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2014-04
楼市乱相伊于胡底?
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眼看着房企资金链断裂事件频发,曾经因为开发商降价而愤怒展开维权、打砸售楼者的业主,此刻的心情恐怕相当复杂!
  市场总在极好与极坏间摆荡
  眼看着房企资金链断裂事件频发,曾经因为开发商降价而愤怒展开维权、打砸售楼者的业主,此刻的心情恐怕相当复杂!
  就好像一位在家枯等丈夫回家用膳的老婆,心情由“到点”时的期待,转而是延迟的生气——这样的状态由“逾时返家”的那一刻开始逐步升高,直至一个小时后老公仍无消息,电话又打不通,此时愤怒的心情转为担忧进而焦虑,然后开始恐惧,最终是祈求上天,只要丈夫安全回家就好,其他都不再重要与无需计较。
  幸运的是,在现实生活当中,我们往往都会在之后迎来自己毫发无伤的老公(婆),然后娇嗔一番,一切风平浪静。悲惨的是,在“购房”这件事情上,却很有可能得到完全相反的结局!
  我实在不愿多谈 “万科降价百万”、“ 杭州出现6.8折楼盘”、“数十家房企出逃”、“楼市再现烂尾潮”…等,这样的悲情、伤感话题,因为类似的剖析已经充斥媒体,我想反思的是,到底什么原因使我们的房地产发展只能在极好与极坏之间来回摆荡,无法过上几天“简单而平常”的日子?
  地方利益戕害楼市体质
  毫无疑问,如此畸形现象必定是“制度设计”使然,但令人好奇的是,自改革开放迄今,商品房市场存续超过27年,在发展过程中,政策何以不能“与时俱进”,针对弊端、疏漏做必要的修正及补强?反而是不断错失时机,或仅仅采取“补丁式”措施便宜行事,使房地产市场始终无法健康的良性运行。
  之所以如此,应系“地方利益”的发酵、作祟所引发之无穷后患。长期以来,在购房流程中最为人所诟病的是“房款支付方式”——即使购房者在一、两年后才能拿到房子(尚不包括取得产证),但消费者所有房款已全部付清及承担相应的房屋贷款本金与利息支出。这不仅违反中国人自古“一手交钱,一手交货”、“银货两讫”的交易习惯,更衍生一连串恶性后遗症!
  房款支付时点影响巨大
  记得就此问题我曾于1992年赴北京考察时,请教建设部某官员,他的回答是:由于房地产仍属需要大力扶持的幼稚行业,因此给予必要之政策倾斜…云云。以当时的发展来看确是实情,惟时至今日则早已物换星移、主客易位矣。开发商非但毫不弱势,且赚得盆满钵满(当然地方政府获利更丰),这个时候需要加以保护的,显然是信息不对称、购房经验缺乏的消费者才对,但纯属“中国特色”的购房付款方式却纹风不动,令人深感不可思议!
  有人以为,当前的房款支付方式独厚开发商,是因为“土地财政”所致——政府既然收取了开发商巨额土地出让金,基于“收人钱财,予人消灾”的微妙心态,让房企先行取得购买者的房款,以利资金周转,即使消费者是吃了点亏,亦系“不伤大雅“的无可厚非。惟实情却并不这么单纯。在我看来,今天楼市各种乱象叢生、危局频现,其中包括:房屋质量差、烂尾楼风险、购屋人动辄“维权”、重视品牌的开发商相对少数…等,莫不与“房款支付方式”息息相关!
  预售不好的房子品质好?
  试想,当产品售罄、房款已全部进口袋,就房企而言,相当程度上等同“获利了结”,面对仍在兴建中的楼盘,无异持续吐出已入囊中的钱财,那种“痛”外人不难理解,于是当然“能省就省”,从而把控不严甚至偷工减料,或至少是掉以轻心的(反正已经卖完了),使质量容易出问题。这也正是我以往提出“预售不好的房子品质最好”的观点依据,因为销售不理想所以必须顾及品质,否则变成现房就更加卖不掉了!
  更有甚者,开发商将仍需继续投入、尚未“交货”的房款视为可动用资金,进行包括买地在内的其他投资行为,一旦楼市买气衰退或投资失利导致资金链断裂,烂尾楼的出现便在情理之中。(未完待续)

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蔡为民

蔡为民

出生于台湾,是唯一精通与见证两岸房地产发展之著名房产专家, 并首创沪屋台卖与台屋沪卖之营销策划模式,更是地铁房价值发现的两岸 第一人(1998年便在台开设【地铁房讯网】)、上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员、《青年报》房地产专栏主笔、《房地产世界》月刊专栏主笔、《移居上海》房地产专栏主笔、台湾·房地产政策研究学会秘书长、卫明不动产营销智库 负责人、《环球时报》房地产专栏主笔、目前常驻上海,从事两岸房地产商机交流与整合工作、中国时报、联合报、民生报、经济日报、工商时报等不动产专栏主笔、中视《住者有其屋》、非凡《现代购屋启示录》、正声《房事百科》节目制作暨主持人、从事房地产专业调研、策划、营销、教育训练工作二十年,著作《做自己购屋的主人》、蔡为民之《上海楼市智典》。受邀交大房地产、商业地产主讲名师。

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