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2014-05
农工商房产负债超70%警戒线 上市前百亿激进拿地
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佚名
继房企大鳄绿地借壳金丰投资敲开资本市场大门之后,上海又一家本土国有地产企业农工商房产也步其后尘,该地产企业将借壳海博股份上市融资。

继房企大鳄绿地借壳金丰投资敲开资本市场大门之后,上海又一家本土国有地产企业农工商房产也步其后尘,该地产企业将借壳海博股份上市融资。


据《中国经营报》记者从农工商房产大股东光明集团管理层人士处了解的情况,虽然农工商房产早有上市打算,但此次借壳重组亦属“突然”,“大股东做了一个重大的决定”。

  
  上述人士告诉本报记者,之所以是农工商房产借壳,而不是让海博股份继续发展物流产业,理由在于“房地产是资金密集型企业,农工商房产对资金的需求更急迫”。
    
  在2013年斥资百亿元大举拿地的情况下,资产负债率可能进一步飙升,更加强融资需求。
    
  百亿激进拿地
  
  尽管这几年农工商房产努力想要突破上海区域,尝试在长三角和全国布局,在多位沪上地产人士眼里,农工商房产仍然是一个“区域性公司”。从农工商房产的布局来看,主要项目在上海。2013年才提出走出上海的战略构想,以上海作为本部,长三角地区作为发展重点,在保持上海和长三角开发量的基础上向全国发展。3至5年以后,在农工商房产全国的布局中,上海和长三角要占总量的50%。
    
  农工商房地产官网上公布的数据显示,2013年2月至2014年2月,公司储备土地3290亩,是前三年土地储备的总和,累计增加项目25个。目前其土地储备65%集中在长三角地区,其中上海占13.8%,江苏占23.4%,浙江占27.8%。
    
  据记者不完全统计,去年6月至今,农工商房产至少斥资100亿元在全国范围内激进购地,涉及杭州、绍兴、宁波、湖州、金华、舟山、宜兴、扬州、武汉等十多个城市。
  
  去年9月3日,杭州萧山三宗热门宅地开拍,吸引了包括恒大、农工商、万科、金地、保利等在内的全国性房企和滨江、莱茵达、三江、开元、昆仑等在内的杭州本土房企等十余家开发商竞价。
  
  最终,农工商房产则紧随其后,在21号地块“惜败”恒大后包揽22、23号地块,两宗地成交总价14.86亿元,平均楼面价高达9201元/平方米,其中22号地块9892元/平方米的楼面价直奔万元。
    
  在高价夺得杭州宅地后,农工商房产在浙江省的扩张步伐“一发不可收”。2013年10月22日,农工商房产在宁波北仑和湖州南浔各拿下两幅土地,总耗资约14亿元;2013年12月5日,农工商房产又斥资6.88亿元拿下浙江富阳一幅土地。
    
  2014年国内楼市降温,农工商房产继续圈地。1月16日,农工商房产斥资11.96亿元拿下浙江金华一幅土地;1月23日,农工商房产又以10.5亿元的总价拿下浙江舟山一幅土地。近期,农工商房产还斥资约7.5亿元,分别在江苏宜兴和扬州各拿下一幅土地。
    
  对于农工商的大举扩张,同策咨询研究部总监张宏伟表示:“上市前,房企一般都会有大的拿地动作。土地作为房地产开发的两大核心要素之一,决定有多大发展潜力。从市场估值角度,上市前拿地也有增加资产这方面的考虑。”
    
  在给记者的一份邮件回复中,农工商房产表示,从战略布局上,农工商房产在2012年年初就明确了“精耕上海,深耕长三角,辐射全国”的拿地策略。“2013年我们进入的城市较多,主要还是集中在长三角;对于投资区域的选择,我们有量化的标准。”
    
  负债高企
    
  在当前楼市出现降温迹象的情况下,农工商房产激进扩张的做法被认为存在风险。业内人士担心,今年的楼市变局,对于企业经营能力和资金链都是重要考验。
  
  在本报记者掌握的数据显示,农工商房产目前布局25个城市,在建拟建项目多达63个,累计开发总量超2000万平方米,年开发量近200万平方米。
    
  从财务数据来看,农工商房产负债大幅攀升,2012年年底刚性债务达到111亿元,资产负债率高达74.36%,已超过业内公认70%的警戒线。在2013年斥资100亿元拿地的情况下,资产负债率可能大幅飙升。
    
