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2014-05
政府正为房地产“料理后事”
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佚名
国家正在为房地产行业“料理后事”。当然,这里说的“后事”不是如何搞“葬礼”,如何“致悼词”,而是房地产这头老牛“死亡”之后,那个负责拉车的位置谁来替代。非常明显,未来“顶上来”的将是股市和房地产税。
  5月的第二周,有三条财经新闻引人瞩目:
  一是国务院近日印发《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》,提出到2020年基本形成结构合理、功能完善、规范透明的多层次资本市场体系。里面明确提出,要推进IPO注册制改革,提高直接融资比例。
  
  二是央行副行长刘士余在清华大学举办“五道口金融论坛”时表示,要下决心清理整顿银行同业业务和各种理财业务,打破各类债券和信托产品的刚性兑付预期,否则极易把投资者、社会公众导向追逐短期高利,不追求长期回报的境地,这对资本市场发展将产生极大的溢出效应。刘行长的意思非常明确,如果不这样做,谁还炒股票?!
  
  三是5月8日,国土资源部宣布“不动产登记局”已经正式挂牌。按照国土部给出的时间表,2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度。2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。
  
  这三条新闻如果放到一起细细品味,可以得出一个结论:国家正在为房地产行业“料理后事”。当然,这里说的“后事”不是如何搞“葬礼”,如何“致悼词”,而是房地产这头老牛“死亡”之后,那个负责拉车的位置谁来替代。非常明显,未来“顶上来”的将是股市和房地产税。
  
  “房地产死亡”是个夸张的说法,这个行业会在中国永远存在,而且也将转型升级,只是2008年以来那种“大跃进”发展方式即将死亡,它背后的“土地财政”即将死亡,众多一哄而上没有“技术含量”的房地产公司即将死亡。像万科这样的企业,会活得越来越好。
  
  “土地财政模式”已经走到尽头,即便各地取消限购,国家信贷政策放松,国家用尽全力救市,最多也只能换来两年的房地产繁荣。而且,这种打激素的繁荣,未来需要“摔更大的跟头”来还。管理层看得非常清楚,所以他们到现在都没有放松信贷。地方政府的运作和民生投入,这些年来相当程度上依靠土地财政,这个模式结束后,就需要开辟新的财源。西方成熟的模式摆在那里,这就是房地产税。
  
  不动产登记局是干什么用的?有人说是为了建立房地产长期调控机制,有人说是为了反腐败,这些作用当然都会有,但只是附属功能,主要目的是为开征房地产税做准备,为地方政府解决“长期饭票问题”。在美国,地方政府基本上依靠房地产税运作,他们甚至采用倒推方式来计算每个家庭的纳税额。比如一个地方政府2014年需要20亿美元运作,那么辖区内持有房屋的纳税人按照房屋价值,均分这些税金。
  
  通过房地产税,固然可以解决未来的税收缺口。但房地产大跃进结束后,中国经济之车谁来拉动?这就需要启动实业,因为这才是健康的经济发展模式,也是中国成为经济强国的必由之路。在这个过程中,减少政府对市场的干预,发挥无形之手的作用非常关键。此外降低全社会的融资成本、提高直接融资比例是重中之重。
  
  为什么这些年“中国制造”、“中国服务”竞争力衰退?融资成本太高,汇率高估,是两大最重要原因。央行副行长刘士余在清华五道口金融论坛上直言不讳地说:“公众拿钱到一家银行购买预期收益率为8%的理财产品,这家银行再加三个点,以11%的利率走通道业务,通道业务的特权机构再加三个点,就进入实体,利率在14%左右,这种层层加水,每个环节都扒皮加码的做法,直接抬高了实体经济的成本”。其实,能在这个价格上拿到资金的企业,还是有规模资信好的企业,很多中小企业只能依靠高利贷“赌未来”。在这种背景下,企业怎么能健康发展?
  
  资金成本高仅仅是一方面,更为要命的是中国企业的整体负债率已经达到了惊人的程度,大概相当于年GDP的125%到150%之间,是全球平均水平的3到4倍。在高负债率和高利率的夹击下,一家家企业正在猝死,并将风险传递给银行、信托和普通居民。
  
  化解高利率和高负债率,只有一个办法——启动股市。老办法是政府出利好,调动国有背景的券商、基金公司、保险公司,甚至是社保基金来配合,炒高股价,引来股民,发行股票。但这种玩法被证明效果不佳,因为股市被激活之后,能来发行股票的除了低效的国企,就是有背景的企业,这等于请他们来瓜分国有资产和民脂民膏。那怎么办?只有推行IPO注册制。
  
  注册制的意思是说,一家企业如果想上市,就请中介来审核你的报表,然后提交给证监会和交易所。证监会和交易所只看你的材料是不是规范,该披露的内容有没有披露,而不负责鉴别真假,然后你就可以上市了。所以,上市基本上没有什么门槛。但是上市之后的监管大大加强,如果发现你作假,老板要坐牢,中介机构要被重罚。这种制度最大的好处是,上市机会不再稀缺,权贵的企业可以上,草民的也可以上,大家到市场上PK去,让股民自己选择。此外,新股发行节奏、发行数量、价格和再融资,都不应该被证监会和交易所管制。
  
  注册制下股票供应量将大大增加,市盈率10倍也许是常态,很多股票也许会长期只有5到8倍市盈率(“新三板”其实已经在试行了)。这样,除了少数好企业可以享受到高溢价,可以被炒起来,其他公司只能表现平平,股民通过分红获得正常回报。这样,上市就不再成为圈钱,上市公司卖股票给股民,就成为一个正常的、公平的交易。
  
