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2014-05
来了,不一样的房地产“拐点”
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郭海飞
此“拐点”非彼“拐点”。它并非行政调控的产物,而是预期分化后,市场自我修复的结果;但还是来得有些意外。
  此“拐点”非彼“拐点”。它并非行政调控的产物,而是预期分化后,市场自我修复的结果;但还是来得有些意外。
  
  去年2月20日“国五条”出台至今,中央政府没有再颁布任何的房地产调控政策,房地产市场正在接受一场前所未有的“市场化洗礼”?
  
  但是在楼市下行之际,关于救市的呼声又再次响起,中国房地产市场又一次走到了政府救市与否的十字路口,向左走,还是向右?这是一个问题。中国房地产市场能否彻底结束长达十几年的“政策市”,真正接受市场自我调节的检验与洗礼。
  
  与此相关的地方政府、银行、企业正经受着一场前所未有的大考,简单地说,这一次房地产面临的拐点,并非单纯意义的价格变化,而是由行政主导转向市场化配置的主动转型。
  
  城市分化
  
  在一份流传颇广的房企高管内部发言中,唐山因100个月的库存吸引了最多的眼球,目前,降价正在成为这个城市消肿的解药。“原来每平方米一万多元的房子,现在只要六千块!”唐山万达广场销售中心的工作人员不断催促着,“现在是清仓处理,要出手就得抓紧了。”
  
  目前唐山仍有300多个在售以及待售楼盘,万科、万达、绿地和恒大等千亿级房企纷纷入驻。
  
  据中央电视台报道,从2009年到2012年,唐山市在建商品房面积累计有1741万平方米,然而这四年年均销售量只有146万平方米。如果按照这样的销售速度测算,唐山市要消化这4年新建的楼房库存至少需要10年。
  
  唐山庞大的库存在今天看来像个笑话,深入其中的开发商无奈地感叹“进去的都陷进去了”。像唐山一样的房地产泥潭还有很多,这些市场的调整也不仅限于降价那么简单。曾经靠曹妃甸、京津腹地等优势资源风极一时的唐山市正面临一场去化存量的大考。这是一场公平的游戏,过往十年越是“跑部钱进”成功的城市,当下面临的包袱也越大,沈阳、连云港、营口、慧州等城市均是这样情形。“现在一二三四线城市分化比较严重,我们感觉像北、上、广、深这些一线城市房地产需求还是比较明确,市场没有出现大的变化,但是在三四线市场确实出现了冷却的局面。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰称。“一些人只关注到江苏、浙江的部分楼盘降价,和北京‘五一’期间的交易量下降,却没看到中部地区一季度交易量的同比上升和北京等地土地市场的热度不减;一些人只谈论70个大中城市中少数城市房价下行,却忽视多数城市房价已经连续19个月上涨。”中国房地产协会副会长朱中一强调。
  
  地方承压
  
  曾经疯狂扩张的城市正在承受挤压泡沫的阵痛。但与2004年、2008年和2011年这三次房地产市场下行不同的是,自从2013年2月“国五条”出台后,中央并没有出台任何的房地产调控政策。“这一届政府和上一届政府不一样的地方,就是上一届政府总是在发行货币、救市,但是这一届政府控制比较严,风险意识比较浓,这一次拐点和金融政策密切相关,比如开发贷、购房按揭贷款的严格控制。”陈云峰称。“房地产调控现在主要是地方在做,中央没有统一的政策。现在不会有类似国五条那样的房地产调控政策。”一位不愿具名的住建部官员向经济观察报称,“市场的交给市场,在紧张的地方增加供应,高房价的城市要探索共有产权住房,解决中低甚至中等收入群体住房支付能力不足问题。”
  
  近日,安徽铜陵市政府出台文件,将首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%,同时给予契税补贴等利好政策。
  
  与此同时,南宁市房管局出台文件,允许广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭在南宁购房。
  
  此前,无锡市政府也宣布,自5月1日起,在无锡市购商品房(含二手房)达60平方米以上,且在本市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来无锡落户。“新的调整政策,实际上是针对劳动力比较紧缺,通过降低购房落户门槛,来解决一些外来人口的住房、子女教育问题。”无锡市一位房管局局长向经济观察报称,“60平米的房子,直接影响的是小户型的二手房市场。二手房市场会有所活跃,但空间并不是很大。从原来的70平米到60平米。所以是一个小步快走的节奏。”
  
