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2014-05
中国房地产:你救或不救,衰退都是长期的
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佚名
  新浪财经讯 银河策略今日发布中国房地产报告,称中国房地产已进入总量过剩时代,建筑业已过极限繁荣顶峰,将长期下行,房地产长期性的衰退将不可避免。以下为报告全文:
  
  房价,正在一线城市悄然崩溃。这次与2008年不同,2008年,中国处于总量短缺状态;而今天,房地产已经进入总量过剩时代,且建筑量将长期下滑。
  
  1、大类资产回报
  
  房价这个刺不破的泡沫,在2008年金融危机以来显得更加坚硬。一线城市房价较之2007年高点又翻番。这么多年,只有售楼小姐没有忽悠过我们。而所谓的增加老百姓财产性收入、控制房价过快上涨、控制物价、有尊严地工作,神马都是浮云。
  
  投资的信条,我信奉两句话:(1)只有泡沫和崩溃;(2)大类资产的收益率,长期中是平衡的。而中国房地产似乎违反了这两个信条:(1)只有泡沫,没有崩溃;(2)长期中严格地优越于其他所有资产类型。
  
  是信条错了?还是房地产的周期没到?
  
  我工作之初,就牢牢地记住了一句话:“要敬畏头顶的星空恪守内心的道德法则”。
  
  我相信,大类资产回报的法则,必有其规律。房地产的资产价格周期,应该是大致遵循库兹涅茨建筑业周期的,当建筑业达到无以复加的繁荣之后,必然会迎来长期衰退。
  
  我也相信,土地和住宅,都是人类生活的必需品,囤积空置都是对社会资源的浪费,是违反经济中的“道德情操”的,少部分人大量囤积并空置房地产的行为,也一定不会长期盛行,房产税作为一种“资源税”,一定会来。
  
  2、库兹涅茨周期
  
  由于我相信库兹涅茨周期,所以,我很关心建筑的轮回:当社会缺房子的时候,我们要靠房地产泡沫刺激开发商多搞建设;当房子太多的时候,我们需要泡沫崩溃来阻止房地产建设。那么,每年建设多少房子是多呢?
  
  如果房子的保质期是20年,每年为一个人建1平米的住宅,那么在一个永续期内,人均住宅面积就是20平米。如果房子的保质期是50年,每年为一个人建1平米的住宅,那么在一个永续期内,人均住宅面积就是50平米。无疑,自2003年之后,新建住宅中,砖混结构的寿命,应该不低于50年;钢混结构的寿命,应该大于80年。也有人说,中国城市规划经常变,刚建了就要拆。这纯粹是主观臆断,以偏概全。我还没听说过2003年之后建设的住宅小区被整体拆迁的。
  
  一个社会,每年为每个社会成员建设多少房子是合适的呢?大致是1平米左右,这也与城市化率及建筑质量有关。
  
  中国在2008年之前的30年改革开放历程中,集中精力发展“出口导向产业”,成为了世界工厂,但城市化水平严重滞后于工业化水平,一个典型事实就是住宅供给严重滞后。直到2008年,我们刚刚达到人均1平米的年度住宅竣工量,在此前的30年里都是严重滞后的。
  
  然而,2008年之后,国际需求萎缩明显,中国作为世界工厂的发展空间已经遇到了天花板。此时,社会资源集中地涌入基础设施建设和房地产建设。到2013年,中国年度住宅竣工已经达到25.8亿平米,人均约2平米,当年住宅开工约32亿平米,人均月2.37亿平米,这也意味着2015年住宅竣工量将增长到该水平。如果按照这个量,保持不增长,住宅寿命按50年计算,中国长期人均住宅也将达到118平米,三口之间的住宅面积将达到335亿平米。
  
  这显然是疯了。三口之家,150平米的住宅就足够了,怎么会需要335亿平米呢?即便美国,这样一个地广人稀的发达国家,也不可能达到那样的天量。这只能说明一个问题:目前的建筑量太大了。换句话说,目前已经处于库兹涅茨周期的极限顶部,将来迎来长期衰退。
  
  3、建筑业大衰退不可避免
  
  房子和面包不一样。如果一个人今天面包吃多了,明天还是要吃的,不然明天会饿;如果有人房子买多了,恐怕10年不买房也是可以的,而所谓的刚需,也会无限延期。
  
  建筑业乘数效应对经济影响深远。建筑行业上下游链条很长,吸纳的正式就业和非正式就业量非常大。1929年美国大危机之所以影响如此深远,背后的深层次原因是建筑业大衰退。1920年,美国总人口为10602 万人,家庭数量为2435 万户。城镇人口占比为51.22%。1920年代前半期,美国本土新建筑总量翻了一番。当美好的建筑繁荣景象破碎时,居民建筑受到的打击最大,启动的新房屋数量下降了90%还要多,从1925年的937,000套下降到1933年的93,000套。当建筑业衰败时,它的乘数效应和关联作用就变成负面的了。
  