  所以,未来一两年中国股市有两大任务:一是为注册制全面实施做好准备,因为这涉及到修改证券法,证监会和交易所筹建更为专业的监管队伍,建立更先进的监管手段。二是为注册制和审批制下两种估值接轨做准备,说白了,让A股在未来一两年跌透,方式是增加IPO供应量,因为这样一来可以化解当下稳增长之急,二是防止未来注册制推出时出现暴跌。所以,如果政府足够理性,市场足够理性,在注册制全面推行之前,中国股市不会有大行情,阴跌是主基调。
  
  从邓公南巡到2008年金融风暴前,中国经济增长的基本模式是“制造业+出口+低消费”,中间有加入世界贸易组织的重大机遇,所以基本上顺风顺水;2008年到今天,是“地方债+房地产+宽松货币政策+低消费”的发展模式,通过对未来城镇化红利的透支,每个购房人未来收入的透支,中国经济“傲然”屹立于世界金融风暴之中。在这个过程中,中国老百姓作出了巨大的牺牲。
  
  走到今天,上述两种模式都已经没有办法维持,未来只能通过改革,通过让老百姓收入增加、消费增加来激活实业,同时尽量利用房地产和城镇化的余温,实现经济的升级转型。这是一个痛苦的过程,一个漫长的过程,老百姓要有耐心、执政者要有担当,才能完成这一艰巨的任务。否则,中国将陷入可怕的“中等收入陷阱”。(来源:天天说钱)
  
  【思考】经济下行,拐点来临,房地产企业何去何从?
  大型房企挤破头皮冲进一线城市,中小企业基本没有机会,未来十年中国改革的机会和活力在城镇化。中小房地产企业的机会在三四线、在城镇化。
  2014年全国“两会”期间,李克强总理在政府工作报告中提到,“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”,日前正式发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》《规划》提出“常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右”的目标。中小城市和小城镇成为未来的热点。
  中国城镇化联盟主席、万科世联战略顾问姜汝祥博士解读城镇化:
  1,中国经济出口,投资,消费三驾马车,出口,投资无力,唯一希望在内需. 2,消费之主战场在城镇化,城镇化本质在于打通城乡之市场创新:城市消费城郊化,农村消费城市化.3, 城镇化不欢迎住宅化,欢迎产业化:商业地产,旅游地产,文化地产,养生地产,庄园地产等等大有可为
  
  2、中国房地产进入城镇化时代的两大大战略属性:第一,城镇化本质是农民问题,要解决农民在房地产价值链中的权利,则房地产必须跳出住宅,进入“住宅+产业地产综合体”(商业,旅游,养老养生休闲地产等,无产业则无农民市民化),这意味着,房地产发展必须与区域经济共进退,无此视野,则无战略。
  
  3、中国房地产进入城镇化时代的两大大战略属性:第二,城镇化的核心是土地金融化,农产品电商化,城乡一体化。土地价值不光是位置,更是其产出。中国食品安全将是第一大事,城镇周边有大量山地农地,让产业资本下乡,让社会资本进入农产品领域,通过电商定制的农产品输送大城市,打通一体化
  
  4、姜汝祥博士解读城镇化三个前提(assumption):1,不能让农民获得就业机会与收益,就是一场对土地发起的掠夺。2,不是通过启动消费市场,进而把城市中产阶段消费转移到城郊或农村,就是一场权贵资本主义利益瓜分游戏。3,不能够打破金融封锁,让消费者直接成为投资者,消除金融中介,就是一场政府自导自演的债务秀。
  5、城镇化的关键是启动市场,市场的关键是借助电商。如果大家不能从电商的思维来思考城镇化项目,然后去把农产品电商和各种农副产品市场的启动跟你项目结合在一起的话,就意味着城市的这个需求无论如何都搞不到农村,农村的人民无论如何都不能找到工作去创造价值。这就意味着你的城镇项目会因为财力而无法支撑。
  
  6、不要把城镇化当成房地产化,而要把城镇化当成房地产公司“市场化”的一个新层次,在这个意义上,房地产公司要成立自己的金融类公司,电商类公司,以及积极探索区域专业市场的建立。这次城镇化一定会在金融与土地产权流转上实现创新,而这就意味着,房地产公司可以通过金融创新为业主服务,通过电商为供应链服务,我在5月24-26日《城镇化总裁班》上会深度解读,或微信回复:姓名+手机+企业+职位获取资料。
  城镇化进入实操阶段,中国城镇化联盟主席、万科世联战略顾问姜汝祥博士解读城镇化首席项目(实战、实操):
  城镇化首席项目---“城乡一体化电商综合体”
  1、姜汝祥博士讲解城镇化首席项目:美丽乡村与电商综合体。
  2、突破点:以互联网金融思想做土地的金融价值;
  3、解决人的城镇化:核心在于通过电商把城市居民的消费需求转移到城郊与乡镇,农产品如何通过电商进入城市;
  4、电商综合体中的多业态的操作要点:旅游地产,商业地产,养老养生地产,文化地产,庄园地产等
  城镇化首席项目:城乡一体化电商综合体解决方案
     
  传统的城镇化项目投入资金大、周期长,行业大佬纷纷转型小股合作时代。
     
  房地产公司在做城镇化的时候应该把自己打造成为一个轻资产的公司,懂得抱团、合作。启动市场、撬动土地金融价值,通过电商给城镇化项目插上翅膀。
  1、靠趋势产业拿地;
  2、靠人气创造市场;
  3、靠电商创造金融;
  4、靠3+1(商铺住宅物流+基金)创造收益;
  5、靠模块化复制。

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