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2013-08
城市规划发展中的户型设计
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K.C.NG
  城市规划又叫都市计划或都市规划,是指对城市的空间和实体发展进行的预先考虑。既是预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局,作好环境预测和评价,协调各方面在发展中的关系,统筹安排各项建设,使整个城市的建设和发展,达到技术先进、经济合理、“骨”、“肉”协调、环境优美的综合效果;也是为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件,实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。
      
  城市在规划中不断地发展,经济收入在不断地提高,人们的居住理念也在不断地发生变化。人们从对居住环境的关注上升到对户型设计的研究。但究竟是什么在影响着户型设计的发展趋势?什么决定着户型设计的走向?理想中的户型设计又是如何分布?等等这一系列的问题现在越来越被人们关注。

城市中心户型设计
    
  城市的规划发展中,城市中心主要是以商务金融配套区及旅游观光区为主,一般以一个核心的CBD作为一个中心主轴而发散规划。在这个核心区域中,反映城市面貌的元素如城市的行政区、商务区、金融区和商业区等等都会一一的呈现。除了这些区域外,市区中还有解决交通问题的地铁、公交等一系列完善的交通体系设施。想在这样的环境中开发一个一百亩大小的、良好的、优质的居住区的几率简直是少之又少。加之市区的居住环境:不绝于耳的交通噪音、过高的居住密度及极差的空气质量,让选择居住的人们开始反思。将来谁会居住在市区?市区中心的户型如何设计?
      
  如今的城市中心是上班族集居生活的场所,他们选择买房子一般主要是考虑地段问题,对户型要求也不是很高,面积理想在90㎡~110㎡之间。加上市区便利的交通设施,如地铁的辐射范围足够解决他们买车问题;市区多样的生活娱乐设施又能满足他们的生活所需,他们更愿意在城市集中区居住。这样的人群占城市中大约80%的比例,所以市区中一梯两户、一梯多户的户型设计会占据主导地位。城市中的打造这样的户型也会以高层为主。
      
  除了打造这样的户型以外,市区中心还需要打造一些改善型户型来满足一些事业上有所成的人群,他们有能力后会选择这样的房型,除了满足v家庭生活所需也间接显示了自己财力的能力,改善型的户型面积一般在120㎡~150㎡之间,这样的人群在市区差不多占据15%的比例。
      
  当然市区中心适合打造以上户型外,能够打造豪宅别墅户型的地块也是存在的,但是这样的地段非常稀缺,在寸土寸金的市中心是可遇不可求,开发商在打造豪宅户型时既要考虑满足豪宅别墅特定的条件,又要满足需要高品质生活的人群的居住要求,即便打造出来,这样的户型售价也是不菲的,市区集中居住的一般工薪阶层是无法承受得起的,豪宅别墅的理想面积在180㎡~450㎡之间,真正承受得起且愿意住在内环的富人们在市区也是极少部分,大约5%左右,因此在市区中心会因为地段及需求的原因,豪宅别墅户型会少之又少。这里我们排除一些以豪宅别墅身份存在的伪豪宅伪别墅。

城市中环户型的设计
    
  每一个城市都有一个心理边界,这种心理边界决定着你这个城市的生活形态,也决定着这个城市的消费形态,也决定着这个城市的发展空间。一个城市,人的心理边界它的心理格局是多大呢?因为心理格局的大小决定着城市的大小。通常我们讲一个人的心理格局是30分钟,你的城市有多大,你的城市就是30分钟。如果是步行30分钟,生活半径是多少呢?就是到达镇里的区域。这跟心理上所到达的距离有关系;如果是开私家车,30分钟能到什么地方,这就是城市格局。30分钟能到达什么地方与城市的通行效率有关系。中环的开通提高了通行效率,城市的边界重新整合,能够让我们30分钟到达的范围边界变大,中环的开通拓展了城市心理的边界,也拓展了城市格局的历史。
  那么今后的城市边界是什么?以后城市的边界会不会就是中环。这种心理格局的变化会给很多产业带来机会,比如生活居住方式的变化即人居分区化。因为城市的发展阶段,城市是混杂型的,城市中心和生活中心也是混杂的。比如会有中央豪宅区域、中央生活区、一般型建筑区域混杂在一起。因为心理边界只能是这样。城市发展到一定阶段后,人均收入的提高,基层化分流的程度,加上城市格局的变化都会带来城市中心和城市生活中心的分离。有了中环以后,人居分区型会越来越强。
      