  中国正在经历着人类历史上空前的建筑业繁荣。2013年,建筑业住宅竣工达到25.9亿平米,所有房屋竣工为38.9亿平米,施工面积达到113亿平米,人均分别达到1.91、2.86、8.31平米,严重超越了建筑业泡沫警戒线。
  

同时,建筑业从业人数约4000万人。如果建筑业大衰退,失业问题将十分严重。


图1:中国建筑业基本指标


建筑业中的商业化最充分的部分,即商品房开发商,这一领域也同样面临“总量危机”。


图2:中国房地产业商品房建设与销售情况

单位:亿平米


中国的建筑业繁荣处于极限顶峰,将长期下行。中国的城市化一直滞后于工业化。居民住宅建设的广泛启动是在1998年住房分配货币化改革之后,此前欠账严重。在2008年之前,每年新增居民住宅建筑持续短缺,边际供给小于边际需求;2008年之后尽管边际供给大于边际需求,但要偿还2008年之前欠下的账,住宅总量平衡尚未实现。预计最晚到2018年,中国居民住宅将进入总量过剩,届时面临的将是建筑量断崖式下滑带来的大衰退,非核心城市的房价整体崩溃。


图3:建筑业繁荣即将结束


高铁延长了建筑业繁荣。高铁之于中国,如同美国19世纪末的铁路,将彻底重写经济地理。中部崛起、西部开发、东北振兴、新型城镇化,将因为高铁而变成现实。高铁周边100公里的接驳区域,应重新制定区域发展战略、产业发展战略,主动接驳高铁,融入中国内生发展时代的高铁网。由于高铁拉动,建筑业繁荣被延长至今。同时,高铁沿线二、三、四线城市的房价也才具备了想象空间。

图4:高铁规划建成前后全国可达性对比

表 1:可达范围覆盖的经济属性(%)


建筑业衰退是不可抗力,中国将面临就业危机。建筑业过剩是追赶型发展的必经阶段,追赶的步子不可能止于边际生产规模合理阶段,由于社会资本的历史欠账,边际供给能力初步平衡时社会基础设施供应仍然严重不足,必然要经历一个边际产能严重过剩阶段来充实社会资本,为经济的升级发展准备条件。如果因害怕建筑业衰退而提前止步,则必然中断发展,引发更严重的经济社会危机。对于中国来说,必须接受即将面临的建筑业衰退。建筑业衰退将直接影响上下游链条上所有行业的就业,新增失业人口或将超过3000万人。
  
  4、政府救市是对民众的犯罪
  
  救市,似乎是在救经济,在救我们每个人的房子的价格。实际上,都错了!救市,只是救开发商而已,而花的钱,是纳税人的钱,同时,还骗了更多的无辜民众在不该买房的时候买了房。
  
  当建筑业处于长期下行的通道初期,开发商将面临很大的存货消化的压力。如果政府这时候救市,开发商会趁机消化掉存货,然后溜之大吉。纳税人的钱被花了,买房人的钱也被骗了,衰退,依然不可避免。
  
  政府的钱,应该用来做好廉租房等住房保障;迎来用来做好失业救济。让该倒的企业倒。只有资产泡沫崩溃了,才有廉价的要素,新生的企业就会诞生,来接纳更多的就业。
  
  健全的社会保障是安全度过建筑业波动的关键。2018年可能到来的建筑业大衰退是以居民住宅总量平衡为前提的,如果引导得当,有居住保障的人们就不会有群体性极端行为。诚然,泡沫的破灭意味着资本的噩梦,意味着社会财富的重新分配,意味着旧产业的就业群体遭遇不幸。这对政府的公共保障机制提出更高的要求。保护泡沫不破灭,意味着提高了转型的成本,实为饮鸩止渴。政府不应该拿纳税人的钱盲目地补贴所谓的新兴产业,政府显然不可能比企业家更清楚什么才是未来的主流科技。政府的补贴与泡沫破灭所带来的新兴产业发展条件相比,无疑是微不足道的。政府要做的,是用纳税人的钱,建立起成熟的社会保障机制,接纳建筑业过剩时期的失业大军。


作者是:孙建波
      转自:银河策略

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