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2018-03
从1万/㎡至14万/㎡,老社区里长出来一个3000万+豪宅
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佚名
大家好!今天我们来聊聊一个京城的豪宅项目,去年,南城崛起之后,像中国玺和北京金茂府,在去年都是比较难抢的。

大家好!今天我们来聊聊一个京城的豪宅项目,去年,南城崛起之后,像中国玺和北京金茂府,在去年都是比较难抢的。

 



壹丨First


今天,我们先扒一下丰台的另一个神盘:紫*院,从单价不到1万/㎡一路卖到12万+/㎡。


十年之间,价格涨了十倍还多,存货越来越少,货值却越卖越多,故称神盘。


粗略地追溯起来,紫*院的前身,可以翻到十几年之前的阅园一区,大约是在2005年以前,项目方就陆续拿到岳各庄的住宅用地。


总占地面积26万㎡,后来的阅园,中堂,都算是师出同门,紫*院是最后一期,也是最高端的一期,收官之作。


目前可查到的信息显示,2005年阅园一期4号楼的售价,只有九千多,到2008年转成现房销售,价格也不过1.5万/㎡。


而最近一张2016年的预售证,紫*院8号楼,拿到了14.8万/㎡的预售价,目前项目的平均售价,是12万/㎡左右,总价3000多万。


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早期拿地,大盘开发的好处是,能以现在看来较低的成本,占据优势的地段,后续在产品力上做文章,跟随北京楼市行情,房价一路坐上了火箭。


紫*院走的就一个打怪升级的路线。


整体看下来,历经时间,很多早期业主的购买力,也随之成长,紫辰院作为项目后发的高端产品,完全可以解决部分早期老业主的改善需求。


最大的弱点也与此相关:业主的层次极具多元化。感官上,业主混杂会削弱豪宅的既视感。


尤其是与最近数年崛起的纯新豪宅相比,这很可能构成3000万➕客户的心理障碍。



贰丨Second


豪宅的地段逻辑不可或缺,尤其是销售总价在3000万+的项目。


从区位上看,紫*院在丰台西四环中路,岳各庄桥东北角200米远的位置,在西四环与三环之间。


同环线区间内,还产出过两个豪宅项目,第一个是单张预售证突破20万/㎡的龙湖西宸原著,另外一个尚未入市的西府大院。


西府大院迟迟未能入市,也是在价格上不愿妥协。现在北京严卡预售,要拿到高价通行证,十分困难。


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项目周边有部分待拆迁的区域


相比西宸原著和西府大院,紫*院的位置要靠西,靠北一些,地段分量也是够足的。


不尽如人意的是,当下项目周边,依然有一些待拆迁的地块,外部环境相对杂乱,这是此类在老社区里长出来的豪宅的通病。



叁丨Third


产品规划上涉及的类型比较广,包括大平层,独栋别墅,联排别墅以及公寓,社区纯度会稍差一些。


主力在售产品是240㎡到360㎡的平层大宅,这个阶段存货已经不多,只有8号楼还有40套房源。


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项目基本信息


样板间看了345㎡的五居和266㎡的四居,简单谈几点感受:


1、先看的是面积345㎡的五居,包括两个南向的套房,书房,以及两个儿童房,业主+老人+二孩的需求,完全可以满足。


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户型图-345㎡


南向整体的采光面宽有18米,在放下两个南向主卧和一个书房之后,客厅的面宽还能有6.3米。


但放在现在有些中规中矩,多数项目会把书房部分的面宽合并到客厅里,这样采光面会更加惊艳。


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样板间-主卧,感觉很宽敞


2、个人比较喜欢儿童套房的规划,两个房间相隔不远,中间是块敞开的空间,孩子可以在这里活动。


在评论君的印象中,平层项目很少会单独做一块给孩子的空间,儿童活动区,更多的是合并到大人的活动范围内。


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样板间-儿童活动公共空间


紫*院的这个设计,还蛮暖心的。小孩可以在这里玩,或者做功课,看书,家长也会比较方便参与。


以后不再需要这块活动区,也可以搭面隔离墙,隔成独立的空间,用作收纳还是其它,全凭业主心情。


3、相较之下,266㎡户型的记忆点,没有那么突出,只觉得餐厅3.6米的宽度,会有一点窄,就不多讲了,大家看户型图吧。


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户型图-266㎡


4、项目精装交付,两个样板间是不同的风格,345㎡的样板间,整体色调和设计都偏年轻些,266㎡样板会更成熟沉稳


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样板间266㎡户型,色调更沉稳一些


置业顾问讲,原本两个样板间的风格,走的都是中式风,年龄偏大些的人会喜欢,后来做了调整,所以就有了年轻版的345㎡样板间



肆丨Forth


评论君查到,紫*院地块是2011年招标所得,报价22亿,地块总占地11.2万㎡,建筑体量14.6万㎡,其中包括3.6万㎡的公租房。


当时的折合楼面价,只有1.5万/㎡冒头,这又是一个成本测算失效型的项目,周边竞品也比较缺乏。


西边除了如园、万柳有很少一部分300㎡+的平层户型之外,新出的豪宅,由于要控制总价,面积多在300㎡以下。


70/90政策重启之后,大户型更是稀缺。所以,对于类似的产品,评论君更愿意考量项目的附加值,是不是撑得起售价。


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345㎡户型样板间玄关装饰


实际上,在紫*院拿地之后,岳各庄片区很少有宅地再出让,项目方也很难再拿到这个价格的土地,基本上是卖一套少一套的节奏。


最后的存货,自然要卖得珍惜一些。这种状态下,营造出的房子,在布局和规划上都是有野心的。


一个豪宅总价踏过3000万+门槛后,它面临的竞品对手,就一举超越了地缘限制,客户竞赛就扩大为全市级的。



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