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2014-05
毛大庆讲话的误读与真相:京高端盘未现抛售潮
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佚名
自1月以来,北京二手房挂牌价持续下调。其中,4月下调幅度最大,为2.2%,降价房源占比逐渐扩大。4月份,87%的房源都对挂牌价进行了下调。但记者走访了北京通州新城多家中介,工作人员均表示目前未出现大规模抛售现象。
  5月1日,一份所谓的网传万科执行副总裁毛大庆内部讲话,给很多准备迎接“红五月”的开发商泼了一盆冷水。
  
  上述名为《毛大庆:全国房地产将下行搞不懂北京楼市》的网络文章,引用大量数据显示,目前房地产行业去库存化面临巨大压力。
  
  虽然万科方面迅速澄清,坚称仍然非常看好房地产行业,但依然无法消除一些市场人士对楼市基本面的担心。五一节后开市,招、保、万、金等地产龙头股连续下挫。
  
  《每日经济新闻》记者调查发现,楼市的实际情况也许并没有那么悲观:不仅高端市场未出现大规模抛售现象,一些大型开发商的银行贷款融资比重也较去年有所上升,即便是最致命的库存滞销问题,也能够在购房者信心恢复以后逐渐化解。
  
  高端市场
  
  反腐成房地产最大调控?京高端盘未现抛售潮
  
  网传文件中称,毛大庆认为反腐败作为楼市的一个“扰乱因子”,对高端楼市的影响很大。
  
  据链家地产市场研究部统计,2014年五一假期(5.1~5.3),北京市二手住宅网签量仅为31套,比去年同期下降了82%,为近6年来最低。
  
  近日记者采访了多家二手房中介,工作人员表示,目前二手房挂牌价比去年下半年有所下降,但并未出现大规模抛售的现象。
  
  昨日有消息称,5月7日,国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》,国土资源部不动产登记局正式挂牌成立。
  
  中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时表示,反腐跟目前政府推进的不动产登记、特别是不同城市实现住房信息联网,对于部分持有多套房产的官员来说,会有一定影响,有些人可能会选择抛售房产。但反腐对于房地产的影响没法量化,不一定会带动房价下跌。
  
  反腐或影响高端物业需求
  
  上述网传的毛大庆在某内部活动上的讲话称,“万科在北京的高端楼盘,过去的三周,仅接待检察院、纪检委,就多达14~15次,一个楼盘配合调查如此密集(售价在4万~5万元/平方米),其他开发商更贵的楼盘不敢想象是什么情况。”
  
  随后,万科方面通过一份对总裁郁亮和毛大庆的采访作出回应。郁亮认为,从提示风险的角度,赞成网文中的一些观点,行业已经进入下半场,但行业发展的空间仍然很大。
  
  毛大庆则表示,他的发言以提示风险为主,没想到会有人将讨论、问答的内容糅合在一起,再经过一些“标题党”式的转载放大,有违他的本意。
  
  其实在上述毛大庆内部讲话之前,万科董事会主席王石也对反腐作过相关表态。据中国之声《央广新闻》报道,王石曾表示,对于房地产行业来讲,最大的调控就是反腐,反腐以后高档房子的需求立刻就减少了。
  
  王石认为,腐败行为在房地产行业比较明显。“反腐本身就是制止不正当交易,包括幕后交易和灰色收入,反腐把这些非刚性需求的购买力抑制了,特别是对于高端房子的需求,一部分虚高的房价也就被抑制住了。”
  
  对于开发商而言,反腐风暴不仅客观上减少了一部分潜在置业需求,间接增大了开发商工作成本,更重要的是加重了市场对于持有高端楼盘的犹豫心理。
  
  在易居研究院研究员严跃进看来,反腐的初衷并不是为了调控房价,但持续的反腐工作客观上起到了控制投机、抑制房价过快上涨的调控效果。
  
  他表示,目前国家对于反腐的力度不断加大,一定程度上震慑了部分拥有多套房产的官员。不过他也提醒,目前整个楼市在降温,所以很难区分正常的物业抛售和部分官员的套现行为,在量化指标上很难统计。
  
  未现大规模抛售现象
  
  昨日,国土资源部官方微博消息称,5月7日,国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》,在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子,承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。
  
  严跃进表示,在目前不动产登记制度没有完善的情况下,高端住宅的私密性,往往使得内部的产权人、使用人等不为监管部门所获知,这使得部分人有了空子可钻。
  
  他指出,一般而言,部分企业为了讨好一些官员,会或明或暗地拿房产来贿赂。从明的角度看,就是承诺给予住房,从而获得各类商业审批的便利;从暗的角度看,就是对此类住房以低于市场同类物业的价格进行出售。所以从房产抛售的角度而言,高端物业的价格最有可能出现松动。
  
  北京中原地产数据统计显示,5月第一周,北京二手房成交价格也延续了前4月的调整迹象,二手房价格调整逐渐加速。中原地产分析师张大伟称,“成交量已经连跌3个月,价格自然就该松动。二手房因为受到信贷等收紧的影响更大,所以在本轮市场调整中反应最早。”
  
  但链家地产市场研究部张旭表示,至少从数据上看,一没有新增房源大幅增加,二没有看到挂牌价有大幅回落。中原监测数据显示,4月份6个重点城市二手住宅成交总量较3月缩减约一成。
  
  一家高端楼盘销售代理的高管透露,官员财产登记已屡次被提及,以前可能已经有一部分官员将房产变现了,也有一部分转移了,现在对二手房市场没什么影响,但对新购房方面有一定影响。
  
  《每日经济新闻》记者致电一家大型房产中介,相关负责人称,“有抛售现象,但不确定业主身份。”该中介的一位业务人员告诉记者,现在很多业主报价都在下调,280平方米的户型,报价1550万元,但是1500万元就能买下。
  
  去年9月,备受关注的北京农展馆地块被融创集团以21亿元的总价,外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件获得,实际成交总价为43.24亿元,折合楼面价7.31万元/平米。因此,该区域受到广泛关注。
  
  农展馆区域一位房产中介人员表示,该区域的老式二手房在42000~45000元/平方米,目前在售的一套房,业主报价38000元/平方米。
  
  从链家地产监测到的房价指数来看,自1月以来,北京二手房挂牌价持续下调。其中,4月下调幅度最大,为2.2%,降价房源占比逐渐扩大。4月份,87%的房源都对挂牌价进行了下调。
  
  但记者走访了北京通州新城多家中介,工作人员均表示目前未出现大规模抛售现象。
  
  不过严跃进也表示,监督房产领域的腐败现象,可以从部分高端物业、富人区等层面入手。但高端物业本身是市场所需要的,打击腐败不等同于打击高端物业,否则会影响高端物业的投资积极性。
  
  机构统计数据显示,今年北京只有五矿万科如园、紫辰院、福熙大道等5个定价超5过万元的项目上市。截至目前,5个项目的平均签约率只有44%。

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