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2014-05
"毛大庆发言"引强震 万科称部分内容系伪造
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佚名
5月1日,一篇名为《毛大庆:全国房地产将下行搞不懂北京楼市》的文章在网络上疯传,深入的分析以及翔实的数据意在反映目前真实的房产市场现状,内容令人震惊。但文章被传出当日傍晚,万科发表声明称,文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点。
  5月1日,一篇名为《毛大庆:全国房地产将下行搞不懂北京楼市》的文章在网络上疯传,深入的分析以及翔实的数据意在反映目前真实的房产市场现状,内容令人震惊。但文章被传出当日傍晚,万科发表声明称,文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点。
  
  “这里面有两点比较明显不是他说的,一个是对政府的态度;其次是对北京市场的分析,毛总做了这么多年的北京市场,不存在说看不懂。”昨日(5月4日),北京万科相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时证实,毛大庆的确参加了建策沙龙,但网上流传的发言稿中部分内容并不属实。
  
  被视为房地产行业风向标的万科,其现状体现了行业的整体生存状态。进入2014年,万科交出的一季报成绩并不优异——截至3月31日,万科实现营业收入94.97亿元,同比下跌32.16%;同时,归属于上市公司股东的净利润12年来首次出现同比下滑,为15.3亿元,跌5.23%,这一指标的下滑,被视为房地产行业进入拐点。
  
  万科称部分内容系伪造
  
  5月1日,微信朋友圈中,万科执行副总裁毛大庆近万字的发言让市场风声鹤唳。《每日经济新闻》记者注意到,这篇文章中,毛大庆的发言核心内容为三点:内地反腐对于高端市场的影响、部分城市的供应过剩、银行资金面收紧。发言中引用了大量的数据以及城市案例,信息量极大。
  
  作为房产龙头的高管,毛大庆的“看空论”对市场的影响力不言而喻。但在文章被流传不到24个小时的时间,万科方面紧急发布声明称,该文章内容不是由活动主办方和万科公司提供。文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点,如果有采访需求,请联系北京公司品牌部。
  
  随后,原住建部政策研究中心主任陈淮发布微博称,“网传万科毛总一个内部沙龙发言,这会恰为我主持。在我印象中,毛总所讲关键点,一是市场价格有点敏感,二是不同城市出现分化,三是有些城市盲目扩张。并无超出近期市场议论的夸张之语。既然有参与者不珍惜此交流机会,再不会有这沙龙了。”
  
  “这原本是内部会议,受邀参加大多是房企高层、行业分析机构领导也有政府部分的一些高层,大家也都会比较坦诚地去交流。”一位不愿具名的行业人士对记者表示。
  
  昨日,记者联系了北京万科相关人士,该人士表示,虽然毛总的确参加了这一沙龙,但是网络上传播的这篇文章中有一些内容并非是毛总的发言。“可以看到比较明显的两点,一个是对政府的态度,不管是万科还是毛总都不会指责政策荒谬;其次,毛总已经做了很多年的北京市场,在之前接受大家的采访中,对于市场的思路也很清晰,不存在说看不懂北京市场。”
  
  最近,北京万科部分在售项目销售价格的下调引发了市场关注。此前万科橙项目号称开盘“降3000元”引起各方热议,更有甚者将其称为北京楼市的“崩盘信号”。
  
  而在上述发言中,记者看到文章中也提到这样的内容:“市场中90%以上还是刚性需求,他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子(住总万科联合开发的万科橙项目,单价2.2万元),在市场上引起轩然大波,这个项目是被建委要求价格合理一点,低一点,万科提出有股东、合作伙伴,是否可以不卖,但建委仍然要求卖,要求我们起带头作用……万科要带头降价了……”现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。“我们(万科)有一个建委批了的卖3.6万每平方米的项目,在北京亦庄,开盘后卖了40%,后面的量就走得很慢很慢了,大家能看出,2.2万元的项目4小时销售卖光,3.6万元的项目很慢。”
  
  对于万科接下来的定价策略,上述相关人士对《每日经济新闻》记者表示,会坚持响应政府的号召,根据政府的要求来确定价格。
  
  万科拿地速度未放缓
  
  对此次事件,上述相关人士指出,在万科的历史上也曾遇到过相似事件。早在2008年,一篇名为《万科集团主要负责人在松山湖会议上的讲话》的文稿在网络上流出,讲话中的主要内容也涉及对于市场看空的判断,并称要敢于降价,勇于降价……
  
  万科当年也曾发布澄清声明称该文稿系伪造,并报案意在通过法律途径追究有关人员的责任。时隔6年,万科再次“中招”,但不同的是此次并非 “空穴来风”,万科方面也证实了此次会议的真实性,只是强调部分内容并非出自毛大庆,而是有所篡改。
  
  值得注意的是,在这篇文章中,对于库存问题有较详细的分析——万科以平均21个月作为风险警戒线,但目前包括无锡、宁波、杭州、上海、唐山等多个城市的库存已经远远超过了这一警戒线。
  
  《每日经济新闻》记者随后翻阅了万科一季度业绩报告,第一季度公司实现开工面积为420万平方米,占全年新开工计划的比例为18.8%。随着未来开工规模的增加,预计公司全年实现的开工面积会高于年初制定的计划。期末,公司净负债率为40.9%,持有现金375.3亿元。
  
  在合并现金流量表中,购买商品、接受劳务支付的现金从去年同期的320亿元下降为249亿元,同比减少了70亿元左右。而对比“招保万金”中其他三家房企的这一数字,万科一季度支出有所减少。这个数据实际反映公司购买商品、接受劳务实际支付的现金,包括本期购入商品、接受劳务支付的现金,以及本期支付前期购入商品、接受劳务的未付款项和本期预付款项、购买或接受小规模纳税人所销售商品或提供的劳务而支付的增值税。
  
  “但从单个季度的指标下降还不能判断万科放缓开发进度,整个投资计划的安排之前就已经确定,而去年购买商品服务的支出很猛,光土地支出就超过了2012年的一倍。这一季度下降只能是说去年的基数比较高。”一位不愿具名的分析人士表示。
  
  随后,记者统计了万科去年一季度以及今年一季度拿地支出的对比,发现在土地购买上万科并未放缓。今年一季度,万科拿下10宗地块,总建筑面积为16.52万平方米,总金额为83.46亿元。而去年同期拿下11宗地块,总建筑面积17.58万平方米,总金额为49.87亿元。根据克而瑞统计数据,万科去年一季度的平均楼面价为2835.79元/平方米,而今年一季度为5050.47元/平方米。土地价格的上涨速度十分明显。
  
  “并不能从毛大庆的讲话中判断出万科会放缓开发脚步,万科需要大量拿地来支撑下半年的业绩。”在分析人士看来,万科一季度净利润的下滑与其自身控制结算节奏有很大关系,“一个项目交房从具备结算条件后通常可以调节半年时间,也就是说原本有一些项目可以放在一季度结算但没有结算”,之所以会放慢结算,与大股东华润高层更替以及内部推行的合伙人制度有关。

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