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2014-09
一个“农村人”投资纽约地产的感悟
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CGGT智库按| 7月2日,“商业思想家”冯仑以受人喜欢的“仑语”风格,在“中国企业海外房地产投资高峰论坛上”分享了自己一个“农村人”在纽约投资地产的感悟。冯仑演讲中,依旧有情有性,无忌无讳,见仁见智。
  来源:和讯房产
    
  CGGT智库按| 7月2日,“商业思想家”冯仑以受人喜欢的“仑语”风格,在“中国企业海外房地产投资高峰论坛上”分享了自己一个“农村人”在纽约投资地产的感悟。冯仑演讲中,依旧有情有性,无忌无讳,见仁见智。
    
  冯仑说,一个人,有生之年,要做有增量的事儿,比如在纽约、台湾投资地产。12年前,冯仑领导的万通走出国门,成为最早走出去的地产企业之一。万通参与了纽约世贸大厦911项目重建,12年间,冯仑飞纽约60次。
    
  冯仑总结了在美国投资地产有三种模式:财务投资模式、联合开发模式、房地产空间的经营模式。财务投资模式要买对周期,开发模式要找对伙伴,经营模式要舍得花钱。
    
  万通从事的,就是第三种模式。不过,冯仑自曝这种模式最难,轻易别做。而“财务投资模式和联合开发模式都有机会。”
    
  本次论坛由房地产法律业务国内排名第一的律师事务所——中伦律师事务所、全球著名的地产投资顾问机构——世邦魏理仕(CBRE)共同主办,国合·耶鲁“全球领导力培养计划”和走出去智库(CGGT)联合协办。
    
  演讲要点
    
  1、中国人到纽约投资房地产,有三个心理体验,第一贵,第二矫情,第三标准高。应该 重视这三方面的投资风险。
    
  2、在纽约,所有的行为都必须按照当地的法律来,请律师非常之必要。
    
  3、在纽约投资地产,一定要有投资预算加一倍的心理承受力。
    
  4、美国绿色建筑平均售价比不绿色的要高10%—15%,你的建筑不达到绿色标准,不可能 有客人,至少不可能有跨国公司入驻。
    
  5、在纽约投资地产,财务投资模式要买对周期,开发模式要找对伙伴,经营模式要舍得花钱。
    
  6、如果大家第一次去投,建议采取第一种模式——财务投资模式。如果有点开发能力,找到好的合作伙伴,可以做第二种模式——开发模式。
    
  7、尽量避免第三种模式——经营模式,因为“即便是村里的能人,也管不好国贸”。
    
  8、中国房地产,住宅市场的青春期结束了,但开始在差异性和服务方面展开竞争,商业地产正在发育,开始了新的青春期过程。
  
  冯仑演讲实录摘要
    
  2001年,拉登“强拆了”美国世贸中心,美国要重建,于是我们获得机会,在这栋541米高的大楼的最顶楼,做了一个“中国中心”。12年来,我飞了60多次纽约,获得一些体会,与大家分享。
    
  第一个体会:乡下人到城里人的生活体验
    
  第一个体会,就是我到纽约以后,包括所有的海外投资人,都面临着相当于我们刚从乡下到城里的生活体验。
    
  这种生活体验大体上包括三件事,第一就是什么都不会。大家从乡下到城里,就好像一个乡下妞儿嫁到城里做媳妇,发现洗头水都这么贵,热水洗澡更贵,马桶抽水水费也贵,什么都贵,但是这就是城里人的生活。
    
  在纽约做投资,律师费每天都不得了。所有的律师每天一出门就掐表,在路上的时间都要算我的钱。我们跟他讨论业务,我说话的时间他也收钱,所以就是贵。
    
  所以,大家在纽约投资,一定要有大概投资预算加一倍的心理承受力。
    
  第二个体会:纽约地产投资,太矫情
    
  第二个体会就是投资纽约地产,复杂、矫情。乡下人可以随地大小便,挖个坑埋了,进了城,那叫不文明,有伤风化,所以提上裤子还得跟警察讨论讨论,这个事情该不该办,你觉得这是天经地义的事,但进城了,要在指定的地方办。
    
