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2014-05
上海五一楼市成交量腰斩 降价行情或继续扩大
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佚名
五一“小长假”,上海商品住宅成交了211套,合计2.56万平方米,均价27217元/平方米;对应去年同期,今年成交面积下跌了46.88%,成交套数下跌45.19%,而均价则小涨了2.14%。
  为期4天的2014年“五一假日楼市”前天在上海展览中心落下帷幕,主办方“弱化处理”成交情况
  
  据主办方相关负责人介绍,此次房展会的参展人数为123000人次,较去年五一房展会的108000人次增加不少。不过,“在政策调控及整个市场环境下,开发商对于价格相对敏感,因此对于成交情况的统计和公布,我们也弱化处理。”
  
  5月楼市供过于求?
  
  早报记者通过现场走访了解到,相对于开发商的推盘热情,前来观展的购房者还是趋于冷静,多以打探行情为主。“先过来看看,没有选定,展台规划得有点乱,楼盘区域不集中,看着有些吃力。”前来观展的一位受访者说。
  
  上海中原地产分析师龚敏称,由于之前外地各种政策松绑,以及各地分类调控的消息,上海购房者较为迷茫,想看看市场走势如何再做决定。而开发商在5月推盘相对会比较着急一些,因为传统的7、8月份是销售淡季,如果5月份不加紧推盘,可能后续要等到9、10月份才能迎来转机。“交易量的上升还是要看开发商的定价和策略,刚需楼盘的推出会带动一波交易量的上涨。”
  
  上海某开发商营销总监说,他们也参加了此次房展会,从实际情况看,展会规模还是有的,但是以刚需项目为主,毕竟房展会主要针对的是刚需人群。“我们位于南汇的一个改善型项目和位于青浦的一个中高端项目,五一期间来访量有50%左右的提升,比4月份的情况要好,同时我们总价1000万元的中高端项目在五一期间有开单成交。”
  
  中房信研究总监薛建雄指出,目前楼市还处于下滑区间,但此次前来参展的开发商推盘意愿相对集中,目标群体相对明确,因此参展结果应该在预期中,不会太差。“按照目前的推盘量和行情,预计5月份上海楼市成交量较4月份会略有下滑,但是供应量会上升,出现供过于求的局面。”
  
  成交面积跌约五成
  
  金丰易居&佑威数据显示,五一“小长假”,上海商品住宅成交了211套,合计2.56万平方米,均价27217元/平方米;对应去年同期,今年成交面积下跌了46.88%,成交套数下跌45.19%,而均价则小涨了2.14%。整个4月份来看,上海商品住宅成交面积为76.13万平方米,比上月(环比)下跌11.88%,比去年同期(同比)下跌15.52%;成交均价为25917元/平方米,环比下跌3.27%,同比上涨8.22%;新增供应量为73.80万平方米,环比大跌了36.09%。(编注:其他一线城市方面,北京中原的监测数据显示,5月1日至3日,3天总成交量仅200套,远低于去年同期的975套。)
  
  佑威机构执行董事黄志坚说,今年五一小长假成交量同比跌幅很大,“红5月”开局不利,市场观望情绪加重。
  
  不过,黄志坚说,前3天的成交不利,并不代表5月的成交情况一定暗淡。5月的成交量取决于刚需产品的新增供应量以及优惠幅度。由于前4个月的成交不理想,市场看空的力量在加大,这必然撼动一部分开发商的价格策略。上海房地产市场的需求依然客观存在,只要开发商愿意依据产品的市场属性,采取不同程度的优惠或“以价换量”,成交量必然会上升。优惠和“以价换量”越早越彻底,则效果越好,反之,越晚则可能越被动。
  
  嘉定某刚需楼盘开发商说,五一期间,他们的项目并没有畅销的户型在售,楼盘来访量和平常周末时差不多,但肯定没有去年五一好。“目前楼市成交状况不佳主要是受制于信贷政策收紧的影响,但从我们对市场的分析看,刚性需求还是存在的,目前只是处于观望和积压状态。”
  
  “反正银行贷款也下不来,资金一样不能及时到账,与其降价,不如先等一等看一看。5月如果银行贷款政策仍然没有放松的迹象,楼市成交量还是会存在一定的问题。”该开发商说,刚需楼盘首付比例只有30%,而改善型、中高端楼盘首付比例往往是70%甚至全款,所以改善型、中高端项目降价带来的效果是明显的,刚需项目降价的效果则较为有限。
  
  该开发商说,5月上海楼市仍然不太可能出现普遍性降价的情况,毕竟经过这轮调控,中高端、大户型楼盘并非市场主流,开发商手上的这类楼盘、房源并不太多,对于可能会选择降价的改善型、中高端楼盘,要看不同开发商面临的现金流状况以及楼盘所在区域,如果开发商现金流紧张,会选择降价,对于位于那些新近规划的城市副中心楼盘,降价的压力会比传统市区范围楼盘大一些。
  
  “价格促销幅度在5%”
  
  德佑地产研究部总监陆骑麟的观点是,目前开发商所面临的业绩压力是可想而知的,尤其是部分开发商企图在上半年完成六至七成的全年业绩,以防范吉凶未卜的下半年楼市。在这种局面下,降价行情将会在5、6月份继续扩大,而价格最容易出现松动的是一些区位、品质相对一般而价格虚高的楼盘。刚需楼盘由于仍有较大的市场需求,价格松动的难度相对较大。
  
  薛建雄称,即便是在一些楼盘促销、降价销售的情况下,一些优质刚需楼盘的价格仍然会上涨。
  
  上海某开发商营销总监说,据他了解,5月有不少楼盘要开盘,刚需、改善型、中高端的都有,“卖得好不好还说不准,预计都会带点促销。”
  
  该总监认为,5月楼市价格不会出现大幅下跌,促销的幅度平均在5%左右,降价的楼盘应该是个案,一些拿地成本较高的项目不会大幅亏本甩卖,“那样的话还不如直接把项目转手了呢”。
  
  该总监分析,目前楼市成交不振,主要是观望情绪和信贷收紧造成的,目前还没有看到这一状态出现反转的迹象,预计这两个因素5月将仍然存在,“不过我个人认为5月的成交量会比4月高一些”。
  
  上海某刚需楼盘开发商说,他们位于奉贤和嘉定的两个刚需项目五一期间处于正常续销状态,没有大的开盘和加推,“成交情况和平时差不多,奉贤的项目成交了五六套,嘉定的项目成交了六七套,价格和优惠没什么变化。现在的假日楼市没以前那么旺了,今年五一很多客户都出去旅游了。”

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