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2014-04
房企赴宴 政府管好酒局
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我们已经把房地产讲了将近20年,这20年里面一直在讲三个角色,一个叫企业,一个叫市场,还有一个叫政府。这三个角色到底什么关系呢?我相信有很多的著作在谈。
  根据冯仑董事长在“中国发展高层论坛2014”上演讲整理。
  我们已经把房地产讲了将近20年,这20年里面一直在讲三个角色,一个叫企业,一个叫市场,还有一个叫政府。这三个角色到底什么关系呢?我相信有很多的著作在谈。我也一直在找一个经验,生活中的经验,能把这件事能说明白,可一直都没有成功,直到上个礼拜喝了一次大酒,喝倒了我就想清楚了。
  首先企业就是要喝酒的人,他要追求不断的兴奋度,要追求他的快乐,要追求甚至是非兴的高潮,他本能就是这样,从小有人就说喝了好,喝了舒服,实际有点不舒服,但他要有追求。
  第二就是酒店,这就是市场。酒店放了各种各样的酒,有各种招牌,各种幌子,还有各种妖娆的服务员,各种会推销的促销人员,摆了很多酒,这叫市场。
  第三管喝酒次序的人,比如说经理、警察,这样的人就构成了政府。
  为什么会喝大了呢
  我们为什么喝大了呢?
  那是因为,第一过分追求快乐,而忘了自己的身体承受力。比如更多的负债,追求暴利,结果过头了喝倒了。
  第二种情况就是酒没找对,找到了假酒,或者只能喝低度酒,但你却喝了烈酒。市场当时给你提供的各种各样的机会是有陷阱的,但你不知道,喝大了。
  第三周围的人劝酒。不断的说,经济学家说没泡沫没问题,这个东西利润很好。还有一种是不能喝,喝了之后就有可能酒驾,要坐牢,但是喝酒的权利是与生俱来的人权之一,所以这三者之间一直就是搞不清楚。过去十多年喝酒的人不爽,经常酒瓶子被拿走。市场也经常给我们讲,有人讲喝酒有益于健康,有讲机会非常多地喝酒才叫爽,也有讲喝酒不好的,比如经济学家谢国忠,他讲喝酒会死人。
  政府管好了酒局才能一起喝好
  我们喝酒的人作为企业,我们知道要健康地喝酒,不要喝大酒,喝大酒有益于快乐一时,无益于身心健康。过去两三年,均好的房地产公司的直接融资已经到了40%左右,直接融资越多,越有利于控制风险,每个投资人他们对于风险的控制,比银行要严格。能得到这种直接融资的企业,也不是一般企业,一定是项目好、企业好、管理好,这些有品牌,能持续发展的有经验的企业。
  随着市场经济的竞争,越来越多的企业开始觉得喝酒要慎重,比如说暴利喝到high是不好的,要持久的喝,这是企业界、房地产行业的普遍共识。
  第二,大家觉得要换换酒。住宅公司像万科也讲要成为一个城市配套的服务商,大家显然都想换酒了,一换酒度数降低了,把高度酒暴利去掉,转到住宅以外,实际上都是在向房地产价值链的中上游走,以前是制造业,开发是制造业,风险很大,现在是服务业和金融业,尤其是服务业,风险很小。房地产行业现在换酒由制造业换成服务业和金融业,美国所有的房地产类公司,80%以上是服务业和金融业,我们80%都是开发公司,现在我们要换酒,换酒以后喝醉的人就少多了。
  第三政府也明白了,不让喝酒不行。不让喝酒,大家也是不舒服,最后把酒瓶子砸了,市场关了,谁也得不到好处。政府说喝酒是可以的,要自然而然地喝,量力而行地喝,在家长监控下喝,要各自知道喝酒是伤身,要提醒,就像对烟的管制一样。我们现在对烟的管制很好,政府该管的管住,同时大家自己愿意抽可以在户外抽,又不伤害别人。
  政府最近的一些管理措施,比如说资本市场,有限度地放开。优先股放开,另外对于限价、限购慢慢弹性化掌握,不以简单的房价作为目标,强制性市场,不管所有人只能喝二两,这事是不行的。对于整个保障的目标要明确,现在大概20%左右由政府兜底,也就说在监管喝酒的人也慢慢知道了,必须让大家喝好,但是只要换酒不能只给一种酒,同时对不能喝的人也稍微管管,给点低度酒。
  到今天为止,这个市场已经转型到持续健康发展的一个新的起点,这是可以期待的,我们应该抱有信心。
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冯仑

冯仑

1959年出生,是文革后第二届正式大学生。20岁的时候,冯仑成为中共的一员,接受过正统教育的冯仑,自然深谙正统意识形态及其语言方式。日后他的语言风格、思维方式、决策习惯,虽无刻意模仿的嫌疑,但自觉不自觉地就会露出那个时代的痕迹来。自1991年开始,领导并参与了万通集团的全过程创建及发展工作。1993年,领导创立了北京万通实业股份有限公司。之后,参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事,策划并领导了对陕西省证券公司、武汉国际信托投资公司、东北一间上市公司等企业的收购及重组。

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