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04
2014-05
降价潮全面来袭!
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各地楼市频传开发商跑路、房价重挫甚至崩盘之“噩耗”,让人坐立难安。
  楼市遭最猛烈轰炸
  各地楼市频传开发商跑路、房价重挫甚至崩盘之“噩耗”,让人坐立难安。
  有好事者在互联网上发出“空袭全面打响,楼市将遭最猛烈轰炸”——广州已经“失守”,温州已成“废墟”,杭州早就“解放”,武汉已然“败退”,无锡沦为“火海”,上海已经“攻陷”,常州已经“沦亡”,长沙已经“投降”,北京已经“打响”的危言警语,虽有夸张之嫌,惟“虽不中亦不远矣”。面对当前局势,各地开始采取各种或明或暗的方式救市,便在情理之中,只是效果恐怕不容乐观。
  其中最具代表性的,非“无锡市放宽购房落户政策到60平米”莫属。事实上,该措施并非始于今日。2003年无锡便进行首轮户籍制度改革,当时外地人购房落户政策要求户均建筑面积为100平米以上,2012年鉴于房价不断走高,便“与时俱进”的由100平米降至70平米,今(2014)年4月则为刺激需求进场再降至60平米。这么一来,便基本与周边城市的购房落户的标准相当——苏州70平米、南京60平米、常州50平米。
  二线城市情势危急
  显而易见的是,户籍新政不是单纯的放宽首购资格,还包括二套房购买门槛的降低——未购房的非本市户口可购两套,之前已购房的非本市户口可再买一套,堪称“一石二鸟”之计。如此举措看似能够刺激需求进场,以与“供应”对冲,使市场保持稳定,怕只怕“杯水车薪”,面对高达1700万平米以上的库存量,按之前的销售速度估算,即使不新增供应,去化周期仍需时三年!突显无锡购房落户新标准只能救急,而不具可持续性。
  如果说无锡目前状态是三、四线城市的真实写照,那么一直被认为“尚称安全”的二线城市,又是什么情况呢?我看虽不能以“五十步笑百步”名之,但“好不到哪儿去”,倒是可以肯定的!
  以今年2014开春后首先降价的城市杭州为例,其目前的状态是价量齐跌——统计数据显示,1-3月杭州市区商品住房成交10112套,同比-37.8%,成交均价15388元/平米,同比-11.3‰更让人忧心忡忡的是待售库存量的激增——截至3月底,市区可售商品住房76004套(其中主城区31881套),同比+36.2%。
  成都已沦为楼市重灾区
  无独有偶,同属二线的成都也身陷险境,“断崖式跳水”盘此起彼落!典型案例是知名港资开发商九龙仓项目「御园」,由原来的13000元/平米大降5000元/平米,遭先前购置的数百名业主围堵售楼处,打出“价格欺诈、坚决退房”的横幅。更“夸张”的是由雅居乐与星河湾联合开发、位于成都城南高端盘“ 铂雅苑”,房价从18800元/平米直降6000余元至13000元/平米!足可说明成都楼市的惨烈程度并不亚于杭州与无锡。即使从政府公布的数据上来看,成都市场并无异状——国家统计局公布〈2014年3月份70个大中城市新建商品住宅价格指数〉,显示成都房价环比+0.3%,同比+8.3%,却仍无法扭转因政策(限贷)调整所带来的“灭顶之灾”!
  上海已有楼盘大甩卖
  一如我年初时的预测,降价潮将由三、四线到二线,进而向一线城市推进、传导,这符合市场运作的常态——核心圈“领先热最后落”!包括“中国房价最坚固的堡垒”——上海,也不可避免的出现“阶段性一跌”。其实上海已有部分地区与楼盘根本等不及五月传统销售旺季的到来,从原来尚属“议价空间范畴”的5-8%之阴跌,进入到8-10%的阳跌!近期便有外高桥“新城碧翠”以“8万抵190万”促销,等于单价从4.5万降到3.7万,跌幅可谓“怵目惊心”!
  但我仍然相信,以上海的城市地位之重要与特殊,所谓“阶段性一跌”可望在今年第三季结束,步出阴霾之后呈现“据齿向上”的状态,应是不可逆转之走势。

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蔡为民

蔡为民

出生于台湾,是唯一精通与见证两岸房地产发展之著名房产专家, 并首创沪屋台卖与台屋沪卖之营销策划模式,更是地铁房价值发现的两岸 第一人(1998年便在台开设【地铁房讯网】)、上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员、《青年报》房地产专栏主笔、《房地产世界》月刊专栏主笔、《移居上海》房地产专栏主笔、台湾·房地产政策研究学会秘书长、卫明不动产营销智库 负责人、《环球时报》房地产专栏主笔、目前常驻上海,从事两岸房地产商机交流与整合工作、中国时报、联合报、民生报、经济日报、工商时报等不动产专栏主笔、中视《住者有其屋》、非凡《现代购屋启示录》、正声《房事百科》节目制作暨主持人、从事房地产专业调研、策划、营销、教育训练工作二十年,著作《做自己购屋的主人》、蔡为民之《上海楼市智典》。受邀交大房地产、商业地产主讲名师。

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