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2018-03
北京:小面积多功能集成户型已经是刚需的大势,三环8…
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佚名
大家好!都说如今在北京买新房比较值,尤其是140平米以下的小户型新房,如果还是北京城区地段位置比较好的项目呢? 去年底的时候,北京在售的各房产项目都感受着市场的寒意,买房私人顾问在门头沟、通州等区域新项目踩盘走访时,确实能感受到年底各家房企的销售压力和回款压力。

大家好!都说如今在北京买新房比较值,尤其是140平米以下的小户型新房,如果还是北京城区地段位置比较好的项目呢?


去年底的时候,北京在售的各房产项目都感受着市场的寒意,买房私人顾问在门头沟、通州等区域新项目踩盘走访时,确实能感受到年底各家房企的销售压力和回款压力。



三环,三环,三环!


重要的事情说三遍,这是个跟“三环”价值有关的项目。话说,北京市很少在四环以内供地,而这个打着三环概念的项目,面纱后面又是什么呢?


从地图上可以看出,安郡项目位于南三环到南四环之间,成寿寺路靠近肖村桥的路西,位置上更靠近四环。当然,开发商们都习惯将四环里侧的项目说成“三环”,把三环内侧的项目说成“二环外”。


问题在于,东南三环到四环之间,正在大规模拆迁改造,从目前现状看,这里还是城中村和在拆的城中村交错的地界。虽然未来这些城中村可能都会被拆迁掉,但是也就注定未来若干年这里会长期处于拆迁的工地中。


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首开住总·安郡项目所在位置


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肖村周边五金建材的批发集散地较多 


外环境是**安郡的硬伤,虽然地处三四环之间,但是这个地段恰好处于城中村的包围之中。


现在进入安郡项目只有两条路,一条在成寿寺路西侧,肖村的入口,路口处有村牌楼,上书“肖村欢迎您”。


另一处在南四环辅路,同样是肖村的入口。无论是选哪一条路到达**安郡,都要穿过肖村。


肖村成了安郡绕不过去的必经之路,而开发商在做项目的时候,找一条景观不错,适合客户进入的路线很重要。但是对于熙悦安郡来说,短期内怎么都要跟肖村相伴,这也是项目的尴尬之处。


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 临南四环辅路的肖村入口。远处可见**安郡项目楼宇正在施工


安郡售楼处位于项目东侧,门前的路属于村路,很窄。进入售楼处感觉到一下从村里回到了城市,但转身回眸发现还是身处村中。


周边生活配套欠缺

交通便利


据销售介绍,项目北侧正在修建郭家庄路,双向四车道,通向成寿寺路。项目西侧也规划有一条市政道路连接四环,未来交通配套可期。

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项目北侧正在修建的郭家庄路


买房私人顾问发现由于项目地处肖村内,商业配套主要靠榴乡桥南侧的世界之花和成寿寺地铁站北侧的新业广场,而且项目自身没有商业配套,周边生活配套明显欠缺。


跟租赁房同一社区


更重要的是,在沙盘前,可以看到整个项目分南北两个区,南区的三栋为政策性住房(据说是公安部的租赁房),北区四栋为商品房,两区之间共用小区绿地,在售的就是四栋商品房中的4号楼。


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商品房和公租房在一个社区内,这是一个让人难以接受的硬伤,除非是刚需客户,因为项目便宜,会买这样的社区。如果是改善型客户,恐怕难以接受自己花近8万元一平米的价钱,买个跟公租房住在一个社区的结果。


此前,有商品房社区采取用围墙或者栅栏将商品房与政策房隔开的做法,但是**安郡在这上面难有任何办法。


低层部分采光有遮挡

东西向楼间距较近


另外,销售介绍说,两边楼的间距有90米,北侧的商品房日照时间全部达到国家标准。由于日照角度,低楼层会存在日照时间短的问题。


据买房私人顾问了解,日照标准的计算可以简单归结为在大寒日那天,家中的日照时间不低于2小时就符合标准了。


另外,从沙盘上可以看出商品房部分东西楼宇之间的间距很近,销售表示楼间距都在13米以上,也是符合国家标准的。


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商品房部分相邻楼的东西边户侧窗存在对视问题


沿项目向北走到正在修建的郭家庄路,向西可以看到整个商品房部分建设情况,同时也能感觉到东西楼间距过近的缺点,相邻楼的东西边户侧窗多少都会有对视的问题。


户型诊断与分析


此次**安郡开盘的为最靠西侧的4号楼,塔板结合,楼高26层,分两个单元,每个单元两梯四户,由83平两居和107平三居户型组成。鉴于107户型在整个项目中占比最高,买房私人顾问选取107户型进行剖析。


