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2014-11
用公积金建立中国住房银行
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房地产调控没有找准调,无论是抑市,还是托市,政府都没有真正尊重市场规律。

2014/11/4 FT中文网

中国政府希望保持房地产市场稳定,在几十个城市放松限购、小规模补贴购房者之后,住房市场出现了分化:没有放松限购的一线城市,地价房价全面上升,中小城市萎靡不振,百城房地产价格环比、同比大部分下降。
       
      房地产调控没有找准调,无论是抑市,还是托市,政府都没有真正尊重市场规律。
       
      目前,中国房地产欠缺的是消费者的消费能力。过去十年,房地产主要靠城市中高收入居民支持,未来十年,主要靠城镇化过程中转移出农村的农民支撑。农民能否市民化,关键是住房、就业和子女教育,住房、就业是迫在眉睫的问题,医保是中期问题,养老是长期问题。
       
      城镇化与庞大的人口不一定会提高房价,人多,房价就高,是个伪命题。如果高收入阶层都到境外购房消费,境内的高端房会受到严重冲击;如果境内庞大的中低收入阶层不能成为有效消费群体,不仅不能托住房价,还会成为政府补贴的分食者,拉低平均价格水位。
       
      目前市场动力已经有所衰减,新的引擎还没有发动:第一批投资者获得高额收益、顺利抽身出市场之后,剩下的是对价格非常敏感的刚性需求群体,而最大规模的群体,从农民转为工人,从农村来到城市的人,还需要漫长的培育期,才能成为中产收入阶层,才能成为消费中坚力量。未来十年1亿农民进城,能不能顺利转化为有效消费群体,需要看产业发展是否顺利,技术培育是否到位。
       
      中低收入阶层是价格敏感群体,对房贷利率十分敏感。行政色彩十足的限购退出市场后,9月底央行松绑限贷。此举效果好于取消限购,对于刚性需求者是极大利好。中原地产首席分析师张大伟认为,限贷松绑的效果相当于限购松绑影响的5倍以上,起码可以增加30%的可购房人群。中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)主任甘犁则认为,松绑限贷将直接刺激这部分已有的住房需求提前释放,规模为550万套左右,但这对于城镇现有的约5000万套空置房和约400万套待售房来说,仍属杯水车薪。
       
      首套房7折利率没有得到普遍执行,不是执行力不够,而是市场不同意。从商业银行层面而言,既有房贷额度限制,又有赢利与风险束缚,首套房房贷风险高于多套房,银行融资成本在上升,银行不会轻易释放低息贷款。根据融360网站的最新数据,房地产风险最小的城市北京首套房贷普遍是9折,而上海以95折为主,7折利率市场难以寻觅。
       
      要稳定房地产市场,釜底抽薪的办法有两个。
       
      或者,提高农民土地收益,让农民一次性变现,获得原始积累,在农民进城的同时,让农民买房上楼。此举后遗症很多,农民一次性变现后无法享受增值收益,农民大多欠缺投资专业技能,征地后获得的几十万现金有可能在20年后成为现在的2万块钱;一次性变现无法摆脱就业困境,一些地区已经出现民间小赌场跟随征地农民走的现象,挥霍很容易,生存很艰难。
       
      日本和台湾地区的农民之所以成为富裕群体,主要是土改完成后保障农民产权,让农民依靠土地增值收益养老,相当于分享工业化进程红利。剥夺农民的土地收益权,换取低价社保,本质上是劫掠农民的工业化红利。
       
      目前北京、武汉等城市郊区的农民已经得到了大笔收益,而贵州、云南远离城市的农民土地收益与农产品相当,只能靠工业化区域逐步扩张,让农民在各个阶段分享不同的收益。反过来说,工业化、产业化,城镇化才能找到农民的就业岗位,形成良性城镇化过程。农民单纯依靠土地收益生活,相当于一只大象盯在中国经济这只牛身上,不可能持久。
       
      第二个办法,在城镇化的过程中培育就业机会,同时,为低收入群体建立住房银行。
       
      房贷利率是影响房地产的首要因素,在中国只有拟议中的房产税能与之相提并论。房地产个贷是长期负债,且按复利计算,利率水平对还贷成本极为敏感,降低利率是增加需求的有效手段,而银行不可能降低利率,财政贴息又难以支撑。房地产低息贷款从何而来?
       
      政策性银行有了形状,国开行成为首选。7月29日,银监会官方网站宣布,7月25日,银监会批准国家开发银行住宅金融事业部开业,其业务范围为办理纳入全国棚户区改造规划的棚户区改 造及相关城市基础设施工程建设贷款业务等。此举意味着,通过棚改推进城镇化进程、推进经济与社会结构转型升级,已经上升为国家战略,资金主要通过政策性银行解决。
       
      如下的悲观设想并非空穴来风:棚改无法获得实际经济收益,低效率与贪腐使基础设施投资边际效应下降为零,产业升级没有应声而起,大量没有经过专业培训的就业者寻找机会,结果可以预料,政策性银行手中积攒了大量坏账,不得不通过资产证券化等方式转移坏账,或者由财政注资:前一结果必然扰乱投资市场,造成资本货币市场信心低落; 后者更加糟糕,央行发行货币推升物价,低效的基建成本由全民买单,买单数额起码在万亿元以上。
       
      与个贷银行不同,国开行住房政策银行主要是解决城镇化过程中的保障开发,不是针对购房个人,刚性需求的购房个体,仍然难以得到亟需的低息贷款。城镇开发贷与个贷有本质区别,风险控制、管理模式都不同,个贷行需要检视各个城市、城市区块的房地产风险,为个人进行信用评级,以及利用证券化的方式释放更多的贷款。中低收入阶层获得低息贷款购入城市住房,通过产业经济发展,让农民群体体面就业、彻底地有尊严地融入城市,转换成城市公民身份。
       
      个贷政策银行与公积金在本质上有相似之处。公积金是帮助职工贷款的公益基金,建立初衷良善,也学习了新加坡等国的先进经验。
       
      但目前公积金使用效率不高,各地区各自为阵。公积金很大一部分属于活期存款,白白损失200多亿,国民在转换城市时,到新城市申请公积金,比登天还难。地方政府把公积金看成自己篮子里的菜,不容他人染指。
       
      公积金转成住房贷款银行转换成本相对较低,可以解决中低收入阶层低息房贷难题,也可解决区域分割的山头主义——公积金专业化和集中管理都可实现,实现良性循环。目前,公积金规模4万亿,加上谁也不知道帐目的维修基金1万亿,如果再发行1万亿金融债,可基本满足个贷要求。公积金缴纳者转换成为银行股东,他们的红利将高于活期存款,对缴纳者有利。
       
      一方面公积金浪费,一方面需求者得不到低息房贷,另一方面公积金缴纳者只能得到活期存款与三个月定存利率——三输局面不应持续,也不可能再持续下去了。

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叶檀

叶檀

1973年生于上海,知名财经评论家、财经专栏作家。《每日经济新闻》主笔、《[1]解放日报》经济评论员,央视财经频道特约评论员。在《南方都市报》、《南方人物周刊》、《财经国家周刊》、FT中文网等多家媒体开辟财评论专栏。 获《南方人物周刊》2008年度青年领袖、中国证券市场20年回顾与展望论坛20年最具影响力财经传媒人奖等奖项。主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作。著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》。现居上海。

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