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2018-01
新城这个150㎡小联排,不是最小别墅,可能也是一个奇迹
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佚名
今天我们来聊聊杭州的小联排,还记得桃李春风的“83㎡最小别墅”吗?这个“爆款”中式小合院风靡全国后,蓝绿城接连推出了一系列类似产品。但仔细观察,你会发现,最小户型一般都要95㎡起步了。

今天我们来聊聊杭州的小联排,还记得桃李春风的“83㎡最小别墅”吗?这个“爆款”中式小合院风靡全国后,蓝绿城接连推出了一系列类似产品。但仔细观察,你会发现,最小户型一般都要95㎡起步了。即便这样,往往一个项目也就几套小户型,主力户型还是在110㎡以上。

既然83㎡小别墅如此受欢迎,蓝绿城为什么不继续做? 业内人士都知道,因为院墅类产品,户型越小,需要越低的容积率


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这也不难理解,户型小了,户与户之间的交通、采光空间就相应增加,“吃”掉了容积率。

 

比如桃李春风的部分组团,容积率只有0.23,而一般联排容积率是0.5—0.7。另一方面,杭州已禁止出让容积率1.0以下的宅地。所以,“83㎡最小别墅”再没出现……

 

理解了这一点,同时也解释了另一个现象:为何户型越小的院墅,出现在城市的越外围;而越靠近市中心,院墅户型越大

 

因为按照城市规划,总是市中心容积率最高(所以CBD摩天大楼林立),然后一层层向郊区递减。


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所以武林门附近,造得出排屋或合院,已属极为不易。

 

开发商一般是在容积率2.0左右的宅地上,通过把高层“拉高”,匀出一点容积率,穿插一些院墅产品

 

但市中心宅地往往不大,又要考虑前后左右“老破小”的采光,“拉高”腾出的空间有限。所以像江南里,还有接下来的凤起潮鸣,合院户型都要260㎡起步了。

 

单价本来就动辄10万+,户型再一大,总价就是天价。基本与普通人无关。


但大家知道,户型越小的院墅越好卖,开发商风险越小。

 

所以,在规划相对灵活的萧山市中心,开发商们一直在努力,这两年把院墅产品越做越小了。

 

2007年以前,萧山老城的排屋集中在城南。比如四季花城,就沿河排布了少量排屋。后来,随着区政府北迁,金城路两侧,零星出现过湖滨花园等一些排屋

 

户型无一例外,都在200㎡以上,也很少有赠送面积。


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直到前年,金城路以南的国*府,推出最小170㎡的联排,终于实现了突破。50套排屋,几乎每一套都有3个以上客户轮候。

 

去年底,国*府推出最后8套排屋,均价已飙到7.8万元/㎡,仅一个月就卖完。

 

但到此为止,这场“排屋小型化”运动似乎停滞了。比如今年萧山老城亮相的两个“高低配”项目,排屋最小户型,一个188㎡,一个198㎡,很难再进一步。

 

这时候,旁边突然出现一批约150㎡小联排,轰动可想而知。


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再过几天,位于金城路上的新城·**公馆,就将首次开放两套排屋样板房。一套约150㎡,一套约180㎡。

 

**公馆的位置,通常称之为“萧山的城东新城”。项目距火车南站约1200米,距“换乘之王”——地铁5号线通惠路站(在建),也仅约400米

 

事实上,**公馆西距萧山的“武林广场”——人民广场,也不过约2公里。

 

以武林广场为对标的话,在东面2公里正好是绿城·蘭园。想想看,如果在蘭园有一批联排,还是150㎡“亲民型”,那得抢成什么样?


作为新城萧山落下的第三子,**公馆在金城路上,打造了一湾三面环水的“新东方主义大盘”,滨河水岸线长达约1400米。

 

一共由13幢精装高层、2幢小高层和18栋联排组成。

 

这两年,良渚、未来科技城有过不少140—150㎡的小院墅,单价高的都卖到8万+。但仔细分析,多数是“合院”,有些甚至还是南北纵列式。


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新城·**公馆示范区实景图

 

“合院”的好处是,在1.0—1.2的容积率下,也能做出小户型。

 

但毕竟相互之间靠得很紧密。所以,为邻里之间的隐私考虑,“合院”北侧往往不开窗,常有通风不畅的缺点

 

但**公馆的约150㎡,却是纯粹的联排,且一栋只有3—6联,非常明亮透气!