  此外,无锡房管局吹风,140平米以上的新建商品房将解除限购。这个风声出来之后,很多项目的销售情况大为改观。一家全国品牌开发商的别墅项目,以前一个月能卖1~2套,最近10天内卖出7~8套。
  
  市场舆论多以此测试中央政府的调控决心,中国房地产协会副会长朱中一肯定地说:“要促进房地产市场的持续发展,当前如果没有直面房地产市场调整期的勇气和智慧,不痛下决心诊治土地出让收入饥渴症,房地产现代市场经济体系的建立和完善又将如水中花、镜中月,房地产行业方兴未艾的转型创新又会走回头路。”
  
  市场考验
  
  各个市场参与主体似乎都已经开始接受市场化的考验。
  
  中投证券研究报告称,“4月份,一线较好,三四线较差,4月一线城市出让金同比大增123%,二线略增10%,三四线下滑20%。”“这次国土资源部非常清楚,土地供应量大的地方,减少住宅建设用地的供给。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示。
  
  在一些库存较大的城市,开发商也不再跟进。一家上市公司董秘明确告诉经济观察报记者,“公司今后只在一二线城市核心地段拿地,停止继续在此前多个城市的投资,哪怕是省会城市、直辖市。即使在天津这样的城市,只有市内六区的地可以拿,环城四区都不靠谱。”
  
  欧阳捷透露,“有一些地方政府也已经明确讲,现在是三年不供地,常州去年供地已经比前年减少1/2,今年又在去年的基础上减少了1/3。”
  
  银行对房企的开发贷从以往的企业名单制管理逐步转向百强以内的房企,此外实行区域化和项目制管理,“即便是百强企业在一二线城市里的项目,如果项目不好有风险,银行也会慎重”。
  
  华夏银行广州分行一人士也向经济观察报介绍,该行仅会继续支持房地产企业开发资质较高、地理位置较好、能够封闭运行的项目,项目类型以普通住宅和公寓为重点,审慎介入中小型房地产企业开发的商业和写字楼项目。
  
  多家银行人士对经济观察报表示,由于短期内房地产市场不排除局域性的风险,2014年将继续执行严格的开发贷款总量压降政策,并在2013年基础上进一步严格商用房开发贷款城市准入标准,提高项目资本金比例要求,强化重点地区和项目风险监控。《2014年一季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示,房地产贷款余额同比增幅已放缓,其中地产开发贷款已连续4个季度同比增幅负增长,从2013年一季度的21.40%跌至今年一季度的7.60%。
  
  同时,在个人住房贷款方面,自2013年下半年起大多数银行取消了首套房85折利率,今年4月以来首套房9折以下利率优惠绝迹,个别银行最高上浮40%。 “2013年以来,商业银行受到利率市场化和互联网金融发展的双重挤压,净利息收益率有所收窄,盈利增长速度明显下降。在这样的背景下,再维持首套房的优惠利率将难以应对日益上升的融资成本,取消优惠利率则是在盈利压力下的必然选择。”中国工商银行城市金融研究所副所长樊志刚表示。“今年年初的信贷收紧, 和银行的20%存款准备金率要求有关,主要是银行受去年的互联网金融冲击比较大,导致银行资金减少。”一家千亿级房企高管向经济观察报称。“今年的货币发行量目标是13%,去年达到15%,今年目前来看只发行了12.1%,货币发行量减少,再加上现在热线的流出增加,导致整个银行市场资金减少,这对房地产行业产生很大影响。”欧阳捷补充说。“去年很多企业扩张得比较快,年初的银行信贷收紧,大家都是以价换量,主要解决现金流问题。”某千亿级房企高管向经济观察报称。“5月份可能市场上会有一些降价的情况出现,主要是一些大的上市公司冲刺半年业绩,资金紧张的小企业甩卖跑货,以及一些主业是非房地产的企业出货,回归主业。”
  
  北京一家上市房企副总裁透露,很多高周转的房企,“现在给一次性付款的折扣大大加大,原来可能只给一个点,现在可能给两个点、三个点。” 

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