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07
2014-05
凯德商用退市前最后的季报:中国表现很牛逼
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非凡
凯德商用(06813.HK)5月6日出了2014年一季度业绩公告,4月14日他们宣布说要退市了,所以这可能是这家上市只有6年的专业地产公司最后一份季报了。

文/非凡
  
  凯德商用(06813.HK)5月6日出了2014年一季度业绩公告,4月14日他们宣布说要退市了,所以这可能是这家上市只有6年的专业地产公司最后一份季报了。我们关注下,然后和第君一起了解一下这家商业地产巨头的运作手法。
  
  话说那厢边新世界中国和凯德商用都因为估值太低退市了,这边中国新天地还在摩拳擦掌的要分拆上市,不知道到时候能有个什么定价。
  
  一季度国内同一购物中心收益上涨24.2%
  
  在过去一年里,全行业包括及第行一直在讨论传统商业会不会被互联网搞死的问题。凯德用数据证明,购物中心业绩还在往上走,所以死不死还是看经营能力了。
  
  看数据:
  
  期内,公司收入1.25亿新元,同比增4.8个百分点。管理收入为6.04亿新元,同比上涨19.7%。公司拥有人权益为7528.8万新元,同比上浮2.8%。
  
  主要市场的运营情况方面,新加坡市场一季度租户销售收入每平米同比减少3.1%,客流同比减少2.8%,同一购物中心净物业收益增长4.8%至2.05亿新元。
  
  而在中国市场,一季度租户销售收入总额增加16.3%,每平米上涨11个百分点。客流上扬8.1%,同一购物中心净物业收益为7.67亿,涨幅达24.2%。
  
  国内的购物中心发展还是很牛逼啊!




从具体列表来看,越是新开的购物中心收入提升幅度越大。所以隔几年购物中心就要改造一次这个逻辑是对的。


不过怎么经营购物中心确实是个学问,就算没互联网,自己把自己整死的例子不枚胜举,而靠管理救回来的也有。举个例子,上海长宁中山公园那个龙之梦,一直半死不活的样子,后来引入了凯德做管理方,慢慢就开始恢复生气了。及第行准备为此做个专题,请读者期待。
  
  中国购物中心总估值744亿元
  
  回顾下这家公司本身。国内地产大佬们会不会有点汗,这家新加坡公司在国内自持物业总值估计是全国最高的。
  
  目前凯德在中国国内共有37个城市62个购物中心项目,总建筑面积645万平方米,总估值774亿人民币。不过之前凯德商用刚上市那会儿曾说要开到100家,这个差距其实还是有点远的。
  
中国项目布局图:

看一下他们在国内项目,摘录的是估值前十的项目(截止2013年12月31日);上海占比最高有木有?话说那个卢湾项目刚开工,这个可能是未来上海估值最高的,上百亿的那种。

商业模式:地产开发+基金
  
  接下来和第君一起学习一下凯德的商业模式。
  
  凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购,再让嘉茂零售中国信托(简称CRCT)使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。对于这些基金投资的物业,嘉茂零售中国(CRCT)拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REITS一个完整的投资和退出流程。




具体了解一下旗下的基金,这里只举例中国部分。
  
  凯德商用中国信托
  
  凯德商用拥有凯德商用中国信托的25.55%实际权益。凯德商用中国信托于2006年12月8日在新交所上市,为首个在新加坡上市的、唯一完全专注于中国购物中心的房地产投资信托基金。成立凯德商用中国信托的目标是长期投资于收益型物业的多元化投资组合,主要作零售用途,且主要位于中国、香港和澳门。 截至2013年12月31日,凯德商用中国信托的投资组合由中国六个主要城市中的10个优质购物中心组成。该等购物中心为:北京的凯 德MALL‧西 直 门、 凯 德MALL‧望 京、 凯 德MALL‧大 峡 谷、 凯 德MALL‧双 井 及 凯 德MALL‧安 贞、上海的凯德七宝购物广场、河南省郑州的凯德广场‧二七、内蒙古呼和浩特的凯德MALL‧赛罕、安徽省芜湖的凯德广场‧芜湖以及湖北省武汉新民 众 乐 园。 截 至2013年12月31日,凯德商用中国信托拥有资产总值规模约为22亿新元。凯德商用中国信托拥有优先购买权,可在若干条件规限下,优先收购已竣工的收益型的中国购物中心。
  
  凯德商用中国入息基金
  
  凯德商用拥有凯德商用中国入息基金(前称嘉茂中国发展基金)的45.00%权益。2006年6月6日完成,总基金规模为6亿美元。该基金于2011年5月24日扩大至9亿美元并转为入息基金。该基金主要投资于中国各地的收益型零售物业。 截 至2013年12月31日, 该基金新增部分约98%已获动用。
  
  凯德商用中国入息基金II
  
  凯德商用拥有凯德商用中国入息基金II的30.00%权益。自2013年6月6日起,凯德商用中国孵化基金更名为凯德商用中国入息基金II。2006年6月6日完成,总基金规模为4.25亿美元。该基金投资于中国各地具有长期增长潜力的零售物业,该类物业经重新定位、实施资产改良措施或提高出租率的租赁活动 后 产 生 收 入。 截 至2013年12月31日,该基金已全部获动用。
  
  凯德商用中国入息基金III
  
  凯德商置拥有凯德商用中国入息基金III的45.00%权益。自2013年7月31日起,凯德商用中国发展基金II更名为凯德商用中国入息基金III。2007年9月6日完成,总基金规模为9亿新元。该基金主要投资于中国各地的零售物业开发项目。 截 至2013年12月31日, 该基金已全部获动用。
  
  凯德商用中国发展基金III
  
  凯德商用拥有凯德商用中国发展基金III的50.00%权益。2012年6月30日完成成立,总基金规模为10亿美元。该基金投资于中国购物中心和主要用作零售目的物业开发项目。截至2013年12月31日,该基金已全面专注于五个项目,该基金约70%已获动用。
  
  来福士中国基金
  
  凯德商用拥有来福士中国基金的15.00%权益。来福士中国基金于2008年7月15日成立,总基金规模为10亿美元,随后扩大至11.8亿美元。 截至2013年12月31日,该基金接近100%已获动用。该基金是凯德集团首个中国综合开发项目基金,主要投资目标是中国主要门户城市的优质综合用途的商用物业。目前,我们通过该基金在中国持有五个来福士品牌综合开发项目,即上海来福士广场、北京来福士中心、成都来福士广场、宁波来福士广场和杭州来福士广场。

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