  根据新世纪资信评估公司所出具的最新评级报告显示,截至2012年底,农工商房产总资产为191.37亿元,总负债为142.3亿元,其中刚性债务111.13亿元,营业收入为62.4亿元,净利润为5.82亿元,资产负债率74.36%。与2011年相比,在营业额同比增长39.78%的情况下,负债也同比增长了36.27%,负债率也上升了4.07%,净利润却下滑7.4%。
    
  4月23日,本报记者试图联系农工商房产,相关人士表示:“负责人不在”。目前尚无法得到农工商房产2013年的财务数据,有待一个月后重组方案公布。
    
  评级报告认为,“农工商房产业务扩张速度加快,缺乏有效的资本补充渠道,随着在建、拟建项目的推进,公司存在一定的资金压力。”此外,在建、拟建项目主要分布在二三线城市,易受房价波动影响。
    
  对此,张宏伟表示:“不能单纯看资产负债率,还要看现金流是否充足,包括销售回款、企业自有资金、母公司和股东资产注入。有的企业拿地比较激进,资产负债率能达到90%以上。但如果出现现金流周转问题,那就有很大风险了。”
    
  虽然背靠光明集团这棵大树,但农工商房产借壳上市仍有很强的“融资需求”。光明集团管理层人士告诉本报记者,之所以是农工商房产借壳,而不是让海博股份继续发展物流产业,理由在于“房地产是资金密集型企业,农工商房产对资金的需求更急迫”。
    
  “农工商房产这几年发展很快,光明集团主业是食品,不可能把资金调过去给它发展,更重要的是给机制和体制的打造,让它到资本平台去发展,对我们来说,这是最好的选择。”上述人士表示。
    
  快周转压力加大
    
  与其他近年来快速发展的房企一样,农工商房产快速发展的逻辑也是快周转,通过“以价换量”的方式快速回笼资金。
    
  在记者获得的一份文件中,农工商房产总结道:以标准化支撑的快周转模式逐步清晰,并形成了一套项目进度管控体系:新获取项目六个月开工,多层项目一年竣工,小高层项目两年竣工,高层项目两年半竣工。
    
  据本报记者了解,2014年农工商房产内部提出的目标是,在前一年100亿元销售额的基础上,增加到了175亿元。而要完成这一任务,难度颇大。
    
  根据农工商房产主动披露的信息,公司整个2013年的合约销售额仅为110亿元,但已经创下农工商房产的历史新高。作为上海的一家老牌房企,农工商房产直到近年来才逐渐开始大幅扩大规模。数据显示,农工商房产2010~2012年的营业收入分别为55.21亿元、44.64亿元、62.40亿元。
    
  一位上海开发商对本报记者分析称,农工商房产规模刚刚突破百亿元,上市做大资产的冲动非常明显,从公司战略布局来看,短期内进入这么多城市,战线拉得太长,在楼市降温的大环境下,压力很大。
    
  以农工商房产去年9月在杭州萧山拿的项目为例,公司总裁沈宏泽日前就亲赴萧山调研督导,并指出,最近杭州负面报道较多,要时刻关注萧山市场,以快制胜,推动项目实质性进展。“作为项目比邻的强劲对手恒大已经走在我们的前面,如何积极应对?我们必须迎头赶上,加快运营速率。谁跑在前,谁将赢得先机。”
  
  沈宏泽要求,浙江公司要突出一个“快”字,确保完成今年10亿元销售收入;萧山项目在资金上要自足自给,同时尽快归还集团投资款。
    
  在今年3月中旬农工商房产2014年销售工作会议上,农工商房产董事长张智刚表示,面临严峻的销售形势和集团艰巨的任务,营销工作的好坏将直接影响集团全年目标能否实现。2014年要快推盘、快销售、快去化、快回笼,上半年要确保完成销售合同签约金额50亿元的任务。

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