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2014-05
预售制改良之道
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眼下市场乱象频生,降价盘与烂尾楼交相呼应,已购业主积极维权与欲购房者消极观望,共同编织当前楼市的炎凉世态。于是坊间“废除预售”的呼声再起!
  废除预售并不治本
  
  眼下市场乱象频生,降价盘与烂尾楼交相呼应,已购业主积极维权与欲购房者消极观望,共同编织当前楼市的炎凉世态。于是坊间“废除预售”的呼声再起!
  不少人看了我在前期文章“楼市乱相伊于胡底?”也非常直觉而理所当然的判断我主张废除房屋预售制度,因为唯有改为“现房销售”才能缓解当前楼市乱相,及达到我所谓的“一手交钱,一手交房”、“银货两讫”的状态。其实并不尽然,更加不是近期有专家所宣扬的“商品房预售资金监管制”。如我一再强调的,关键在于“房款支付时点”的设计。因为现行“房未交 ,款已清”的作法,长期以来,养成部分开发商“贪婪”、忽视品牌建设的习性。
  台湾预售制有参考价值
  从消费者的角度观之,房贷既然提前全部付清,等同身家、财产全数“押宝”,岂能容许开发商因买气变化,便随意降价求售,此一变相使购房人造成财务损失的行为,故而当有类似状况发生时,购房人便丧失理智、义愤填膺的展开“维权”行动。说明中国式购房付款方式看似简单的“交易价金的支付时点”问题,实则“牵一发动全身”,再不及时“修残补缺”,类似当前的楼市窘境,仍将以“恶性闭环”形式层出不穷!
  那么该进行怎样的调整才能解决呢?若能仿照中国台湾地区房屋预售制度我看应能有效化解。台湾预售屋模式是开发商取得“建造执照”便可以开始预售,消费者选定房屋后,支付订金、签约、开工款,一般为总价的10%,接着按工程进度支付款项,通常情况下,工程款占总价的10-20%,且合同内必须明订每一期款项的付款间隔(如:不少于20天),以使购房人在财务上能有所因应,不致发生开发商为收款赶进度,这种既不利房屋质量,又有损消费者权益的情事发生。
  “未建先售”也可以有保障
  相信这时就有人要质疑,此一制度未必适用于中国大陆地区,首先是它更早的可以预售——连一根椿都没有打下去,使保障明显缺位,大陆好歹还规定必须要达到一定的兴建程度才能预售,况且不少城市如:深圳、北京、浙江….已先后实施“预售资金监管”。其次是另外的70-80%到底什么时候支付?
  的确,从表象看“一根桩都没打就卖房”堪称“无法无天”!但别忘了,对房企来说,最大的投入是土地及兴建成本,虽然两者都可以从银行融资,但土地通常为五成,兴建资金则完全与销售挂钩,未达七成去化一般无法取得金融机构的贷款。而70~80%的房款则于交房验收的同时,由银行拨付开发商。亦即自交货(房)之日起,消费者才开始承担房贷本利摊还的责任与义务。
  换言之,这是套环环相扣、缺一不可的房屋预售机制,“未建先售”之所以不存在风险,是因为开发商的成本与利润都压在土地、建物上,一旦烂尾最惨的是房企自己,因此它很难发生。自从台湾地区25年前政府介入建立预售屋制度标准化后,迄今未曾听闻有楼烂尾,便为最佳佐证。
  “预售资金监管”是舍本逐末
  此外,由于银行融资取得、成本收回与利润落袋,都要等到交房后才会实现,“迫使”开发商必须注重日常品牌与口碑的维护,否则“只有图纸”形同期货的预售屋很难得到消费者认同,也“迫使”开发商必须把关质量,否则交房将困难重重,进而导致成本与利润无法兑现,更不致因为房价连番上涨,使开发商产生“你赚的比我还多,嫌质量不好,大可退房”的不平衡心态。
  至于“预售资金监管”则是空有形式,绝大多数城市未实施,极少城市推动却未落实 ,形同虚设,即使真执行了,除了制造“叠床架屋”的市场监管困扰与权力寻租之外,看不出任何好处及其积极意义。一句话说到底——与其把购房款交给政府监管,不如放在老百姓自己的荷包里,按工程款逐期支付,来得安全的多!
  或许有人会觉得奇怪,为什么我对台湾预售屋监管制度及其效应如此熟悉?还是一句话说到底——我是当初参与台湾相关房地产交易制度建立的主要起草人之一,当然如数家珍。

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蔡为民

蔡为民

出生于台湾,是唯一精通与见证两岸房地产发展之著名房产专家, 并首创沪屋台卖与台屋沪卖之营销策划模式,更是地铁房价值发现的两岸 第一人(1998年便在台开设【地铁房讯网】)、上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员、《青年报》房地产专栏主笔、《房地产世界》月刊专栏主笔、《移居上海》房地产专栏主笔、台湾·房地产政策研究学会秘书长、卫明不动产营销智库 负责人、《环球时报》房地产专栏主笔、目前常驻上海,从事两岸房地产商机交流与整合工作、中国时报、联合报、民生报、经济日报、工商时报等不动产专栏主笔、中视《住者有其屋》、非凡《现代购屋启示录》、正声《房事百科》节目制作暨主持人、从事房地产专业调研、策划、营销、教育训练工作二十年,著作《做自己购屋的主人》、蔡为民之《上海楼市智典》。受邀交大房地产、商业地产主讲名师。

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