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09
2014-05
豪宅无悬念:价格向上 成交升温
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4月,春色宜人。在中国豪宅研究院,我见到了朱晓红。古色古香的建筑,简单的陈设,两杯香茗。一如眼前的人,剪裁合体的深灰色西装,不急不缓的语调,豪宅,楼市,娓娓道来。

——访中国豪宅研究院院长朱晓红

记者/马微


4月,春色宜人。在中国豪宅研究院,我见到了朱晓红。古色古香的建筑,简单的陈设,两杯香茗。一如眼前的人,剪裁合体的深灰色西装,不急不缓的语调,豪宅,楼市,娓娓道来。
   
  如果说陈宝存身上有一股直面江湖的霸气,祖籍江苏的朱晓红给我的第一印象则是儒雅。而这份温和与理性并不妨碍他在地产江湖中的挥洒。他是新浪、搜房等媒体的坐上常客,他以城市的视角,生态宜居生活的理念,对豪宅有着独特的观察与研究。2013年底,《中国顶级城市豪宅价值标准》重磅出炉,他的名字已然于豪宅联系到了一起。
   
  2014年第一季度,北京豪宅市场成交量比去年同期缩水近四分之一,包括住宅市场在内的楼市整体低迷。什么原因造成豪宅市场的萎缩,未来豪宅市场走势如何?带着这些问题,我采访了中国豪宅研究院院长朱晓红。
   
  一.关于豪宅市场
   
  《好宅网》:从北京市住建委、亚豪机构了解到,截至4月23日,北京年内单价超过5万元/平方米的住宅项目共成交576套,同比去年同期的710套缩水了近1/4;成交面积为9万平方米,同比缩水了近4万平方米。而仅从4月1日-4月23日的数据看,成交下滑愈发明显。4月仅成交了90套房源,成交面积共1.36万平方米,同比分别大跌85%和118%。您认为造成这现象的原因是什么?
   
       朱:今年第一季度整个楼市十分不景气,量价齐低,但豪宅市场依然保持了较好的成交水平。分析起来有三大原因:1、2013年北京豪宅市场是2008年以来成交最好的年份,千万级以上豪宅成交3012套,比历史上成交最多的2012年的2301套,还多出了711套,连续放量之后需要经历一段世界盘整期;2、一季北京豪宅市场单价超过5万元/平方米的住宅项目共成交576套,这已经接近以往年度成交总量的四分之一的水平,因为北京每年的豪宅成交套数都在2000-3000套左右。3、在楼市整体不太好的情况下,豪宅市场能有这样的表现,已经是相当理想的状态。四月份的单月豪宅成交数量不足以说明问题。4、今年1-4月份豪宅成交情况与历史上最好的2013年相比有所下滑的原因之一,就是一些豪宅没有形成豪宅的体系价值,加上性价比不高,遇到楼市前景预期不太好的情况下卖不动是一种必然。最近,上海汤臣一品项目成交,总价2个多亿,单价20多万每平米,与去年价格相比有5000多万的溢价。这说明如果是真正的豪宅,溢价空间,升值空间是很大的。如何判断真正的豪宅?第一,城市资源的秉赋如何?从一定意义上讲城市资源禀赋,地段价值决定了豪宅的价值;第二,豪宅的价值与产品本身的均好性有很大的关系,缺少必要的豪宅元素,缺少各个环节的细节品质支撑就是伪豪宅。高价住宅不等于高端住宅!豪宅就像窈窕淑女,必须内外兼修。

《好宅网》:您提到造成豪宅成交下滑的原因之一,有些豪宅是伪豪宅,不是真正的豪宅,所以缺少市场吸引力。豪宅的真伪如何去判别呢?
   
  朱:我们发布了《中国顶级城市豪宅的价值标准》和《北京豪宅价值标准》。在两个标准里,都涵括了:城市价值,地段价值,产品价值,服务价值,圈层价值,升值价值,珍藏价值。豪宅的体系价值是“一个中心,两个基本点”(一个中心:以人为本,确保生态健康。两个基本点:第一资源禀赋要好,这里主要是城市配套;第二产品服务要好)。豪宅从过去的造房、造园的物理建设阶段,已经跃升到营造一种宜居的豪宅生活的阶段。绿城,龙湖,万科,金科,,融创,方兴,旭辉、泰禾、合生创展、远洋等许多品牌房企都在做创造一种新的生活方式的尝试与努力。
   
  豪宅营造的是一种生态健康优雅的生活方式,对硬件以外的东西要求更高,比如:产品文化、社区文化、邻里文化、星级服务……做文化不是贴上文化的标签,关键是从产品里、社区生活、邻里关系中让文化渗透进去,这种文化其实是一种真实的文明的高尚的生活情境,在这个情境里要让业主住起来舒适用,看起来美观,感受到安全,体会到愉悦。万科副总裁毛大庆在微博上说:一个好的建筑会给人一种愉悦的感觉。西方,愉悦早就作为一种评价标准了。过去的豪宅建筑很豪华,但是与人群隔绝,失去了欢乐。现在的豪宅更关注社会属性,人与人之间的关系。高端房地产的主要任务不仅仅是服务富人,它的另一个使命就是引领行业不断提升产品与服务的水准,不断地创造客户价值,,带动整个住宅产业整体水平的提升。
   
  《好宅网》:今年国家在对豪宅市场的调控方面,调控政策是怎样的?
   