  与拥挤的城市中心想比,城市中环地区的居住环境越来越受人们的青睐。城市中心城市化的结果打破了自然界的生态平衡,带来许多公害,在大量的人工环境中要恢复原来的生态平衡是不可能。但在新的居住区和改建的居住区中创造健康的生活、成长的生态环境,达到新的平衡,是城市规划发展的必然规律。在这样的环境中,户型的设计趋势又是怎样的呢?
      
  中环规划前期,特别是对于政府参与规划的CBD区或RBD区,因为前期有政府的引导,加之相关政策的扶持,前期入驻的大型开发商,为了能够带动此处的人气,对户型的设计主要还是以一梯两户、一梯三户的小户型为主,楼层以高层为主。这样的户型在中环中只会占据大约10%的比例。但是中环小户型的设计不会占主导地位,是一种抛砖引玉的设计。
  因为中环规划中期,因为在大型开发商的影响下,加之地段慢慢地成熟、人气逐渐上升,商业气氛浓郁后,后期入驻的开发商们会利用其敏锐的眼光,根据地块的特性打造更具价值的户型来满足绝大部分的事业有成的人士。量身定做的高端户型加之环境的优势更能吸引这些需要高品质生活的人群。因为在这样的一个优良的环境中,打造一个大型的自然而又生态的生活区不再是奢望,小区可以合理规划,绿地率和建筑密度也都能符合人居的标准,因此改善型户型在这样的环境中会占到主导地位,比例大约为60%左右。
      
  对于中环中的特定稀缺性地块的地段,开发商会以度身定制的方式打造,具有鲜明建筑特色和历史人文价值,专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅,即真正的豪宅别墅。在这里优美而又适居的环境可以与市区的昂贵地价媲美,除了有高端的户型设计外,高端建材和技术的使用能满足豪宅需求一族们的生活。在此他们真正能都做到远离城市的喧嚣,享受属于他们的一方净土,并拥有属于自己的真正豪宅区。当然新的城市格局也不会妨碍他们驱车到市区消费,这样他们能做到虽离城却不离尘。这样的地块在中环区域会占到30%的比例。以此可以推断未来的房子投资价值会从市区中心转移到中环上。

城市外环户型设计
   
  城市的外环,也可以称之为郊区,或者城市的未成熟地段,此处入住群体都是以搬迁的客户为主。因为考虑到经济实力的原因,尽量以多层为主打造经济型户型为主,大约占到80%的比例。也可以根据当其特定的居住环境,开发一些改善型的户型及别墅或者联排别墅等,这样的比例大约在20%左右。当然这样的地区开发一些大型的批发市场,也能带动人气,起到城市与城市之间的互通。人气上涨后可以根据城市的规划发展方向设计出更符合需求的户型。
      
  户型设计时,影响的因素有很多,比如市场的需求因素、项目地理因素、社会因素、项目总的规划与布局因素等,然而其中最重要的因素还是城市的整体规划发展势。它会带动未来楼盘的投资方向,直接影响到户型的设计趋势。房产商们也会根据城市的发展走向认真规划投资的方向。城市规划发展到一定时期,市区的户型设计随着发展而变化,会更能满足打工族们的需求,而在中环上会诞生出最高价值的户型。
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K.C.NG(黄杰进)

K.C.NG(黄杰进)

1974年,马来西亚籍,毕业于英国阿伯丁大学建筑系,硕士学位。拥有海外多年的建筑设计经验。2004年在中国创立了属于自己的设计品牌—翰予;结合多年的创新设计理念,并于2012年成立了专业的单元户型下载门户网站—优户网。

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