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2014-05
把握最佳购房时机的十点秘籍
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佚名
应对调控已经是中国主流地产商的常规功课。最近几年,楼市波动的周期越来越MINI,在降价策略上,从心态抗拒、技术生涩到娴熟,开发商对降价已经有很多经验了,会迅速降价,一步到位,不留余地,分化购房者。
  一、未来240天是购房时间窗口
  
  应对调控已经是中国主流地产商的常规功课。最近几年,楼市波动的周期越来越MINI,在降价策略上,从心态抗拒、技术生涩到娴熟,开发商对降价已经有很多经验了,会迅速降价,一步到位,不留余地,分化购房者。
  
  想一想谈判桌上,什么样的谈判者会最强势?不是那些一点点挤牙膏式退让的人,而是直接把让步的全部筹码(至少让对方强烈感觉到是全部筹码)扔在桌面上,然后告诉对方,就这些了,行就行,不行就拉倒的人。
  
  这样的降价风格,会让购房者一下子陷入到无数个囚徒困境中。不要以为你身边的人与你一起针对地产商同仇敌忾,很团结,在名额有限的时候,他们可能会陡然翻脸背叛。至少,在降价达到一定幅度的时候,有人选择继续杀跌、等待,但是也肯定有人出线出手。直接点讲,这个针对地产商的观望联盟并不牢固。
  
  二、要用富人思维来看待房价,必要时踮起脚尖,同时不要太贪婪。
  
  商品房是资产,资产的价格游戏规则事实上是由买卖得起这些资产的人决定的,也就是由富人决定的。如果你学不会用富人思维来看待房价,而更多是从自己的当下购房能力与购房心态,去评估房价走势,往往会得到一个刻舟求剑的结果。
  
  有的购房者,是先给自己定下一个价格上限,并自我赌气,超过这一价格绝对不买。但是,赌气往往结果都不太好,等购房款筹备的差不多时,机会却已经过去了。因此,市场上行的时候,买房可能要垫起脚尖,蹦一蹦,用未来几年的收入现金流与房款进行平衡;市场下行的时候,不宜太贪婪,觉得会一直跌下去,过分杀跌,要知道,在面对波动的资产价格时,富人总是比穷人拥有更多的套利空间与能力。
  
  三、不要愤青心态,觉得开发商全部消亡才好,房价就解决了。价格由买卖双方决定,一方不愿意,交易必吹。
  
  这一点道理都懂得,但是很多人临近做大决定时,被自己的屌丝情绪或赌气所左右,从而抓了一手好牌(赶上了降价的好时机),却从容地出了一手臭牌(错过了低点,又追高在反弹价格上)。
  
  四、08年经验告诉,珍惜买房市场的窗口时间,且买且珍惜。
  
  当下,与2008年楼市相似。宏观经济有巨大不确定性,政府开始出手“经济维稳”,全面降低准备金率应是大概率事件,当然,降息还未提上议程。开发商愿意低头认错,高姿态面对楼市高位横盘整理、必须在价格端大幅让利的现实,购房者也应该认识到这样的机会,从反方向构成了最佳入市时机。
  
  2008年是多年来第一次真正意义上的下行,经过多年高速发展,库存整体上处于高位,现在的全国性调整,预示着买方市场再次成为市场主要特征。但是,切记,买方与卖方市场的特征转换可以在3-6个月内完成切换,如果你觉得自己运气并不是特别好,你不一定非要追求买在最低价格位,那太难为你自己了。
  
  五、政府救市心态已经明显,不要在道义上去过分幻想政府的控制房价义务。
  
  三年多前,“限购令”曾像圣经一样不可动摇,如今,“限购令”也摇摇欲坠,充分说明了经济规律超越政府管制、人心与道德。政府通过行政干预、管制房价,创造了一个人为的入市时间窗口,不要过分去痴迷地相信,它会一直敞开超过一年时间。
  
  六、相信直觉,相信小趋势,在资产投资上不宜过分聪明,做一个恰当的笨人。
  
  买房是个人与家庭的大决定,但说到底与国家大事相比,还是一个小决定。在买房之前,把自己变成一个房地产专家与宏观经济分析大师,是愚蠢的姿态。过分听信大道理与宏大叙事,除了把自己吓住外,你不能从中得到其他任何好处。
  
  七、关注地段、户型、质量与物业,比过分关心价格更有意义。
  
  买一个有人住、愿意住的贵房屋,可能比买一个纯投资、高空置的便宜郊区房更有意义。在价格指标之外,努力去寻找支撑这个价格的其他外部环境因素,比如交通、商业配套,与菜市场、地铁站的距离。再看一看周围有无高压线,以及巨大的噪音污染源。如果你轻而易举就能找到很多利好因素,那么,相信一点,会有很多人也在同一时刻,作出了同样的判断,这会对房价意味着什么呢?
  
  八、在买房问题上,不要做一个完美主义者。没有十全十美的房子。
  
  完美主义心态会害死很多购房者,让他们在很多房子的选择上失去了直觉的魅力。贵的房子可能公摊太大、利用效率低,首付压力大,而便宜的小区后面有一个巨大的垃圾焚烧场。依照中国现在的造房子的技术与农民工水平,还没有人可以造出不漏水、不裂缝的房子。宁可相信完美,不如去选一个出了问题会有负责态度的地产商。
  
  九、整体市场的供过于求,并不意味着,特定区域也会是供过于求。买房过程中具有很多影响你做判断的X因素。
  
  很多人会犯一个错误,觉得整体市场供过于求,每一个小区都会感觉到同样的压力。并不是这样的。政府出让土地是有节奏的,区域分布也是很分散的。在特定的区域内,很多新建商品房在它的开盘周期内,都具有一定程度的垄断定价权力。一些朋友觉得,不买这个,可以去买两公里之外的另一个同类小区,可是,赶过去之后才发现,相中的那一套,可能并不在此次开盘之列,时间与价格待定。这些现实中的种种细节,就构成了买房的X因素。
  
  假如你说,自己买的是二手房。那么,恭喜你,二手房的定价机制更为随意、捉摸不定。它是个案式的,你想买的时候,这个小区未必有房源挂牌出让,或者未必有合适面积的房源挂牌。
  
  十、从常识出发,以一个正常人的心态做决定。
  
  舆情对于房价起到了很大的作用力,但是,舆情中有很多夸夸其谈之说。让自己心态正常起来,以一个能够买得起房子的人的心态去看待房价的起伏、舆情的房价辩论,尽可能屏蔽不可能发生的事情对自己的影响,不要与极端观点一起舞蹈,让它传的更远。

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