  朱:中央没有专门针对豪宅市场制定调控政策。今年,房地产调控的特点是从中央的一刀切的统一调控转变为个性化的有针对性的地方调控。房价上涨压力比较大的城市,限购,限价会坚持下去,楼市低迷的城市可能会随机采取一些救市措施。最近,少数城市已经开始松绑,出台了一些鼓励购房的政策。为什么这样做?去年房地产市场上涨幅度很大,今年一季度骤然冷下来,不仅影响到楼市、房企、也牵动了整个地方经济,长期下去会影响到整个中国经济。所以一些地方政府出台救市政策。我的观点是:该救的一定要救,不仅要救,而且早救市主动,迟救市被动,不救市不负责任。但是对房价上涨压力比较大的城市,我不主张跟其他城市一起放开。一起放开的坏处是改变了人们对房价的预期。如果人们认为任何措施都改变不了房价,关键时刻政府都会全面救市,就会对房价下行产生怀疑。这种预期的改变会使市场突然释放,房价迅速上涨。预期能让楼市疯狂,也能让楼市凄凉。
   
  《好宅网》:北京下半年豪宅市场的发展趋势是怎样的?
   
  朱:去年,我和北京市房协副会长、秘书长一起出席论坛,他吐露了政府的一个基本思路:对低端市场支持,这是社会稳定的需要;中端维护,升级;高端市场化。今年春季之后,已经有了一些小突破,泰禾北京院子去年因为价格门槛一直没有拿到预售证,今年开春后第一批被释放了,6万多每平米,目前有的9万每平米的项目也批了。
   
  豪宅在整个住宅市场的比例是真正的小众市场。2013年,千万级以上豪宅成交的套数不到9000套,商品房成交1100万套。可见,豪宅市场所占市场份额很小。小众市场最大的特点首先是资源的稀缺,稀缺产生价值。资源是大家的,少数富人占用了,就要通过税收来平衡。房产税征收,将会在豪宅率先启动。
   
  二、关于未来房地产市场走势
   
  《好宅网》:有观点认为目前房地产市场已进入分化期,您怎么看?
   
   朱:房价涨跌是一种规律,从长期看房价是一定上涨的,房地产市场作为投资产品会被人们长期看好。从一定意义上来说,房地产市场是永不陨落的太阳。我们预测长期看好中国房地产市场,但并不否定房地产市场发展的不平衡性。目前中国楼市就出现了严重的分化现象:1、城市分化:一二线城市和三四线城市的分化,经济发达城市,人口增量大的城市,市场集中度大一点,房价与成交量会平稳一些;2、市场分化:恒大恒强的现象正在显现,市场份额正在快速地向超大型房企集中,向50强集中。这未必是好事,会形成大房企垄断的局面,会给市场带来阴影。
   
  房地产后时代已然来临,后时代不是意味着这个行业行将就木,更不是毁灭,我更愿意理解为是一种行业升级或重生。很多优秀房企在互联网思维的影响和险峻的形势迫使下,思维模式与行为模式都在发生巨大的变化。不变是必死无疑,变也未必能不死,但一定会多出许多生存发展的机会。万科等品牌开发商给自己的定位不是建筑公司,不是销售公司,而是将自己定位于服务商。通过整合资源,T型的发展模式,跨界经营,顺着产业链去延伸发展自己的服务。万科作为行业的龙头企业,未必能恒大恒强,但先变、主动变的变化意识与变化能力会使它更具生存能力,但永远领跑做先驱,也多了一分做先烈的风险。“生于忧患,死于安逸”是万科文化的一部分。
   
  三、关于李嘉诚撤资
   
  《好宅网》:关于李嘉诚撤资您是怎么看的?是否大陆的房地产市场已经存在很大的风险?
   
朱:李嘉诚的撤资与他爱不爱国没什么关系,但与商机有关。他去英国投资煤气等市政工程,不是意气用事,而是一种战略谋划:其一欧元国家经济还没有完全复苏,这时候对外资的投资是一种渴求,渴的时候送水去,受欢迎程度是可想而知的,这个时候是他选项目,等到英国经济全面复苏后,恐怕就是项目选他了;其二、李嘉诚长期居住香港对英国文化与英国政府的治理模式熟悉也适应;其三、市政工程需求稳定的,市场波动下,转战这个市场未必有高利润,但也不会出现高风险,人到晚年求稳怕乱是一种必然;其四、恶化的投资环境,多变的中国政策,让很多投资商不理解,不习惯,甚至生存恐惧。李嘉诚有没有这种想法,不得而知!但他大举撤资,一定也有他深层的原因,应该不仅仅是另觅商机!


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