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107平米南北通透三居户型图


该户型面积适中,功能性较强,空间布局为三室两厅两卫。


赠送面积实用 书房可变大次卧


在该户型西北角即门厅北侧,有将近10平米的赠送面积,此处原为楼宇的采光井,四周剪力墙结构完整,在交付给客户时,开发商会在此处封好楼板。拆除隔墙之后,西北角房间面积会增加10平米左右,从书房变为一个北向大卧室,从功能性角度来讲,这是一个亮点,但不合理,在下文动线部分会讲到次卧的选择。


走廊空间浪费多 客厅阳台设计有硬伤


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户型功能结构示意


该户型功能结构示意图中可以直接体现出一点,就是该户型的设计初衷,是完全以功能性为依托,通过功能空间模块的组合,搭建出最为实用,最为集约的户型。也就是在各个设计院广为使用的“傻瓜户型”。


之所以将其称之为傻瓜户型,是因为这种户型很好组合与排布,并且能够在满足业主使用功能的同时,尽可能多的安插相同功能房间。


本项目107平方米三居户型就是典型的例子。但是这种户型也有难以回避的“弊端”,例如房屋功能单一隔离,交通空间所占比例过大,且并没有其他功能区域将其消化。


因此如果想在此户型上提升生活档次,则要从软硬装上花费不小工夫。由此也可看出,该项目的立项宗旨,是解决刚需,无关改善。


在针对该户型的诊断分析中,发现的最大问题是阳台设计有硬伤。阳台进深净宽不足一米,类似飘窗设计,但却落到楼板,这种尺度对于人居日常的洗晒功能不能满足,摆放植物也显得有限局促。这种阳台设计,除去增加客厅视觉空间的作用,实用性很差。


整体动线简单 西侧次卧动线较长


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正如前文提到,该户型是一个解决刚需的标准产品,因此在主人动线、客人动线以及家务动线上也不应有太多苛求。


如图所示,主人动线,即户内动线基本框架为枝状。十分有目的性地将人引入需要使用的功能房间内,该户型并不足以支持流线的围合,流线框架层没有太大的问题。


客人动线方面,如果将西北角的房间作为客房,那么自客房进入公共卫生间则距离显然有些长,同时也对北向次卧产生一定的干扰。但这个不是问题的问题,在实际使用过程中不会有明显不适的体现。就两个北向次卧而言,虽然面积上西侧次卧大于东侧次卧,但西侧次卧毕竟距离卫生间较远,距离楼梯间较近,其所受到的外界干扰以及不便利性要远高于东侧次卧。因此还是建议将东侧次卧室设置为居住次卧的首选。


关于家务动线,厨房内空间尺度较小,厨内家务可以被妥善的解决。但是因为双卫设计,每个卫生间内已经没有合理的空间安置洗衣机,只能将洗衣机安置在厨房内,这是一个非常典型的小户型设计手法。在该107平方米户型内出现,看似不合理,但也只能这样解决。毕竟套内功能性房间的增加,一定会带来各个房间优化方面的难度。


户型设计点评


客厅与卧室:设计标准化平台产物,却把阳台落在了图库里。


客厅与卧室的长宽比适中,空间尺度比例没有太大的问题。只是赠送面积后的北向西侧卧室成了幸福的烦恼。而客厅阳台更是“中看不中用”。


厨房与卫生间:实用性为主,合理性存疑


厨房与餐厅看似分离实则一体,否则餐厅要与过道打架。这个布局也是没有办法的办法,如果是五口之家居住,还是建议将厨房南侧隔墙往北侧推30公分,增加餐厅功能面积。毕竟吃饭的人要比做饭的人多。


卫生间除了没法放洗衣机之外,其他功能满足日常盥洗无压力,只是按照房间比例来看,公卫与卧卫的面积应该调换才合理。


小空间大用途的典型,蕴藏刚需解决之道


107平米的建筑面积,满足祖孙三代同时居住。降低了购房者压力的同时,也确保了在北京三世同堂的可能性。在北京这样的城市,小面积多功能集成户型已经是刚需的大势所趋。



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