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2014-04
房地产市场遇冷 中国应该让更多房企自然破产
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吴晓波
2014年一季度,房地产市场冷风频吹,统计局数据显示1-3月份,商品房销售面积20,111万平方米,同比下降3.8%。
  2014年一季度,房地产市场冷风频吹,统计局数据显示1-3月份,商品房销售面积20,111万平方米,同比下降3.8%。而央行数据也显示,一季度地产开发贷及个人房贷增速放缓。3月末,地产开发贷款余额1.12万亿元,同比增长7.6%,增速比上年末低2.2个百分点。个人购房贷款也出现增速放缓。 个人购房贷款余额10.29万亿元,同比增长20.1%,增速比上年末低0.9个百分点。
  
  当前房地产市场处于增速换挡期、结构调整期、政策完善期“三期叠加”的关键时期,房地产市场也出现投资及销售增速放缓、不同城市房地产分化加大的趋势。继福建的遮遮掩掩地发出“救市”的“闽十条”意见稿后,无锡也在4月22日通过放松户籍制度从侧面突破“限购”。
  
  打出楼市降价第一枪的杭州,当地发改委近日发出通知:所有开发商在大幅调整价格之前,须报告相关主管部门,杭州郊区萧山区则允许土地竞买保证金上限不超过1000万元,目的在于“减轻开发商资金成本压力”。
  
  在中国的环渤海、长三角、珠三角三大经济圈之中,曾经拥有最为发达的市场经济的长三角经济圈,它的二三线城市却在本轮地产下滑中最先出现问题。这可以说是 成也民间金融,败也民间金融。无论是奉化最大的本地房地产民企倒闭,还是常州楼盘五折销售、杭州打响降价第一枪,都有着一叶知秋的意味。
  
  而今年一季度,浙江房地产业同比下降4.9%;商品房销售面积和销售额同比分别下降25.6%和29.4%。其中,宁波金融和房地产两大行业增速回落较快,影响GDP增长1.75个百分点。这些数字更透露出房地产下滑导致的危机近在眼前。
  
  浙江经济在商圈互助中成长,也正由此面临毁灭。不少媒体消息称,中小企业的破产潮当下已经通过互保关系波及到大企业,甚至是百强企业。某地原先的优势产业 如纺织、化纤、钢构纷纷中枪,以前是一家一家地倒,现在是一群一群地倒,而很多濒临倒闭的企业还是行业前景良好、自身经营没有大问题的优质企业。
  
  从信贷方面来看,工行、农行、建行、交行、中信和招商等银行在刚刚披露的2013年报中纷纷指明债务重心在长三角(上海、江苏、浙江)地区,其中,建行48%的不良贷款、中信银行52.93%的不良贷款、招商银行45.07%的不良贷款,均发生在长三角。
  
  从国家统计局数据库可以看到,浙江省的工业企业亏损数,2011年2月是7,177家,2012年2月是9,740家,2014年2月则已高达 10,936家,占全部39,057家企业的28%。2012年和2013年全年亏损企业均达到5,000家左右,而2011年年末亏损企业只有 3,389家。未来形势还在恶化,表现在工业购进和出厂价格月度指数自2012年1月以来没有一个月增长超过100%。长期的亏损无疑不断抽空企业的现金流,并通过互保危机扩散。
  
  2013年底,关于温州担保链危机的报道中,经常可以见到“温州企业家自称2009年就该破产,国家4万亿又让多活几年”之类的报道;2014年1月,国 内媒体对南京鑫信担保这家南京最大的民营担保公司的危机进行的深度报道中,同样可见类似情况:几年前高峰时期年对外担保总额近40亿。如今,随着“4万亿 政策”的退潮和中国经济增速的放缓,其数百家客户纷纷陷入困境,有多家企业破产倒闭或者老板跑路。该公司预计自己如果倒闭,可能会有600家企业受连累。
  
