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07
2014-05
不看好中国的住宅市场
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就是我老婆一到北京就咳嗽,咳嗽不止,我老婆能够受到伤害,别的每一个人都能受到伤害,就这么简单的事情。
潘石屹:谈PM2.5会扯到政治,这不吓唬人吗

凤凰财经:潘总,我们知道您一直在推广PM2.5的这种观测,做一系列的工作,我一直特别好奇的想知道,您为什么特别热衷于这件事呢?

潘石屹:就是我老婆一到北京就咳嗽,咳嗽不止,我老婆能够受到伤害,别的每一个人都能受到伤害,就这么简单的事情。

我现在看见有那些官员说,说是这个PM2.5的讨论,越讨论得深入,越会牵涉到政治问题,这不吓唬人吗,是吧,就是些有毒害的东西,会对人造成毒害,我们如何减少这种毒害,如何消除这种毒害,把这些任何事情都是上纲上线,都是说它跟政治有关,这东西都是,要不呢是推卸责任,要不呢就是自己可能治理不好,嫁祸于人。

凤凰财经:这个会不会成为你公司下一个卖点,跟你的商业运作有没有关系?

潘石屹:我关注这个PM2.5实际上是一开始就是关注的,确实发现我老婆咳嗽,原来是空气中有叫个PM2.5的东西,就想能不能治理,当然最根本的治理是整个的大气能不能治理,实际上是很困难的。北大有一个教授,也姓潘的一个教授,跟我一样姓,他研究了一下,就是说在北京大概人在汽车里面,就是在交通工具里,和在房子里的时间,占了92%,所以就是如果是你把房子里和交通工具的PM2.5,你要把房间里和交通工具的PM2.5要能治理好的话,实际上呢,你这个人90%的时间,是可以活在清洁的空气中的。

潘石屹是个精明的商人,也是个充满争议的人,一场因为妻子咳嗽,引发的对PM2.5的关注,有网友至今都认为作为地产商的潘石屹做这样的事情是出于政治目的或是商业目的,而他自己也曾在书中,直白的坦言“炒作就是广告宣传”,他说“如今所有人都已经进入了一个信息时代,这个信息时代就是一个媒体的时代” 。2008年,潘石屹提出的楼市“百日剧变”曾在业内卷起一阵不小的风暴,近日他又因“科学”地看跌房价,再次引起公众关注,他表示,中国不管是一线城市,还是二线、三线城市,2014年房价都面临下跌的压力。

潘石屹:“地王”频出反映土地供应量在减少

凤凰财经:跟您聊聊中国房地产的趋势,其实房价是一个常涨常新的话题,很多人都会问您,潘总…

潘石屹:我基本上不直接回答这个问题,这个问题多傻,跟巫婆一样,每一年说今年房价涨了跌了的,越说越像巫婆似的,所以呢,我是对任何媒体记者不直接回答这个问题。

凤凰财经:其实我觉得不完全是巫婆吧,它总有一些供需的因素,货币的因素,土地的因素,是可以

潘石屹:所以呢,就是咱们可以谈这些因素的变化,而不说最后的结果。

凤凰财经:对,那我们从几个因素来分析这个问题吧,首先从土地的供应量来说,好象这个供应量我们看到地王频出,是不是供应量还在加大,那么从需求来说是不是

潘石屹:地王频出是反映供应量在减少,是相反的,因为你的供应量少了,物以罕为贵,价格才高,价格要高到最高了就叫地王.

凤凰财经:所以你觉得在土地的供应上,现在是不多的,可以下这个结论吗?

潘石屹:是少的,是不多的,不能够满足房地产市场的要求,也不能够满足中国城市化进程这个要求。

凤凰财经:那从需求的角度呢?

潘石屹:供应还没说完。

凤凰财经:那您接着说。

潘石屹:当然了,我们看到一些改革的政策,实际上是可以增加土地供应量的,你比如像十八届三中全会的决定上说,要把农村的建设用地和城市的建设用地要同权,它只是说了这句话,没有一些具体配套的法律、政策的实施,如果是这句话要变成法律,变成政策,能够实施的话,会增加很大土地的供应量。

我考你个问题,就是北京农村的集体的建设用地,有多大的范围?当然,我再给你一点引导,就北京的CBD是3.99平方公里,就算4平方公里,你就比照北京的农村建设用地是10平方公里,100平方公里,还是1000平方公里,CBD是4平方公里。

凤凰财经:我觉得至少得100个以上的CBD吧。

潘石屹:这个数字是我详细了解的,从北京市规委了解到的数字,北京的农村建设用地是1006平方公里,300个CBD,接近300个CBD吧,所以整个的供应量是非常大的。

潘石屹:不动产登记会让好多闲房子腾出来

凤凰财经:那从需求的角度来讲,有两种不同的声音,一种是说其实现在刚需是被冻住了,被压抑了,以前我采访你的时候你也说过是休克疗法,另外一种声音说其实现在真正刚需的那部分人并没有被限制,还是可以买房的,那到底现在这个需求有多大?你怎么判断?

