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06
2014-05
黄欣伟:房价,我只看相,不算命
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佚名
2013年楼市火红报收,但黄欣伟表示,其实业内私下讨论仍是叫苦不迭,因为整个2013年高端物业的成交其实虚火大于时效。

上海望源企业发展有限公司总裁助理黄欣伟


又是一年春夏时,又到一个房价争执季。
  
  2014年至今楼市的几个现象,集腋成裘倒是值得关注是否会在引来引发房价的蝴蝶效应。本期网易微房谈特邀上海望源企业发展有限公司总裁助理黄欣伟来给上海房价算算命,不过他说:“房价,我只看相,不算命。”
  
  
  反腐可能打压房价
  
  2013年楼市火红报收,但黄欣伟表示,其实业内私下讨论仍是叫苦不迭,因为整个2013年高端物业的成交其实虚火大于时效。
  
  “随着‘老虎苍蝇一起打’进入全面铺开之际,老百姓拍手和开发商搓手鲜明对比,因为明里暗里的豪宅抛售已开始,因为急于套现(打狠折的都是等不及银行房贷的),这些房源对佘山、陆家嘴等少数几个外地客户知名地,抑或后面还有新推量的物业而言,这种定价本身的慎重,是受到抛盘风声鹤唳的重挫的。”
  
  他指出,毕竟按照豪宅的常规推盘属于“隔一段时间推一次,隔一段时间涨一次”,如今和以后,二期卖的“不高于”一期是完全可行,并要“被习惯”的。
  
  实体经济下行可能打压房价
  
  黄欣伟坦言,如今业内人经常聚会,埋单的主基本都来自刚需盘。这个不成文的规定,来自一个公开的秘密——2013年开始,刚需特别火&商业特别难。
  
  “而且,200万的刚需一定卖不过100万的刚需,”黄欣伟笑称,“部分刚需楼盘大卖,说到底哪有什么喜欢不喜欢,还不是便宜两个字走天下?”
  
  他举例表示,纵观2013年上海餐饮:私房菜也好会所也好,完败;燕鲍翅也好刀鱼也好,完败。这一点不仅从直观的高档餐饮稀稀拉拉场面,甚至殃及到海鲜采购和捕捞的量价齐跌,得到佐证。相反,去年上海最红火的餐饮,都是草根英雄,从彭浦炸猪排到霍山路四大金刚,真的是大饼油条的味道好过大闸蟹了么?
  
  “所以闸北那块地王,一定是押注‘周期转好’而非言之凿凿的‘区域前景’。”
  
  城市回流可能支撑房价
  
  从2010年鼓吹到三四线城市去,到整个2013年数十位上海开发商重回上海土地市场,黄欣伟直言,这整个现象除了验证“三四线城市投入无底洞”的观点之外,也进一步强化了在开发商口中“房地产还是北上广”的念头。
  
  木板理论中说,漏水取决于最低那块木板。同理,资金和热忱的回流,才是取决于一线城市房价“一对二”阻挡房价压力的支撑腿。
  
  而从上海土地市场的虚高和人头攒动,证明一线城市已经成为全国人民、应届生包括开发商兵家必争之地。也合理,自古兵家必争之地的说法,从来只是集中在几个易守难攻、水土肥沃之地,而从未有展期式的“热完这里热那里”,否则土地的级差也就是时间问题,而非品质问题了。
  
  二胎政策可能两难房价
  
  “2014年最人性回归的政策,就是开放了单独二胎。”黄欣伟表示,这个政策对于房地产而言,属于“利弊趋从难定”的结论。
  
  一方面,什么两家人有6套房的推论“从沙盘上推导”看似成立,但其中几十年可能存在的理财手段被忽视了,随着上海越来越大,产城融合基本可以被判断成“意淫”二字,住房套数的切换、整合、换筹码都是变数。
  
  另一方面,二胎之后对房子需求量的放大,也不能一概而论就是支撑房地产需求的表面论据,因为这同样面临着整体经济、个人发展、居住观念的调整,20年后的中国会和今天一样么?
  
  综合以上,黄欣伟将2014的房价趋势归结为“两个压力一个支撑还有一个王顾左右而言他”,但他表示这种谨慎悲切并非盖棺定论,因为第二个压力其实是存在变数的,或者说存在开发商的应对技巧。因为刚需市场尽管被3万套保障房冲击,但价格之间的趋同还是带上商业机会的。
  
  最后,他笑谈,“我只看相不算命,让砖家们用一堆数字来踩单车吧。”

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