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08
2015-01
地王频出背后的悲情
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政策救市已然进入第三波,但许多城市的销售状况并无明显起色。根据国家统计局于12月18日发布数据显示,11月份70个大中城市有67个住宅价格环比下降,持平的有三座(深圳、南京、合肥),无一城市上涨。
      政策救市已然进入第三波,但许多城市的销售状况并无明显起色。根据国家统计局于12月18日发布数据显示,11月份70个大中城市有67个住宅价格环比下降,持平的有三座(深圳、南京、合肥),无一城市上涨。
      
      是悲观情绪所导致的地王潮
      
      其中最受市场瞩目的上海,新建商品住宅价格环比-0.5%,系连续七个月下跌!加之动见观瞻的李嘉诚又开始大举售卖位于上海精华地段的商业物业,不免让有识者胆颤心惊。惟另一方面却又是开发商拼命抢地,市场频出地王,令不明究里的消费者如坠五里雾,此时此刻,到底该买房还是卖房?决策定夺真是千万难啊!
      
      这究竟是怎么回事呢?在正常情况下,开发商唯有在房价坚挺向上、销售房屋顺利、回款充沛,加之对楼市前景充满乐观预期之下,才会积极抢标,从而创造地王,何以买气低落而地王频出?其实不必仔细探究,只需稍加疏理之后,便会发现“事出有因”。房企积极抢地所反应的,竟是对房产后续走势极度悲观所导致的结果!
      
      一线城市地王独占鳌头
      
      首先必须看到的是,不论从总价、单价、亩地价的地王来看,堪称全部一面倒地出现在一线城市。仅今年初(1月10日)在亩地价的TOP10之中,福州一地块由融信地产以总价56.2亿元忝居末位。充分显示面对市场“新常态”,开发商经营趋于保守,愈是廉价的土地愈不敢拿,愈是昂贵的愈是抢破头!
      
      何以证明这点呢?受益于9月30日开始的中央级救市措施不断出台,如:限贷松绑、公积金降低门槛、降息……,11月份,54个主要城市住宅合计签约27万套,环比+8.9%,一、二线城市环比增幅均达13.2%,创年内最高月度记录;惟开发商在二线城市售出房源、取回房款之后,大都只敢在一线城市拿地,这就创造了今年截至11月底北上广深土地出让金达4519亿元的历史记录,平均楼面单价较去年同期+53.4%,尤以商品住宅用地超过3300亿元的天量占73%份额,均价达11,785元/平米,同比+55.6%,最令市场侧目!
      
      “万达梦”确实不同凡响
      
      其次,地王出现的时机主要集中在第一与第四季。第一季是因为2013年楼市“非理性繁荣”,使房企对2014年充满“阳光”判断,尤其是万达集团年初对外公布销售目标,竟然在2013年已经破纪录的1301亿元基础上,意图再加码85%达2400亿元!如今回想起来确实足够疯狂,果真是“心有多大,梦就有多大”!
      
      至于第四季又出现一轮“地王潮”,原因就更单纯的,既与地方政府为年底解决财政缺口而释出卖相较佳的住宅用地有关,也与救市措施发挥效果,大型开发商回笼资金后再投入一线城市购地有关。而夹在中间的二、三季则是不堪回首,包括一线城市在内的土地流拍现象层出不穷,如:北京孙河地块。
      
      国企带头抢地有玄机?
      
      当然,另一个值得探究的观察是,为什么地王大多由央、国企所创造?在我看来,除了与其资金取得渠道较多元且成本远低于民企,是否也存在基于与地方错综复杂的利益关系,故而拿地时一马当先,以起“示范作用”呢?则一时半会儿还真是说不清楚。事实上,北京之前就曾发生高价标购土地的,根本系出让土地之行政区的“自家人”国企,不免有自我炒作、借机哄抬之嫌。
      
      总而言之,愈来愈多的开发商不约而同、不惜掷下重金集中到一线城市购地,我认为主要表达的是势在必得、良禽择木的决心,而不一定是攻城略地、全国布局的信念,未必是从获利的角度出现,而更多的考量是投资安全,以最具指标意义的TOP10之单价地王其中八成由上海包揽,尤可说明问题所在。
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蔡为民

蔡为民

出生于台湾,是唯一精通与见证两岸房地产发展之著名房产专家, 并首创沪屋台卖与台屋沪卖之营销策划模式,更是地铁房价值发现的两岸 第一人(1998年便在台开设【地铁房讯网】)、上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员、《青年报》房地产专栏主笔、《房地产世界》月刊专栏主笔、《移居上海》房地产专栏主笔、台湾·房地产政策研究学会秘书长、卫明不动产营销智库 负责人、《环球时报》房地产专栏主笔、目前常驻上海,从事两岸房地产商机交流与整合工作、中国时报、联合报、民生报、经济日报、工商时报等不动产专栏主笔、中视《住者有其屋》、非凡《现代购屋启示录》、正声《房事百科》节目制作暨主持人、从事房地产专业调研、策划、营销、教育训练工作二十年,著作《做自己购屋的主人》、蔡为民之《上海楼市智典》。受邀交大房地产、商业地产主讲名师。

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