  所以在纽约,所有的行为都必须按照当地的法律来。
    
  纽约的人均年GDP是6万美元,它有很多特殊的要求。比如说凡是跟皮肤接触的地方,一定只能用美国的材料。我们当时想用中国的材料,便宜点,不行。因为美国人对生活质量有更高要求。
    
  另外,所有的工人只能用工会的工人,只能8小时工作,而且,中间喝咖啡的时间必须保证。
    
  特别是在装修上,成本的60%是人工。所以我们在最后所有的发展项目中一算帐,不断去“褶子”。比如你设计一个房子,里边设计的特漂亮,达到漂亮效果,人工成本就高。所以,现在能理解美国为什么室内都这么简单,要尽量把“褶子”都去了。
    
  在美国,现在所有的建筑都要做绿色建筑,绿色的建筑平均售价比不绿色的要高10%—15%,所以你的建筑不达到绿色标准,你就不可能有客人,至少不可能有特别有影响力的跨国公司进入。但是在这一点上,要加多少成本?一般成本至少加15%—30%,做到白金级。
  第三个体会:服务标准特别高
    
  第三个,客户对好东西的要求特别高,而我们这些“村里人”不知道好东西的标准是什么。
    
  如果你是米其林标准的餐厅,盘子的光洁度,不能粘,甚至温度都有要求,这是标准。
    
  我们在原世贸大楼的楼顶上做了“中国中心”,我们做高级用餐,俏江南有兴趣,最后发现太矫情,太复杂,要求太高,弄不了。后来新加坡的人接手做了,他们有国际化的管理餐厅经验。
    
  所有中国人到纽约做房地产,大体上都有这三个心理上的体验,第一贵,第二矫情,事多,第三服务标准高,对方的客户要求太具体,太仔细。
  
  在纽约投资地产的三种模式
    
  第一个模式,财务投资模式。SOHO 张欣做的就是这种模式,在一个成熟的写字楼里带有租约,在经济周期下行时,以低的价格买一个楼,管理还是原来的团队,继续收租。
    
  这种财务投资模式风险最小。我刚才讲的这三件事,它都有道理。因为你就是买,买的时候有点律师费,剩下的事,包括运营管理,原来都有成熟的一套办法,不需要投资人额外去花钱。所以这种成功率相对比较高。只要你周期算得准,就OK了。
    
  第二个模式,开发模式。这是万科在做的事情。开发只要你的合作伙伴找对,问题不大。万科现在的两个合作伙伴,汉斯在北京(楼盘)做了公园大道,对中国的地产比较熟悉。另一个合作伙伴在中国有七个项目,这两家公司熟悉中国的开发商思维,在当地又是大佬,所以万科的合作风险不大。万科用它一贯的竞争优势,再找到好的合作伙伴,就能够成功。
    
  绿地也是第二种模式,但绿地目前没有固定的当地牛逼的合作伙伴。
    
  第三种模式,房地产空间的经营。我解释一下这种模式,房地产是干什么的呢?一句话,是创造最有价值的固定的空间。郭广昌和我们一个模式,是拥有空间,结合经营。价值不在制造上创造出来,而在运营当中创造出来。
    
  我们原来做预算的时候,我们没有考虑绿色,后来一看边上高盛已经是金级,那我们只能做白金级。所以我们把“中国中心”新楼都改造绿色环保的。
    
  我们的边上有一个国际金融中心,改造的面积没有郭广昌那么大,已经花了一亿多美金,帝国大厦改造成绿色环保的,花了一亿美金。所以我们碰到的就是贵,整个在空间经营上我们非常简单。
    
  再一个困难是经营。比如写字楼,全中国在纽约写字楼的租户中,中资企业租的所有的面积,加起来不超过十万平米,我们大概是2万平米的空间,复星集团差不多是16万平米的空间,都要面临经营,所以我们只能以当地市场为主,面临的问题就是经营这一块,这也是现在遇到最大的困难。
    
