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2013-11
小产权房:转正无望 “死结”待解
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佚名

 一次次清理整顿,又一次次死灰复燃。22日,随着两部门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》,小产权房“转正”美梦最终破碎。专家表示,小产权房不符合土地利用规划,违反了土地用途管制,但要彻底解决难题还需多措并举,从长计议—
  对于许多怀揣小产权房“转正”美梦的人来说,这几天无疑经历了一次过山车般的心理煎熬。
  24日,国土资源部、住房城乡建设部联合就遏制在建、在售小产权房召开视频会议。而此前两日,两部门刚下发了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。在此前一直甚嚣尘上的“转正”传言之后,小产权房的出路再次被政府权威部门关上了大门。
  不实传言与误读《决定》有关
  小产权房不合法的主要原因在于其不符合土地利用规划,违反了土地用途管制
  24日,虽是周末,但在北京(楼盘)昌平区崔村镇南庄营村,却“热闹”得很:一处有120套房屋、总建筑面积达1万平方米的“小产权房”项目正被拆除。这个曾打出别墅之名的小区,转眼成了一片瓦砾。这是在两部门高调宣布遏制在建、在售小产权房后,北京市迅速作出的行动。
  类似的行动,近期将在全国不断上演。小产权房,这种在农村集体土地上建设,没有国家房管部门颁发产权证的房屋,其合法性再一次受到拷问。
  就在不久之前,小产权房正经历一次高涨的行情,以北京通州的小产权房为例,不到1个月时间,最高已涨了1000元/平方米。小产权房甚至被有些投资客当作价值洼地,看好其未来的上升空间。
  专家认为,上涨的原因与一些人对十八届三中全会《决定》的误读有关。《决定》提出,要建立城乡统一的建设用地市场,规定“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”。决定同时提出,保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。这些表述却被有些人误读为在这些土地上建设的小产权房即将“转正”。
  “农村集体经营性建设用地入市的两大前提是,严格用途管制和符合用地规划。这是大前提,是前置条件、是硬杠杠,绝不能违背更不可逾越。”国土资源部副部长徐德明说,违法建设、销售小产权房,恰恰违反了土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,危害极大。
  据悉,农用地特别是耕地转为建设用地,必须经过严格的法定审批手续,任何单位和个人使用土地,必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。无论是国有建设用地还是农村集体经营性建设用地,都必须严格遵守土地利用总体规划和土地用途管制制度。
  中央农村工作领导小组副组长陈锡文解读三中全会《决定》时表示,小产权房不合法的主要原因,在于其不符合土地利用规划,违反了土地用途管制。这意味着,即便改变集体土地性质,小产权房也无法合法化。
  地产界人士任志强在其微博中对此表示赞同。他表示,“小产权房相当一部分是改变了土地用地性质,也不符合规划要求,更没有质量保障和消防安全措施。”
  有关专家表示,有些人认为小产权房不合法是对农民集体土地所有权的一种歧视,其实并没有抓住问题的根源。问题的关键在于农村集体土地在规划上不是用来建商品住宅的。小产权房不合法,是因为它不符合土地利用规划,违反了土地的用途管制。
  难以清理皆因利益驱使
   一方面是农村集体建设用地实际控制人寻求土地增值收益的意愿,一方面是不少城市居民越来越难以承受房价走高的压力,二者一拍即合,小产权房由此产生
  我国现行土地制度将土地按所有权分为国有和集体两类。按照修订后的《土地管理法》,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国有土地可以通过“招拍挂”直接转让使用权和收益权,但农村集体土地进入市场的合法通道却一直没有找到合适途径,这也是此次三中全会对土地制度改革的探索之一。
  在这个背景下,农村集体建设用地实际控制人寻求土地增值收益的意愿与一些难以承受越来越高城市房价的居民一拍即合,小产权房由此产生,并与我国房价一道,一路高歌猛进。
  中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英表示,在改革开放初期,小产权房利用了一些农业用地,随后在基本农田保护条例发布以后,小产权房主要利用村庄占地以及一些废弃地。很多还是村集体行为,如果没有村集体没有村干部的支持、介入,小产权房是很难以扩大的。
  但随着小产权房的不断增加,问题也越加复杂,小产权房违建主体“组织化”和违建规模越来越大等问题日益凸显。
  全国工商联公布的数据显示,从1995年到2010年,全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。以北京为例,2012年6月至今,北京共清理认定83个小产权房项目,涉及土地面积5000亩(其中耕地132.94亩),总建筑面积约381万平方米。
  正因如此,近年来国务院有关部门多次重申不得违法开发小产权房、不得购买小产权房。2007年12月,国务院常务办公会明确要求,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。2008年1月,国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。
  2012年8月,国土资源部、住房城乡建设部下发《关于遏制违法建设“小产权房”问题的通知》,明确提出“小产权房”等违法用地不得予以确权登记、坚决查处在建、在售行为等要求。但长期以来,小产权房问题一直持续存在,且随着时间累积,数目越来越多。
     长远解决还需政策智慧
  要长远解决小产权房问题还需多策并举,从长计议,不仅立足于当前的在建和在售的小产权房,还要从过去遗留的小产权问题入手,以确实解决这一问题
  据悉,此次两部委将采取措施坚决遏制小产权房在建在售行为,要求各省区市近期要集中精力,集中时间,选择一到两起顶风违法继续实施建设和销售、情节恶劣的案件,直接予以查处,依法从严从重处理,向社会公开曝光。
  专家表示,随着时间的累积、覆盖面的扩大,小产权房的情况日趋复杂,涉及的利益群体众多,关系到地方政府、农民个人、农村集体、开发商、城镇购房者、投资客等的切身利益,是涉及农村土地产权、城镇住房保障等制度层面的一个复杂的社会问题。为此,要长远解决小产权房问题还需多策并举,从长计议,不仅立足于当前的在建和在售的小产权房,还要逐步解决历史遗留问题,将小产权房生存的土壤彻底铲除。
  就此,北京市国土局相关负责人曾表示,对于已售小产权房问题,北京将选择个别区域进行试点。处理的基本原则一是依法依规,严格按照有关的法律法规去处理;二是尊重历史着眼现实;三是要分类处理。
  据了解,今年国土资源部将在邯郸、昆山等28个市县开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作,预计于2015年6月试点结束。这些在来自基层的实践,将有助于探索小产权房的有效解决路径。
  需要提醒的是,消费者在购买小产权房时应慎重考虑,不能因为眼前的利益而导致重大的财产损失,把自己的财产“押宝”在巨大的不确定性上。

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