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2018-06
这才是地产大佬获取暴利的“新式武器”!
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佚名
今天我们聊下容积率拆分及产品排布,容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。

今天我们聊下容积率拆分及产品排布,容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。


用地红线与可建设用地

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一般情况下,建筑产品形态与容积率有一定的对应关系

什么是容积率拆分?

通常,给定的一定数值的容积率,会对应一定的产品形式,如前表所示;

但是,由于种种需要,在满足其他指标的前提下,对给定的容积率进行分解,从而在一个项目里面形成不同的产品形式,这种做法就叫做容积率拆分。

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容积率拆分方法及案例

昆山世茂蝶湖湾

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项目区位:

江苏昆山市,毗邻上海

项目总建面约107万㎡,容积率1.5

地块原始状况:

优势:地块内部有天然水系,内部地势平整

劣势:地块北侧临近沪宁高速,存在较大的噪声和尾气污染

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项目规划特点:

1.5的容积率拆分到极致,仅两种基本产品类型,高层(28-32F,另有一幢153m的地标公寓)和别墅

高层沿北侧,弧型单排“流线型”排列,既隔绝沪宁高速干扰,又尽量节省占地,便于内部打造大面积集中绿地水面

原生水系重新设计,形成较大面积的湖景,湖中建岛,打造私密性很强的独栋、双拼别墅区


产品排布︱相关经济技术指标

与容积率密切相关的几个指标

日照间距

建筑密度

建筑限高

建筑退线

日照间距

日照间距,指前后两排或者几排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。

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日照间距一般与项目所在的城市(纬度及气候区划)有密切关系

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日照间距︱塔式建筑与板式建筑

日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系:塔式建筑与板式建筑

塔式建筑,是指各个面长高比都小于1的建筑

板式建筑,是指塔式式建筑以外的建筑

建筑密度

建筑密度是指建筑基底面积与建设用地面积的比值,以百分比表示;

建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定;

一般情况下,为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间,对多层小区和高层小区有一个大致的建筑密度控制:

多层小区一般为25%~30%,高层小区一般为20%~25%;

公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定,一般会比住宅项目高,例如45%甚至更高

建筑限高

建筑限高,是指规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高度限制

给定的建筑限高一般约定为小于等于多少米;

限高的控制点,一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。

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建筑退线

由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系,不允许紧贴红线进行建设,一般都会退后一段距离;

建筑退让距离,与项目所处的位置、周边的状况相关。

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产品排布︱相关经济技术指标

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产品排布方法及案例

地块价值分析

我们所说的地块价值分析,就是通过对项目地块内、外部促进和影响因素的分析、对比,对项目地块的居住价值和商业(商务)价值进行排序,以便给产品设计及规划设计提供依据。

共同影响因素(如区位等)

外部价值促进因素(如公共绿地、水景、配套等)

外部条件影响因素(如交通干道影响、高压线、政策房等)

表现形式:用地图(卫星图等)+文字描述+结论

地块价值分析(示例1)


影响因素:高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响

改善因素:绿化带改善居住品质

地块价值排序:地块4 > 地块1 > 地块3

地块价值分析(示例2)

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改善因素:

西侧河道及绿化带改善环境;

南侧现状道路,接通便利

影响因素:

北侧厂房噪声影响;

南侧道路噪声影响;

东侧低端项目对品质影响。

地块价值排序:

居住价值:地块西侧 >地块中部 > 地块南部 > 地块东北部

商业价值:地块南部> 地块东部 > 地块西部> 地块北部

整体规划布局

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由西向东排布:政策房-中端商品房-中高端商品房

产品排布方法及案例

楼盘布局形态

楼盘布局的三大形态

点群式布局

行列式布局

围合式布局

一、点群式布局(组团式布局)

特点:

    点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑,有规律或自由地布置,从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变,楼栋布置更灵活,很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。

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二、行列式布局

特点:

    行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅,按一定的朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利,所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明,使每户都能获得良好的日照、通风条件,居住起来舒适度高。

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三、围合式布局

特点:

    所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计,仿中国传统建筑遗风,创造出一个具备良好私密性的生活空间。同时,半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的中庭空间,共有的中庭空间,营造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹,采光更为通透,通风更为顺畅。

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