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2014-04
资本家与经营家进入房地产市场
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房地产市场下行是客观事实,国家统计局公布的数据,以及楼盘降价促销个案,与某些三四线城市成交量近乎崩盘的大幅下挫,印证了这一点。
  房地产市场下行是客观事实,国家统计局公布的数据,以及楼盘降价促销个案,与某些三四线城市成交量近乎崩盘的大幅下挫,印证了这一点。
  
  预期下行,不等于房地产市场会走向尽头。从房地产金融角度出发,市场呈现不同的强势生态,预期下行的市场只要还有价值,就是并购基金的用武之地。
  
  据Dealogic的数据,今年迄今中国房地产行业的并购活动规模达222亿美元,创纪录新高。上年同期为68亿美元。《华尔街日报》报道,总部位于新加坡的投资公司APS Asset Management最近几周加倍增持万科股票,而且继续持有以销售额计中国第五大地产公司保利地产(Poly Real Estate Group Co. Ltd.)的股票。上述两只中资地产股已较年内低点回升了17%以上。这是基于对中国房地产收紧之后大开发商地位提升的预期,市场越紧缩,对于有实力的大开发商而言,反而是低价吸货的利好。而奉化兴润、海宁立德房产这样深陷高息融资泥潭的公司,则不可避免地走向衰亡。
  
  一些公司继续看好中国城镇化进程对房地产的拉动作用。对冲基金Dalton Investments的投资组合经理Tony Hsu说,城市化的长期趋势将继续推动对高价中国大陆资产的需求。这家对冲基金持有多家香港上市的地产开发商股票,这些股票的价格都较其每股资产净值有很大折让。在香港、内地房地产预期不妙的情况下增持房地产股,只能证明某些公司、某些资产已经回到了合理的价位。
  
  Wind资讯的数据是,房地产股市盈率在2007年第三季度达到创纪录的97.9倍,此后一路下行,到2013年年底不足12倍。就连李嘉诚父子也在低价甩货,李泽楷旗下的盈大地产以9.28亿美元(约合57.5亿元人民币)出售北京盈科中心,清理在内地最后的重要资产。买家基汇资本创下海外私募基金在内地最大单项物业收购纪录。
  
  有人卖就有人买,说明市场还不错,买卖双方都不傻,各自赚各自应得的一部分利润。《21世纪经济报道》称,基汇资本筹集的股本已超过38亿美元,管理资产金额达85亿美元,投向住宅项目、零售中心、酒店及商业地产,LP主要有全球七个国家的主权财富基金,以及捐赠基金、养老基金及其他机构投资者。2013年10月,基汇资本完成了第四只中国房地产基金的募集,募集股本达10.25亿美元。一个月后出资4.736亿美元(32.6亿港元)向和记黄埔和长江实业收购广州荔湾区西城都荟,每平方约人民币2.9万元。此次收购盈科中心同样划算,每平米仅3.3万左右。基汇资本执行合伙人与中国地区主管彭庆邦表示:“核心地段17万平米的楼,单价在每平米3.3万(人民币),在北京三环内是合理的价格。而且,太平洋百货离开后,盈科中心商业地块部分是空的。按照基汇资本的风格,我们进入后做整改,把它的潜力重新发掘出来。所以我们是以合理的价格收购。”
  
  这是资本家的玩法,李氏赚的是房地产价差,以一线城市中心地段的商业物业获得溢价,而吴氏领衔的基汇资本则用基金收购,进行升级改造,以对当地市场的了解重新招商,让盈科中心焕发青春。这是金融危机前国际房地产市场的惯常的并购重组手段,基金收购有价值的楼盘,改造老房品相或者重新整理业态,提升业绩,以后或靠出售赚钱,或靠运营赚钱。
  
  在国内的整体并购市场中,房地产并购又如何?仍然是一片火热。
  
  据清科的数据,今年一季度的中国并购市场,从行业分布看,完成的359起并购交易分布于房地产、能源及矿产、生物技术/医疗健康、机械制造、清洁技术等22个一级行业。从并购案例数来看,房地产以52起交易,占比14.5%的成绩再度夺魁;其次是上年度一直表现最佳的能源及矿产行业,本季度共完成35起案例,占交易总量的9.7%。而从并购金额上看,房地产依然遥遥领先其他行业,以55.49亿美元交易额的成绩排名第一,占比达23.9%;其次是金融行业,本季度共产生交易金额35.91亿美元,占比约15.5%。
  
  市场有其自己的发展方向,如果央行坚持房贷紧缩政策,那么民间资金将源源进入市场,消化一二级市场,这是房地产市场的沉淀期,也是房地产市场的分化期,一些激进的无实力开发商被迫出售资产黯然出局,一些三四线人口流失泡沫过大的城市会经历崩盘的痛苦,而一些具有实力、具有经营能力的机构则会脱颖而出。
  
  要摆脱房地产市场两三年一调控的轮回,或者放松限购,由市场与利率税收说话;或者放开金融管制,让市场弱肉强食,良性成长,舍此别无他路。


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叶檀

叶檀

1973年生于上海,知名财经评论家、财经专栏作家。《每日经济新闻》主笔、《[1]解放日报》经济评论员,央视财经频道特约评论员。在《南方都市报》、《南方人物周刊》、《财经国家周刊》、FT中文网等多家媒体开辟财评论专栏。 获《南方人物周刊》2008年度青年领袖、中国证券市场20年回顾与展望论坛20年最具影响力财经传媒人奖等奖项。主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作。著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》。现居上海。

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