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2014-05
4月房地产营业税下降4.2% 二三线城市楼市堪忧
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周祺瑾
财政部称,房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落,表明房地产活动明显收缩。
  财政部称,房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落,表明房地产活动明显收缩。
  
  中国楼市的持续低迷已经在中央财政收入数据上有所体现。
  
  5月12日财政部发布数据显示,今年4月份中央财政收入5812亿元,同比增长8.5%,较3月份的同比下降1.4%,增幅明显回升。其中,营业税收入同比增长6.6%,企业所得税收入同比增长10.5%。
  
  同期房地产营业税443亿元,下降4.2%,较3月5.5%的增幅回落明显;房地产企业所得税248亿元,下降3.1%。
  
  在财政数据下降同时,房企利润也出现大幅下滑,一季度,上市房企利润同比跌幅达到27%。
  
  两税下降受成交影响
  
  中央财政收入增幅转正的同时,房地产营业税和房地产企业所得税收入出现少有的负增长。财政部称,4月中央财政收入增幅有所回升,主要受去年同月收入基数较低等因素影响。与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落,表明房地产活动明显收缩。
  
  今年前两个月,房地产营业税增幅为13.2%,3月增幅为5.5%,4月下降4.2%,呈剧烈下滑趋势。契税增幅下降也很明显,4月同比仅增长1.2%,低于前两个月27.5%的增幅。2013年契税收入3844亿元,增长33.8%。
  
  上海财经大学公共政策与治理研究院副院长胡怡建表示,房地产营业税是指针对企业出售和个人转让房地产的税收;企业所得税是房地产生产经营所得及其他所得征收的一种税。前者和房地产市场的交易量有关,后者和企业利润有关。
  
  胡怡建表示,4月房地产营业税和企业所得税增幅同比下滑,原因是今年房地产市场的交易量和交易额同比下滑;一些二三线城市价格下跌,导致企业利润也不如去年。
  
  房企一季度净利下滑27%
  
  这可以从公布的上市企业业绩报告中得到印证。
  
  中原地产市场研究部昨日提供的统计数据显示,从全国已经公布4月销售数据的34个上市房企看,其中30家企业合计前4个月签约了1052.45亿元,前4个月累计签约了4282.99亿元。20家企业出现了同比下调。在2013年同期,这30家企业签约额为4088亿元,累计同比仅上涨了4.8%,这是楼市发展多年来的最低涨幅。34家企业明显出现分化,其中20家企业同比出现下调,而且预计后续公布的企业中,同比下调的比例将明显增加。另外在14家同比上涨的企业中,同比成交情况,相比前3个月明显放缓,这表明整体市场依然处于降温过程中。
  
  销售业绩下滑的同时,利润也在走低。
  
  上述报告指出,截至5月初,沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响,有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。随着楼市预期改变,今年房企业绩释放动能已明显减弱。117家房企的合计净利润为96.49亿元,相比2013年同期的127.36亿元,出现了明显下调,下调幅度达到了27%。
  
  中原地产首席分析师张大伟表示,2014年市场出现调整的可能性越来越大,特别是三四线城市,很可能会陷入整体低迷。最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整,也预示着今年整体楼市分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市,人口新增放缓的城市,都有可能在最近再次出现降价。
  
  胡怡建则表示,房地产营业税和企业所得税双双下滑,而整体财税收入增幅并未下滑,这是经济结构调整的结果。这两个数据增幅下滑是对比去年同期的非理性时期,说明当前房地产市场有了理性的回归。后期走势如何,依然取决于楼市价格和交易量。
  
  二三线城市楼市堪忧
  
  有不愿具名的开发商昨日表示,今年以来,房地产市场交易降温明显,特别是二三线城市,即使进入3月传统的销售旺季,成交反弹依然乏力。对于在二三线城市布局较深的企业,业绩压力很大。
  
  今年上半年至今,包括杭州、常州、无锡等多个城市,降价风波不止,地方政府政策松绑传言愈演愈烈。
  
  绿地集团董事长张玉良昨日直言,现阶段房地产市场基本面不变,主要仍表现为市场分化,不同区域、城市(一二线与三四线城市)、产品(住宅与商办)间的分化,这是城镇化过程中必然要经历的特定阶段。当然信贷趋紧、资金成本上升等因素亦客观存在,但企业只要能准确把握区域供求关系,精准对接客户需求,以此来灵活调整自身策略,适应市场新形势、新特点,就能在市场中实现健康稳健发展。
  
  万科董事会主席王石近日在接受采访时也表示,“现在一线城市房价已经控制住了,其他城市稳中有降,如果这个趋势能保持住,那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。不过‘买了就能赚钱’的阶段已经过去了,整个行业的增长速率会放慢。”
  
  万科总裁郁亮此前也公开表示,房地产行业已经进入下半场,企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识,积极应对是必要的。

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