  从这些报道中不难看到,数年前“四万亿”开闸,不少长三角地区的民营公司通过抵押物高评估获得银行贷款,但这笔钱他们并未用于实业,而是用于地产投资。这 导致了2009年以来长三角地区的房价高涨以及产业空心化。但在如今房价限购限贷的背景下,高房价无以为继,炒房模式的破灭令企业资金杠杆失灵,出现偿付 危机,因担保链危机又让大量企业卷入倒闭风波。这种情况全国都有发生,包括珠三角一些地区,但长三角危机最为严重,是由于当地企业运用短期资金杠杆去炒房的情况最为普遍。
  
  此外,像影子银行一样的信托产业也从2012年出现危机。2012年以来,几乎每个月都有数起信托兑付危机事件,且发生兑付风险的信托项目主要集中在矿业 信托和小型民企的房地产信托项目。另一方面,截至2013年四季度末,我国信托业资产总规模达到10.91万亿元,创历史新高,与2012年的7.47万 亿元相比,同比增长46%。
  
  但诡异的是,无论是房企彻底破产还是理财信托打破刚性兑付的例子,在近两年都没有出现过。有数字显示,2012年,仅浙江省政府就对杭州市600家企业实 施了救助。2014年3月,浙江奉化兴润置业因未能按时偿还近6亿美元的贷款而倒闭,但最后却由当地政府加入兜底;本月,南京盈嘉恒升实业两项目烂尾,在 业主维权压力下,项目所在的区政府不得不出手接盘。而在今年,出现多次信托产品违约,但最后还是由政府或银行兜底赔付投资者本金。
  
  过去,政府为了维护经济稳定而对本应破产的企业伸出援助之手,这反而会导致市场风险进一步累积。就像恒隆地产董事长陈启宗所说的,中国近年来没有发生过一起大型企业彻底破产事件,这太不可思议了。高负债率的企业破产在市场经济中是再正常不过的事,也是激烈的商业竞争中优胜劣汰的自然法则。“正如我们每天都 需要如厕一样,我们需要清理一些东西。”
  
  据不完全统计,仅今年3月以来,被曝光的房企资金链断裂的案例就有10余起,涉及浙江、江苏、安徽、湖北、海南等多个省份。在限购限贷未退出、民间金融危机持续发酵、房企融资渠道收缩的市场环境中,预计下半年房企资金链断裂的现象将会更为频繁地发生。
  
  地方政府应考虑允许部分房企破产甚至倒闭,借此向市场发出警告——房地产将不再是只涨不跌的市场。与此同时,房企破产之后,银行不应该再向这种无价值的企业输血,而是进行资产重组,迫使其他经营不力的房企进行转型或寻找土地项目的接盘者。这才是令资源更加有效配置的方法,也可以让银行信贷资源能转移到其他 更有发展前景领域。
  
  目前中央已经认识到,只给楼市吃退烧药无助于控制房价,行政调控正让位于市场之手。也是从2013年开始,过去政策掩盖下的一些市场的深层次矛盾逐步显现 出来,因为市场之手的作用,房地产在不同的市场和产品间出现了分化,因为优胜劣汰而市场集中度正进一步增加。如果地方政府也能忍一时之痛,容忍经营不良的房企正常破产而不是兜底,这会有利于整体行业结构的优化和发展,也有助于培养投资者的风险意识,防范金融风险。
  
  如果能让更多的房地产企业逐步自然破产,让那些风险大于收益的理财信托打破刚性兑付的魔咒,以局部地区的挤脓包换全局的健康发展,那么中国房地产还能风雨之后见阳光。
  
  中国城乡建设经济研究所所长陈淮对未来十年的房地产有如下类比:在上个世纪九十年代,政府扶持家电产业,市场也是一个卖方市场。但10年之后,被重点扶持 家电企业只剩长虹一家,而在市场竞争中剩者为王的其他家电企业集体塑造了中国成为世界家电大国的后十年。未来的10年房地产将是一个市场重新优化选择它的 资源支配者的阶段。


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