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2014-04
房地产泡沫为何谁都不敢捅破
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最近一段时间,房地产市场出现了两极分化的状态,一方面大房企拼命扩张,另一方面中小房企举步维艰。
  最近一段时间,房地产市场出现了两极分化的状态,一方面大房企拼命扩张,另一方面中小房企举步维艰。大房企凭借自金融优势,掌握了房地产两大核心资产:信贷与土地。在金融杠杆与土地杠杆的扩张之下,中国房地产泡沫也在蓬勃发展,越积越高。日前,国务院发展研究中心原副主任、中国企业评价协会会长侯云春在接受采访时指出,我国经过这么多年发展,房地产泡沫肯定存在,但房地产泡沫也不敢捅破,那样对经济带来的震动更大。
  各国都很害怕的房地产泡沫来自于金融。所谓的金融从本质上来说就是围绕着印钞机所产生的一系列活动。房市泡沫作为金融加速器,既会成为财富积累,又往往是经济发展中的追魂索,吃掉的要加倍吐出来。从日本泡沫破裂终结了日本制造的奇迹,到美国次贷危机将美国拖入萎缩时代,再到爱尔兰房市危机诱发整个国家债务危机,这些活生生的案例,使得人们已经草木皆兵,风声鹤唳了。
  随着金融市场的发展,越来越多的国家经济灾难,表现在资产价格的巨大波动,其中房地产市场泡沫,已经终结诸多国家的经济奇迹。通过研究各国金融发展的历史,给人们的一个普遍经验是,不论是在发达国家还是发展中国家,严重的银行问题都是先由资产价格的巨大波动所引起的,在有关银行危机的领先指标中,资产价格暴跌是一个非常重要的指标。
  事实上,信贷政策往往在其中起到更为关键的作用。一些国外学者针对1960至2006年之间工业化国家出现的27次信贷扩张和新兴市场国家的22次信贷扩张进行分析,表明新兴市场国家的信贷扩张与银行危机、货币危机的联系很紧密,信贷繁荣时期有68%的概率出现货币危机,55%的概率出现银行危机,而且大部分危机是在信贷繁荣巅峰时期发生。在这里,一个小的事件,往往就能成为压垮整个金融系统的最后的稻草。2008年次贷危机终于捂不住了,全面爆发,以至于全球都为之瑟瑟发抖。
  其实,金融加速器理论揭示出信贷市场在“小冲击,大波动”中的重要作用,“小冲击”通过影响借贷关系中的代理成本,从而引发信贷配给在“紧缩”和“放松”状态间转移,进而在金融加速机制下作用于宏观经济波动。事实上,我们更进一步地考察到,这种金融加速器的设计,在某种意义上来说,是为货币发行当局的货币发行进行的包装和整理,也是经济发展的本来面貌。因此,当前资产价格比通货膨胀,更容易出问题。因为资产价格上涨,在某种意义上来说,展现的是居民财富的增长和货币当局投放货币量的增加。
  中国房市最基本的原因,在于信贷扩张过快,存贷差过大,导致金融机构有放贷的冲动。外资银行很羡慕中资银行,有这么高的存贷差吗。银行追求存贷差、投机者追求价格差、信贷政策追求投放过量货币,造成市场价格不断上涨,反过来需要更多的货币投放量,以至于年年货币投放量不够用。
  人们期待房市泡沫破裂的基础在于,只考虑到价格下行的一个因素,如果连锁考虑进去,房价下跌,并不意味着人们的购买能力上升。一旦市场预期逆转房价下跌,银行抵押品价值下降,金融风险和地方债务危机暴露,引起连锁反映,从而使得财富真正变成“泡沫”。
  在所有的资产市场制度设计中,争议最大的是金融杠杆,金融杠杆具有放大投资效果的功能,投资者有可能因使用金融杠杆而加快财富积累的速度;而如果总希望一夜暴富,一些不健康的投资心态会随之产生,如急功近利、过分贪婪、固执己见等。在我国,房市金融杠杆危害最大的在于,垄断集团和企业,利用上市圈钱的便利,利用信贷的方便,从而形成巨大金融资金的需求,推升土地价格和房价,从中赚取巨额的差价。于是,人们对于房市泡沫的痛恨,实质上是对于财富转移的痛恨。
  过去超常状态的信贷扩张导致楼市泡沫大幅度扩张。最近一段时间,正常的信贷节奏已经显现效果,最起码那种认为房价只涨不跌的神话正在被打破。
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朱大鸣

朱大鸣

工商管理博士,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。现为《经济参考报》、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房、CCTV证券网、中金、东方财富网等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。著作《走向——后奥运时代的中国经济》、《现在,你该买房吗?》既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功

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