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2014-10
穷人买房富人买单
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央行公布房贷政策松绑,又一轮救市举措出台。政策救市,投资者买单。

2014/10/13 每日经济新闻

央行公布房贷政策松绑,又一轮救市举措出台。政策救市,投资者买单。
       
      国庆前夕发布的消息掐住楼市金九银十节点,国庆期间各地楼市闻风欲动,不少开发商表示已经取消了先期的打折优惠活动,二手房价格蠢蠢欲动准备上涨。
       
      作为先行指标的购房意愿发生巨大变化。限购取消已有作用,10月9日交通银行发布的第25期交银中国财富景气指数显示(调研国内26个省市地区的1856户小康家庭,调研时间为9月12日到9月23日):无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨20%,小康家庭预期不动产投资意愿今年以来首次小幅回升,是拉动预期不动产投资意愿小幅回升的主要原因。
       
      国庆期间部分市场情绪高涨,南京国庆黄金周的商品住宅认购量达到2812套,日均认购402套,同比增长47%,创历史新高。而9月南京取消楼市限购之前,日均认购量仅200套左右。北京黄金周期间,二手住宅成交均价为28243元/平方米,较9月份上涨6.8%。期间中心城区成交占比较上月增加6%,近郊成交环比下降4.3%,区域结构变化拉升均价。
       
      与以往投资者主导市场不同,此轮房地产市场特色是刚需的消费者登场,如果10%左右的刚需入市,可能释放出数百万套的需求量。虽然无法缓解房地产风险,暂时却让经济获得喘息之机。
       
      与投资者不同,刚性需求者欠缺现金支付能力,需要低息房贷帮助,对价格十分敏感。政策让银行帮助刚需者与改善生活者购房,一套房、或者支付完首次房贷的二套房,都可享受7折优惠利率,如此慷慨由谁来买单?
       
      商业银行振振有辞地以上市公众化、市场化作为盾牌,房贷利率下降2%左右不是个小数目,商业银行又不是雪中送炭的活雷锋。只有两个办法可以让商业银行听话,或者央行继续释放基础货币,如果像欧洲央行一样把存款利率降为负数,相信中国商业银行会很愿意发放5%左右利率的房贷,因为,你懂的,中间的差价非常可观。
       
      不能大规模发放基础货币,又要盘活资金市场,房贷资产证券化主张甚嚣尘上。央行新政将启动房贷证券资本化,届时将有10万亿(可能更多)人民币的资金进入楼市。
       
      资产证券化来自于“金融毒品”卖给全世界的美国。上世纪80年代,美国试水此项业务,房贷资产在证券化后打包成投资品,通过评级,卖给市场上张着大嘴想获厚利的投资者。美国利率市场化,市场迅猛发展,产品余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元,同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%,同时美国房地产价格飞速上升,买得起房的、买不起房的都通过房贷资产证券化,获得资金在郊区买起房子,过上三个孩子一条狗的幸福生活。现大臭名昭著的次级债证券化产品,就是其中的一部分。
       
      资产证券化是好事,但销售、评级等出现一连串的虚假,撒上国债糖霜冒充3A级证券时,资产证券化就是面向投资者的庞氏骗局,最后以金融危机收场。
       
      中国房贷资产证券化还处于幼儿园水平,迄今为止,国内商业银行仅发行了3笔MBS,第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行的总规模30亿元的国内首笔MBS——建元2005-1个人住房抵押贷款证券。此后,建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。2014年7月,中国邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)在银行间市场成功招标,总规模达68.14亿元”。
       
      到目前为止,金融机构兴趣不大,收益高于短融而低于信贷,房贷是所有中长期贷款中坏帐率最低的好资产,银行没有动力花大力气证券化。
       
      不管银行、券商愿不愿意,想不放基础货币而增加流动性,证券化是必由之路。我们只能走上美国模式,证券化之后我们不必关注M2增加,而是M3、M4、M5的大幅上升,现在银行不愿意放松手中好房贷,未来,刚需人群占楼市主角、房地产市场大幅波动,房地产投资不是有钱人的游戏,房贷资产就像钢贸贷款一样瞬息万变,银行不趁救市之机证券化,满足于通道费用,转让收益与风险,以后都找不到地方哭。
       
      金融与互联网时代,羊毛出在猪身上,满足购房者的房贷需求,重要的是让投资者购买房贷资产证券化产品,未来,张三的房贷不来自于银行,而来自于隔壁李四。
       
      刚需买房,高净值人群购买房贷证券化产品,世界和平了。
       
      注:大风尽刮,门窗啪啪响,刮来了灰
          回到家,车上一层灰,可以当画板作车窗画。
       
      北京雾霾,经济学影响:
      房价下跌,生命高于创业机会;
      国际机构外派工资上升,作为健康损失费;
      汽车功能下降,一周被限行一天,汽车价值损失七分之一;
      北京周边重工业惶惶不安,环保成本上升;
      环保企业怀揣小高兴等待春天;
      医院生意兴隆,肺科成为当红科室,医疗费用直线上升;
      空气净化装置大卖,高档小区必备;
      年轻人恋爱只能在影院咖啡厅,支持电影业发展;
      大妈广场舞受影响,于是乎,小放音机销量下降;
      去年12月6日,PM2.5值超过600,太阳能日发电有效小时数降低约80%;
      2013年1月21日至23日,呼和浩特铁路局包头西机务段因雾霾天气造成电力机车车顶故障即高达6起;北京一组实验,雾霾让空气源热泵机组这种节能热水器在实验中出现了2次周期超过15小时的事故
      还有吗。。。

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叶檀

叶檀

1973年生于上海,知名财经评论家、财经专栏作家。《每日经济新闻》主笔、《[1]解放日报》经济评论员,央视财经频道特约评论员。在《南方都市报》、《南方人物周刊》、《财经国家周刊》、FT中文网等多家媒体开辟财评论专栏。 获《南方人物周刊》2008年度青年领袖、中国证券市场20年回顾与展望论坛20年最具影响力财经传媒人奖等奖项。主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作。著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》。现居上海。

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