  总体来看,这三种模式在纽约,财务投资的模式要买对周期,开发的模式要找对伙伴,经营的模式要舍得花钱。
    
  举一个例子,我在“中国中心”有一层是俱乐部,俱乐部装修要上档次,一平米要七八千美金,但装修后以后客人到底来多少,在这个时候还是不精确的,我们经常纠结。
    
  另外,设计非常重要。吃饭是社交的媒介,既然要社交,空间的特殊设计和特色风格,才能吸引客人。所以设计是最重要的,光一个灯光设计都几百万。所以现在我们在那做餐饮,不是为了让大家简单吃饱,得有空间的风格,用这个来吸引当地居民,挑战非常大。
    
  总之,在美国有这三种模式,如果大家第一次去投,建议采取第一种模式。如果有点开发能力,找到好的合作伙伴,可以做第二种模式。但是尽量避免第三种模式,因为这个东西就像“村里的人能管好国贸”,我不相信。
    
  中国人在海外投资房地产,优势是钱多人少,决策快,拍脑门快,所以美国人现在知道,这个楼卖给中国人,老板上去拍板就行,不需要看那么多东西。所以我们比较建议大家用前两种模式去做。
    
  我们当时少不更事,比较年轻,12年前,我们跟拉登较个劲儿,你拆了我们建,而且要把“中国中心”放到最高。现在是“面子”上做到了,“里子”能不能做到最高境界?一年能赚多少钱?最后发展怎么样?还要拭目以待,还希望大家今后去纽约的时候去看看。
  中国住宅地产的青春期已结束
    
  对今后中国地产市场的看法,大家都很关注。
    
  先打个比喻,人到青春期后,才开始有性别角色,男的往左,女的往右,各去各的地方,各穿各的衣服,各说各的话,各交各的朋友。
    
  青春期后还有一个重要特点,就是不长个了,但此刻不等于弯腰驼背,中国的房地产现在就处于青春期当口。
    
  在这个当口,第一,住宅和非住宅已经明显分开,住宅是住宅的事儿,住宅以外商用是商用的事儿,现在已经分得很清楚了,这就是一个转折的标志。
    
  第二个,从住宅来说,青春期刚结束,不长个了,我认为这个大周期的拐点已经到了,今后大规模的市场规模性的扩张,靠规模取胜已经越来越难。
    
  这种转折在全球成熟市场上有四个标志,简单说,第一个,人均GDP要过8000美金,8000美金之前是规模增长,过了8000美金住宅建筑物饱和。第二个,新房和旧房的交易要1:1。第三个就是人口的增量,如果人口的增量停止了,市场就饱和了。第四个标志就是资本市场,资本市场给开发公司5—7倍的PE,所以西方人开发公司都不上市,股价还不如净资产高,上什么市。资产经营类的公司给管理类的公司15—20倍的PE,第三个模式的PE就是REITS,不动产金融大概给20—30倍的PE,互联网金融给的是30倍起。
    
  基本上,住宅青春期结束了。接下来住宅类的地产公司要么转型,要么退市,基本上就是这几种情况,但这是一个正常的情况,就相当于青春期过了,原来的衣服就不能穿了,原来的玩具就收起来了,但这不等于是失败,这是一个成功的过程。
    
  但是另外一个方面,住宅以外商用不动产现在是刚刚开始发育,比如说物流地产、健康不动产等,开始在差异性和服务商竞争。
    
  总之,我们现在对中国地产的判断实际上就是,住宅的青春期结束了,但是,其他的非住宅正在发育当中,开始了新的青春期的过程。
    
  (本文根据现场实录整理,未经冯仑先生本人审阅)
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冯仑

冯仑

1959年出生,是文革后第二届正式大学生。20岁的时候,冯仑成为中共的一员,接受过正统教育的冯仑,自然深谙正统意识形态及其语言方式。日后他的语言风格、思维方式、决策习惯,虽无刻意模仿的嫌疑,但自觉不自觉地就会露出那个时代的痕迹来。自1991年开始,领导并参与了万通集团的全过程创建及发展工作。1993年,领导创立了北京万通实业股份有限公司。之后,参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事,策划并领导了对陕西省证券公司、武汉国际信托投资公司、东北一间上市公司等企业的收购及重组。

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