 

建筑面积虽小,却是实用“可变四房”。一楼北面入户,南向餐客连厅的面宽有约7.5米。外接南向花园,约25㎡。


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新城·**公馆约150㎡排屋户型图

 

进深约3.6米的深U型厨房,绝对能俘获主妇热爱料理的心。台面实在太宽大了,电饭煲、微波炉、咖啡机、榨汁机统统放上,也不会嫌挤。

 

二楼为南向双卧,还有一个开敞式书房。三楼主卧开间约4.5米,衣帽间和主卫也全是大尺度。

 

每天的生活是这样的:清晨,女主人先到地下一层的跑步机上慢跑30分钟,再美美地泡个澡。而先生已在约21㎡的南露台上,早早沏好一壶茶,等她一起赏花、对谈。

 

对三口或四口之家来说,足够用,又刚刚好。


如果预算足够,户户边套的约180㎡户型,就更舒适了。

 

格局与小户型差不多,但每一个尺度都再放大了。但这还不是重点,重点是院子!院子!院子!重要的事情说三遍

 

样板房的前院、侧院和后院加起来,面积有约140㎡。莳花弄草,或置一隅池石、养几条锦鲤,都绰绰有余。

 

这还只是**公馆约180㎡排屋的平均配置。


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新城·**公馆约180㎡排屋户型图

 

我对着CAD图量了量,有一栋楼的边套,花园面积近206㎡;另一栋楼的东边套更夸张,花园面积竟然有约224㎡!

 

也就是说,**公馆的约180㎡排屋,建筑与庭院面积之比,很多都在1:1左右

 

这样奢侈的面积比,以往只能在一些远郊的中式小Villa看到。在城市院墅里,基本没有可能。比如一个260㎡的中式合院,花园面积大约就是100㎡。

 

所谓“城市之中,俨然丘壑,能闭门即深山也”,说的就是**公馆这样的“大院排屋”。

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新城·**公馆鸟瞰效果图

 

**公馆为何能既把排屋做小,又把花园做大呢?

 

首先,**公馆的整体容积率不高,只有2.5。又是一个约30万㎡的大盘,所以多“拉高”几幢高层,就给排屋区增加了许多腾挪的空间

 

其次,**公馆周边比较开阔,地块内河道纵横,天然适合划分成不同组团规划。

 

几易其稿之后,新城决定,把地块最南面的沿河地块,留给88套联排。组团的单独容积率,甚至还不到0.7。加上大量“可拓面积”,造就了新一代网红。


户型之外,这次**公馆排屋的建筑风格,也颇多创新。

 

外立面已初露雏形,地上三层,地下一层,呈典雅的新东方主义风格。温暖的米色石材,配以褐色铝板,以及深檐出挑的屋顶,显得雍容沉静

 

整个排屋区的格调,虽未呈现,但不妨参照已开放的近6000㎡示范区。

 

入口处于一方水台之上,取意贝聿铭经典——苏州博物馆的峭壁山手法,“以粉壁为纸,以石为绘”,勾勒一幕现代山水画卷。


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新城·**公馆示范区实景

 

两侧各植一株黑松,还原东方文人恭迎、待客之礼数。

 

前有6个兽钮对立,后有两尊石狮迎门,寓意出入尊贵。当中壁刻乾隆当年南巡御笔《萧山道中作》,道尽昔日江南盛景

 

穿过曲径通幽的竹林,内庭大面水岛之中,设有待客水榭。

 

一张用整棵非洲柚木制成的长桌,价值15万。单运费就花了3万,20多个工人合力才将它搬进示范区。


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新城·**公馆排屋示范区实景


将来,排屋区将以约180米的长街为主轴,依次打造“三进式”归家礼序。丛生的榔榆摇曳生姿,高大的榉树深情对望,雾森洒落一庭“江南烟雨”的梦幻感……


东方式的禅意与宁静,当然还要轻轻放在大自然里,才最真切。

 



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