潘石屹:其实呢,中国城市的人均住房面积的话,20多平方米接近30多平方米,已经不是多紧张了,改革开放初期的话才7平方米。

只是呢,人们觉得房价要涨,我今天买了房子了,就变成我的资产了,我的资产会慢慢地升值,他是在这样一个心理情况下,所以我觉得需求方面的话,未来会不会发生变化,咱们不要说未来,就2014年会不会发生变化,我觉得会发生变化。

凤凰财经:会降低?

潘石屹:需求呢,会把好多闲房子腾出来,两个原因,就看这两个政策还实施不实施。 

面对不动产统一登记制度的事宜,去年时潘石屹就效仿“预言帝”也做了一回预测,说这是“好政策,能快就更好。我目测、大胆预测,如果今年实施这样好政策房价马上会跌。” 但任志强发微博直指:“小潘又误读了什么是不动产登记!”他说,以为不动产不仅指城市中的房子?也别以为这是件容易的事。

凤凰财经:什么政策?

潘石屹:第一个政策就是不动产的登记,它能不能真正地实施,如果是不动产的登记要实施了,这些手里面拥有好多套房子的,钱的来路又不是特别清楚的这些人,何必要把这些来历不清楚的钱还得要变成一个很明显的不动产呢?这不傻吗?你洗钱的话也得洗个美元、英镑啊,这个我觉得如果是这个不动产登记这个政策要实施的话,会有一个压力,会增加市场的供应量,人民币比起房子来说要隐蔽得多。

凤凰财经:对,钱是不署名的。

潘石屹:在北京,我就知道,有那几个楼盘的,都是比较旧的楼盘了,大概十几二十年的楼盘,这旧的楼盘,现在抛房子的价格低得不得了,非常低的,我想这个是不是,我在猜想,是不是跟不动产的登记政策有关系。

第二个政策就是房产税这个政策到底能不能出台,当然我现在看见是整个反对房产税出台声音的话非常的大,这个可以理解,可是这个房产税的出台,能不能就是第一套房子第二套房子甚至第三套房子都不用收税,四套以上的房子收税,这样的话也会把一些多余的房子挤出来,就让这个社会资源充分地流通起来,充分地利用起来。

凤凰财经:其实我们大家说房价为什么一直涨得这么多,其实不光是房价,如果我们对比从2006年之后的包括房价,甚至包括鸡蛋价格的走势的话,其实跟2006年之后的货币的宽松这个曲线,两条曲线基本上重合的,所以很多人也在分析说,这个央行不断地放水,注入流动性,这个必然会推高房价的上涨,那你觉得接下来的货币政策会有什么样的变化,对房价会有什么影响?

潘石屹:我觉得中国政府通过最近这些,就是种种的迹象吧看来,不会太大宽松的货币政策,所以呢我想就是咱们谈这个需求,你想住一个100平方的房子,你要没钱了,可不就没有需求了吗,需求的话是要有一个钱支撑,而这钱的支撑不光是你的钱,还有大量是银行的钱,你首付款的话只付三成,银行要不给你按揭贷款了,就没有这个七成的杠杆,去撬这个需求量了,这个需求实际上就是大大地缩水,所以这个宽松的货币政策,就是直接影响到房地产的需求。

凤凰财经:如果综合这三个因素来看,好象对房价的趋势的判断,应该还是往下走的面更大一些吧。

潘石屹:结论你说,我只说这个影响房价的因素,房价涨和跌,聪明人的话都会自己去做自己的判断。

凤凰财经:那你觉得我聪明吗?
潘石屹:你很聪明。

凤凰财经:那我知道答案了。但是我觉得聪明的人聪明的商家都会用脚投票,所以很多人也在分析说,比如说你们抛售上海的项目,会不会是一个因为你对房价看空的一个举措。 

潘石屹:我们不看好中国的住宅市场

2004年,SOHO中国宣布从住宅地产转向商业地产。当时潘石屹身边的很多朋友不理解,这起因乃是前一年的6月中,央行发布的史称“121号文件”的房地产信贷通知,对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定,潘石屹敏感地发现,这次调控主要针对的是住宅,而商业地产可能会是一个机会。潘石屹的想法很简单,就是要避开宏观调控,因为住宅市场非常政治化,受限制的可能比较大。潘石屹回忆,当年的建设部部长曾多次因住宅房价骂过他。因此,按照他的预计,只要是住宅,政府就不断会出台政策进行干预。

