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2014-11
北上广土地市场活跃 市场选择了大城市
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一线城市土地市场活跃,印证一线城市仍是最厚的安全垫。

2014/11/17 解放日报

一线城市土地市场活跃,印证一线城市仍是最厚的安全垫。
      整体而言,全国土地市场整体而言并不好,据搜房土地网最新数据显示,2014年1到10月份全国300个城市土地出让金为18566亿元,同比减少24%,仅占去年全年总额的58%。土地成交不多,但价格不低。10月份全国土地供应和成交量均在下降,全国土地成交价格存在不同程度上涨。10月份全国300各城市成交楼面均价为1499元/平方米,环比上涨33%,同比上涨31%;其中住宅类用地成交楼面均价为2454元/平方米,环比上涨14%,同比上涨66%。
      一线城市的拿地潮并未消退。市场预期,今年全年4个一线城市土地收入或超5300亿元,再创历史新高。北京今年1-10月份土地出让金累计1861.67亿元,已经超过2013年创下的最高纪录1821.82亿元。10月份,北京以197.8亿元占居榜首,环比增长103.93%。
      10月29日,上海静安区南西社区111-09地块起始总价10亿,起始楼板价高达53575元/平方米。该地块是今年上海起始楼板价最高的一块地。另据《新京报》,北京日前挂出的海淀区西外太平庄村2号地(原星竹园)起始价为6亿元,而地块规划建筑面积仅16136平方米,起始楼面价超过3.7万元/平方米,创出新高。
      另据中原地产统计,今年10月一线城市土地成交27宗,土地成交楼面价达到了9367元/平米,溢价率也达到了33.7%。其中,住宅用地成交9宗,平均楼面价达到了15906元/平米,这一楼面价均价创造了历史单月最高纪录。
      其他核心区域省会城市的情况也不太糟,武汉10月份的土地出让金120亿元,环比增长111.39%。重庆、厦门、青岛等城市同比涨幅明显。
      一线城市是最厚的安全垫,在市场风云起伏的情况下,开发商把目标对准一线城市,获得利润保障,也寄托了万一楼市出现波折,可以有最后的安全岛可以躲避的愿望。
      未来一线城市以及区域核心城市如武汉、郑州等市,会成为巨无霸城市。虽然很多人希望人口迁移出大城市,但到目前为止,试图阻挠人口自然迁徙的努力没有一次成功的,首尔没有成功,东京也没有成功。中国同样不会成功,未来最有可能的发展模式,是首尔式的大都市圈,核心区域加上卫星城的模式。
      中原监测10家标杆房企,2014年上半年在一线城市购地可建面积占比约为11%,为2009年以来同期第二高位,大型房企回归一线城市。一线城市总体上土地出让略小于新房销售,二三线城市的土地供应则依次增大,也就是说,受制于行政区划,一线城市总体土地供应不足,而消费投资需求旺盛。
      即使是同一个城市,不同的区块,土地价格、销售状况也千差万别。上海崇明岛土地供应过量,北京核心四区东城区、西城区、朝阳区和海淀区土地供应严重不足、而平谷等区域供应过量。为提高土地使用效率,目前不需要赶人出北京,而是在北京的核心城区与卫星城之间建立便捷快速的交通网络,使单位GDP可以迅速上升。
      市场具有最灵敏的触角,一二线城市地价虽高,但相对较为规范,各类资源聚集于此,土地供应较少、风险较低,对人口具有强大的吸附能力。三四线城市需要消化周期长,对高净值人群吸引力不足。
      有两种情况可以打散目前的格局,促使人口流向三四线城市,或者,如美国式各省各市有较强的独立性,或者,对大城市祭出高额房产税。前者不现实,后者无助于市场稳定,短期不可能推出,要改变国人对大城市的向往,目前可能性不大。

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叶檀

叶檀

1973年生于上海,知名财经评论家、财经专栏作家。《每日经济新闻》主笔、《[1]解放日报》经济评论员,央视财经频道特约评论员。在《南方都市报》、《南方人物周刊》、《财经国家周刊》、FT中文网等多家媒体开辟财评论专栏。 获《南方人物周刊》2008年度青年领袖、中国证券市场20年回顾与展望论坛20年最具影响力财经传媒人奖等奖项。主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作。著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》。现居上海。

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