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2014-04
一线城市“房冷地热“背后:开发商坚持返乡进城
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佚名
在经历去年楼市量价齐升的火爆行情之后,今年楼市开局至今,就一直日趋冷淡。供应放量的同时,供需博弈开始加剧。
  一线城市的“房市”和“地市”正在经历着“冰火两重天”。
  
  在经历去年楼市量价齐升的火爆行情之后,今年楼市开局至今,就一直日趋冷淡。供应放量的同时,供需博弈开始加剧。此前,民营经济发达的长三角区域,反倒成了全国降价的“排头兵”。高负债的模式,显然受到了一定的质疑。在融资难度加大的背景下,“高周转”成房企主流运作模式。
  
  而与此形成鲜明对比的是,一线城市地价仍居高不下,土地市场依旧火热。如4月份上海土地市场就活跃了一批中小房企,说明市场依然看涨。
    
  中原地产首席分析师张大伟在接受《每日经济新闻》采访时称,房企对北京等一线城市土地依然渴求。“相比较三四线城市看得见的风险,北京等一线城市,目前需求总量依然巨大,即使调整,调整的幅度和时间也不会过大。”
  
  “房冷”在蔓延
  
  去年全国楼市普涨的态势,在今年迎来了一次逆转。
  
  其中,最为明显的是长三角地区。2014年的一季度,受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,杭州、常州、无锡、温州等长三角区域城市个别楼盘大幅降价之后,宁波出现房企倒闭破产的现象。进入二季度,长三角区域楼市并没有明显好转,杭州等地出现第二波降价现象,上海浦东一高端楼盘也加入到降价的阵营。
    
  据最新发布的2014年一季度报告显示,2014年第一季度百城均价同比、环比涨幅均持续收窄,3月环比涨幅仅为0.38%。与此同时,在成交量上,市场观望情绪高涨,一线城市月均成交量为52万平方米,明显低于前四年62万平方米的平均水平。
    
  据一份内统计数据显示,3月份,一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.38%、0.27%、0.17%。很显然,一线城市仍然涨幅领先。
    
  房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。中原地产统计数据显示:已经公布1季度预告的房企合计50家,整体情况非常不乐观,50家企业中,预告为预增的企业仅有13家,其他有6家企业发布了增亏预告,预减的企业也达到了12家。6家企业发布了首亏预告.
    
  张大伟认为,相比三四线城市中小房企扎堆,一线城市的企业大部分都是上市房企,对业绩的要求更高,一旦没有销售量,股价就可能会出现暴跌。这些因素的存在导致了一二线城市的变化可能会出乎市场的预料。
    
  上海研究院研究员严跃进表示,整个楼市基本面并没有恶化,政策打压迹象也在减弱,但市场预期却发生了变化。最大的原因是2013年积累起来的高房价已经让市场主体担忧:是否出现了市场拐点?
    
  一线城市“地热”不减
    
  楼市不振,仍租挡不住开发商拿地的热情。
    
  中原地产市场研究部统计数据显示,3月份,十家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额仅为62.93亿元,为近19个月新低。
    
  但是分城市来看,今年前3月,10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。与去年下半年的占比相比较,一线城市购地金额的占比增加了24个百分点,二线城市占比下滑了28个百分点,三四线城市占比微增4个百分点。
    
  张大伟分析,标杆房企对一线城市的后市仍持续看好,而近期诸如杭州常州成都等城市降价风潮的出现,致使开发商在二线城市购地更为谨慎。
    
  在泰禾集团品牌总监沈力男看来,开发商们都坚决看好一线城市的原因,是因为一线城市人口基数大,并且新增人口多,一线城市是有充分的需求。
    
  他说,目前的开发商“返乡进城”是主流,过去俗称“一线城市做品牌、二线城市做利润、三线城市做规模”,但是目前而言,只有扎根一线,才有可能“利润、品牌、规模”三者有效统一。
    
  亚豪机构市场总监郭毅也持类似观点。郭毅认为,北京的购房需求依然旺盛,相比全国其他二三线城市出现的供大于求,北京房地产市场依然是供不应求,因此房企也依然看好北京,加大在北京的投资。
    
  严跃进表示,房企在市场降温下积极拿地,其实也是有一定的逻辑。未来一线城市的土地价格依然上涨,尤其是增量用地的出让规模可能受到管制。从这个角度看,积极拿地是锁定土地成本的首要手段。从这个角度看,房企显然会忽略“房冷”,而加入积极拿地的大军中。
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