潘石屹:我想跟你说这几个意思,第一个呢,我们不看好中国的住宅市场,今天不看好,过去的几年时间不看好,我们不光是口头这样说,而且这样做了,就没有在住宅市场上面,再加大投入。因为这个东西就是说你不能够离开一些基本的指标,像住宅的资金回报率已经是非常低的了,可是我们还是看好像北京、上海这些一线城市的商业地产,商业地产就包括写字楼、商铺这样的商业地产,这个是我们的一个基本判断,你看我们就集中在北京和上海,我们觉得北京和上海,就是办公楼这样的一个价位是一个合适的,最起码还有一个5%甚至6%的租金回报率,而住宅的租金回报率只有1%了。

潘石屹:第二个呢过去几年时间,在宽松的货币政策下,使这个房价猛涨这个东西,我们觉得很难再维系下去,而且呢就是所有的人都把这个弦绷得太紧,开发商,尤其一些中小型的开发商,他通过银行的信托、第三方理财,各种各样的金融产品,他取得的资金的成本是非常高的,如果是金融跟房地产联合在一起,风险可能出现的就是这些银行贷款之外的这些金融产品的风险,是比较大的。

凤凰财经:我采访过一个做财富管理的国内的龙头企业,他说因为他们是比较坚守做那些优质公司,哪怕这个发信托的利率比较低一点,大概也就5%6%这样子吧,他是坚持做这一类,比如万科这类好的公司,但是他知道他的很多同行,他们发的产品利率是非常高的

潘石屹:非常高,抵押的资产质量又不好。

凤凰财经:这个泡沫一定会破的对吧。

潘石屹:而且这个量很大,就是这种信托、第三方理财量很大。 

凤凰财经:你觉得这个泡沫什么时候会破?

潘石屹:我觉得就是中国呢,再不实行过宽松的货币政策了,一定会挤破的,挤破的话,我们觉得就会,就是用不了多长时间。

凤凰财经:半年?三个月?

潘石屹:这种事情我不敢跟你说,我上一次说了一个大概三个月吧,结果就给我来了一个百日剧变,搞得铺天盖地的,所以对媒体说话尽管是好朋友,还是特别小心。

凤凰财经:但说回到商业这一块,即便是商业地产,其实这个泡沫也是比较大的,尤其在一些三四线城市,甚至包括一些二线城市,修了大量的商业,其实是没有那么多租户的是吗?

潘石屹:对,所以呢,我刚才跟你说,就是因为你这个办公楼的服务,这东西还是要有白领,你到一些省会城市去都没有白领了,除了中国农业银行,中国电信的员工,就是机关干部了,这个东西是没有办公楼的需求的。

所以我们看好的还是北京和上海的商业地产,二线城市的,不要说三四线城市了,就连好多二线城市我们都不看好。

凤凰财经:那你觉得商业地产这一块,现在泡沫的状况怎么样?什么时候会破呢这个泡沫?

潘石屹:我觉得这个泡沫的话,一般都是开发商自己承担,还没有变成一个社会的泡沫。

潘石屹:在互联网中老端着架子很别扭

目前潘石屹微博已有超过1600 万的粉丝, 他自称“微博确实已成为我最重要的核心竞争力”,无论是宋丹丹与潘石屹关于房子的骂战,还是潘石屹与任志强在微博上的互相调侃,或者只是在游玩时的几句无聊说话,都会引来网友的诸多关注,更重要的是,对于微博,潘石屹抱持的并非玩一玩的心态, 他是将微博当作一份事业在认真经营,随着营销力的提升,潘石屹也把实实在在地生意,做到了网上,包括网上卖房和卖苹果。

凤凰财经:说到商业地产我们也想跟您聊一个新的商业模式,现在各个行业都在说互联网思维,都在说互联网对传统行业的改变,那你们在这块有什么新的举措呢?

潘石屹:我觉得就是在今天,我们都在谈互联网,互联网给我们带来了什么东西?带来了一个新世界的秩序,你就通过互联网能够看到我们未来的世界是什么样子的,第一个是平等的,你在微博上,就能够体会到,就是初见端倪吧,微博上都是平等的,有没有一个大官,没有大官的。

凤凰财经:不平等啊潘总,您有一千万粉丝,我只有十万粉丝,咱俩就不平等。

潘石屹:现实生活中你不敢骂我,微博上你化个名随便骂我,这就是平等,跟粉丝的多少没关系。

另外就是互联网效率非常高,共享,我在写了几年时间的微博,我体会到,就是未来的世界秩序的一个很重要的特点,一个非常重要的特点,就是不要太在意自己,你如果是老端着架子,特别以自我为中心,这样的话你在互联网的社会中,就是在未来的新世界秩序中,你是会觉得非常别扭的,只有你把大家融到一起了,你中有我,我中有你,你转化我,我也是你的粉丝,你也是我的粉丝,这样的话,你就会生活得特别自如。

凤凰财经:平等分享,还有呢?

