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2014-02
报告称中国50城楼市非常危险 三亚北海列入
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佚名
分化不仅仅出现在一二线和三四线城市,也不仅仅是住宅与商业的分化。世联行和上海同济大学房地产研究所联合做出的一份《城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》(以下简称《研究》),专家们给出了上百个中国内地城市,包括
  楼市分化的特征正在加剧。
  分化不仅仅出现在一二线和三四线城市,也不仅仅是住宅与商业的分化。世联行和上海同济大学房地产研究所联合做出的一份《城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》(以下简称《研究》),专家们给出了上百个中国内地城市,包括
  住宅、商业、写字楼这些物业的投资价值指数,作为分化市场中的决策参考。
  在这份报告中,一些开发商普遍进入的城市被列为风险型城市,如温州、三亚;而一些省会城市如哈尔滨,以及当前开发商仍然看好的城市如湖南岳阳、安徽芜湖等,则被列为脆弱型城市,一不小心就会沦为风险型城市。
  房地产“闭着眼睛都能挣钱”的时代已经过去了,当下的市场,无论买地还是买房,无论是开发住宅还是商业、写字楼,无论开发商还是购房者,其投资行为面临的风险都在加大。
  城市的价值投资等级
  2013年,内地房地产市场触底回暖,下半年更是一路高歌猛进。一线城市商品住宅成交量同比增速均超过20%。但与此同时,显著的分化现象也在三线城市出现,洛阳、北海、晋江等城市较去年同期市场规模增长在50%以上,而惠州、常州等近几年投资过热的城市则仅与前年基本持平,更有甚者如温州出现商品住宅价格连续29个月同比下降。
  “市场的迅速分化,使寻找具有更高房地产投资价值的城市变得比以往更具意义。”上述《研究》的主要参与者、世联行首席分析师吴志辉指出,一方面,支撑房价上涨、市场规模扩大的基础,是城市人口与产业经济两大因素;另一方面,当房地产供给与人口、经济发展产生的市场需求相协调时,才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩大、具有投资价值的房地产市场。
  报告选取了120座地级及以上城市作为研究样本,覆盖了东中西部逾20个城市群,主要从城市人口、产业经济和市场特征三方面入手构建城市房地产投资价值指数的指标体系。最终的评价结果显示,百强城市中,房地产投资价值领跑型城市2个、领先型13个、潜力型30个、脆弱型41个、风险型14个。
  其中,北京、上海分列指数排行榜前2位,且其指数大幅超越第3名的重庆,被视为领跑型城市。领跑型城市通常应为经济高度发达、人口高度集聚的超大型都市,这些城市已经形成与其人口规模、消费能力相匹配的房地产市场,但有限的供给始终难以与旺盛的需求相协调(即便出现短期过剩也能快速去化),因此能保持更高的市场利润率和溢价水平。
  从区域视角来看,百强城市中,东部城市52个,15个领先型城市(含领跑型)中有10个来自东部,30个潜力型城市中21个来自东部,东部沿海城市的经济实力及其对人口的吸附集聚能力是其高房地产投资价值的有力支撑。
  越脆弱越危险的城市
  值得注意的是,报告结果显示,上百城市中,脆弱型和风险型占到了一半以上。
  脆弱型城市是人口经济基本面较差,市场增长潜力较小,投资价值指数得分偏低的城市。主要包括哈尔滨等个别省会城市和嘉兴、襄樊、包头等三四线城市。脆弱型城市的典型特征在于城市人口、产业经济和房地产市场间的不相协调,其与风险型城市的关联度极高,极易受到外部环境变化的冲击而失去投资价值或陷入风险型城市。其中,不乏当前市场表现非常繁荣的城市,如湘潭、连云港、岳阳等。
  从区域来看,中西部城市在脆弱型城市中占比超过一半,而在14个风险型城市中占据11席,可见中西部地区的房地产投资价值仍然与东部地区存在较大差距;而海口、三亚、温州等东部二三线城市则由于市场供需不协调、市场规模缩减、房价下跌等原因而进入风险型城市的行列。
  风险型城市则是具有一定投资价值但市场风险较大的城市。主要包括鄂尔多斯[-0.24% 资金研报]、三亚、榆林、北海、黄石等三四线城市和个别东部二线城市,如温州。风险型城市的典型特征在于其房地产市场出现严重的供需矛盾或供给过剩从而导致的市场疲弱。这些风险型城市中一部分来自西部落后地区,另一部分来自资源型城市,如黄石、