底线,需要决策委员会五票以上的同意才可以拿地,我只有一票否决权。”朗诗地产董事长田明称,“市场总不会那么疯狂,我们很关注每个项目的安全边际,我有20个亿的时候,我只敢买10个亿的项目,我只有10个亿的时候,不敢去买20个亿的项目。”
  
  孙宏斌称,融创拿地有三个指标,第一看供求关系,第二看重置成本,供应量大的肯定卖不上价,第三要找可比城市。
  
  不过,开发商对后市还是长期看好。“说楼市崩盘言过了,房地产的增速虽然慢了下来,但在未来的十年中仍然会继续处于增长状态。但同时也要看到,一些三四线城市因为人口流出的量过大,加上当地新增商品房和土地的供应量比较大,部分城市可能会出现供过于求的现象。”田明称,从长期来看,开发商的机会还有很多。
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