潘石屹:就是你看,非常明显的一个体会,你到一个机关里面去,一个刚毕业的大学生,见到一个官比他大个两级三级的人是不敢出气的,我都怕给憋死了,吓得根本没说话的,可是同样刚刚毕业的大学生,在这个机关里面可能不敢出气,一到网络上,完全活起来了,自己的个性,自己的创新能力,自己的智慧,全都得到了释放。

凤凰财经:你刚才说到这个故事,让我想起了你原来的一个故事,但我不是直接从您这儿听讲给我的,我是从别人那儿告诉我,他说当年你为什么决定下海,是因为当时你陪一个女同事去挑桌子,然后她在那儿挑挑了好长时间,然后你就不耐烦了,你说随便挑一个不就行了吧,那同事说不行,这桌子我要坐一辈子的。

潘石屹:对,就是要有变化,而且这个变化要快,变化快的话才是一个进步,在社会的话你看的话都是慢慢在变化,我们还是希望这个社会的变化能快一点,社会的进步能快一点。

潘石屹:市场发展空间,09年以后被压缩

凤凰财经:你觉得今天这种,因为从十八届三中全会以后,大家都在说好象会有一轮新的创业潮,包括最近反腐败的行为出来之后,很多人说太好了,终于要从民不聊生转上官不聊生的趋势,似乎也发生了,很多人也在说,有没有可能再像当时你们下海那样,出现一波公务员下海潮呢?

潘石屹:我们从这个,就是十八届三中全会这个公告上看的话,还是挺能鼓舞人心的。

可是这个东西还要慢慢地把这样一个思想这样一个决定,要变成法律,变成政策,现在看来的话,这个变法律和政策这个环节,还是要慢一点,所以这个你说是不是就百分之百地都按照三中全会这个决定去做了呢,我不敢肯定,最起码这个大方向是对的,是要把中国原来被压抑了的动力,被压抑了的创造力,要它释放出来。

凤凰财经:所以你觉得会吗?会出现这样一波公务员下海潮,或者说至少说

潘石屹:我不敢判断,就是这东西,是不是就变成了一个口号,就停到这个地方了,你说是不是就跟当年,当年下海的话,各个领域都改革了,有一些领域的话就向市场开放了,今天这个利益格局的形成,要向市场开放,我觉得还是比较困难的。

凤凰财经:你觉得现在的今天的趋势,没有当年您下海的时候乐观是吗?从改革的力度角度来讲。

潘石屹:对,其实我最悲观的是,从这个2009年之后,就是4万亿的刺激和对这些国有企业的十个行业还是

凤凰财经:十大产业振兴计划

潘石屹:十大产业振兴计划,这是完全是为国有企业,为政府,为,就是给了市场留,给市场留的发展空间和机会,从2009年之后是大大地压缩。

凤凰财经:到今天也没有改变这个格局?

潘石屹:今天的话,我们看到一些说法,就这些说法和这些决定,就是十八届三中全会的决定,看到了。

凤凰财经:但只是说法是吗?

潘石屹:对,这个你要变成一个可以操作的东西,还有个过程,现在这个过程看来的话,还并不多。

凤凰财经:最后我们想说,因为今年在博鳌论坛,您跟张总也是有共同来参加,所以我希望有一个这样的环节,就是能不能听听你们分别说一说对对方的一个评价。

潘石屹:张欣作为我的妻子,实际上在,就是打开我这个国际化的视野上面,一个特别大的帮助,就是她的这种,我们俩是一个完全不一样的经历背景

凤凰财经:土鳖和海龟是吧。

潘石屹:土鳖和海龟,所以呢就是说她呢带着我国际化了,有那国际化的视野了,我觉得这个是对我最大的变化,从那事业上来说的话,因为我们俩的经历背景完全不一样,我们俩的经验也完全不一样,她有的经验我没有,我有的经验她没有,所以我觉得这个实际上是事业上面,最好的合作伙伴。    (39:33)凤凰财经:但是有人开玩笑这么说,潘总,你说你看这个潘潘,整天跟任志强在微博上打情骂俏,要不就是榨榨果汁,要不就是去跑步或者骑自行车,好象大部分秀的时间,也都没干太多的正事,是不是公司已经让老婆全盘接管了呀?

潘石屹:我是尽量少管事,可是我觉得我一天管的事情还是太多。

凤凰财经:都管啥事呢在公司里。

潘石屹:啥事都管着,你说啥事不管,都管着。

凤凰财经:你是董事长,张总是CEO,你们俩的分工好象是不是她更过是在执行层会管得多一些。

潘石屹:也没有这样一个明确的区分,我觉得我一点还是整个的工作压力很大,还在不断地工作着。
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